不動(dòng)產(chǎn)為啥要預(yù)繳稅款（3篇）

【第1篇】不動(dòng)產(chǎn)為啥要預(yù)繳稅款

營(yíng)改增是一項(xiàng)重大的稅收政策改革，自營(yíng)改增實(shí)施以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局先后頒布了多個(gè)“補(bǔ)丁”性文件，而且財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文也是稅收政策歷史上最長(zhǎng)的法規(guī)性文件。也就是說(shuō)，營(yíng)改增是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的稅收政策，稍不認(rèn)真學(xué)習(xí)就會(huì)給我們工作帶來(lái)不便。

今天昌堯講稅就來(lái)給大家梳理一下營(yíng)改增后需要“預(yù)繳稅款”的3大業(yè)務(wù)，當(dāng)然今天要和大家梳理的“預(yù)繳稅款”業(yè)務(wù)，是不包括企業(yè)發(fā)生純“預(yù)收款”時(shí)的稅款預(yù)繳，如：房產(chǎn)公司收到預(yù)收房款時(shí)，需要預(yù)繳稅款。但愿昌堯講稅的梳理能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>

一、哪些業(yè)務(wù)需要進(jìn)行“預(yù)繳稅款”？

在講到“預(yù)繳稅款”時(shí)，很多人會(huì)想到：

1、企業(yè)所得稅季度申報(bào)時(shí)的“預(yù)繳稅款”；

2、以1日、3日、5日、10日或者15日為1個(gè)納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)“預(yù)繳稅款”；

而今天要和大家講的是另一類“預(yù)繳稅款”，也就是國(guó)家為了平衡稅源，而且納稅人機(jī)構(gòu)所在地與業(yè)務(wù)發(fā)生地不在同一地區(qū)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)需要在業(yè)務(wù)發(fā)生地進(jìn)行“預(yù)繳稅款”。

1、企業(yè)發(fā)生“提供建筑服務(wù)”地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一地區(qū)；

2、企業(yè)發(fā)生“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一地區(qū)；

3、企業(yè)發(fā)生“不動(dòng)產(chǎn)租賃”地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一地區(qū)。

二、“預(yù)繳稅款”采用什么計(jì)算方式？

（一）提供建筑服務(wù)的“預(yù)繳稅款”

政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào))文。

第五條規(guī)定 納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

案例列舉

嘉達(dá)建筑公司為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為湖南長(zhǎng)沙。2023年9月承攬貴陽(yáng)市一道路施工項(xiàng)目，2023年12月取得該工程項(xiàng)目的結(jié)算款333萬(wàn)(含稅價(jià))，當(dāng)月支付給分包方慶誠(chéng)勞務(wù)公司分包款111萬(wàn)(含稅價(jià))。

嘉達(dá)建筑公司應(yīng)在貴陽(yáng)市工程所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅

應(yīng)預(yù)繳稅款=(333-111)÷(1+11%)×2%=4萬(wàn)

政策解析

根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合上述案例，我們可以看出，總包方在預(yù)繳稅款時(shí)可以扣除支付給分包方的分包款。顯然，這跟分包方選擇何種計(jì)稅方法沒(méi)有關(guān)系，跟分包方開具專用發(fā)票還是普通發(fā)票也沒(méi)有關(guān)系，只是，在向工程發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需要提交與發(fā)包方、分包方簽訂的合同及從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

(二)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“預(yù)繳稅款”

?政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))文相關(guān)規(guī)定。

1、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

?案例列舉

嘉達(dá)建筑公司為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為湖南長(zhǎng)沙，2023年12月將2023年在貴州市建設(shè)的一棟辦公樓，原值800萬(wàn)元，已提折舊140萬(wàn)元，凈值660萬(wàn)元，以950萬(wàn)元出售給城西公司。

嘉達(dá)建筑公司應(yīng)在貴陽(yáng)市房屋所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅

應(yīng)預(yù)繳稅款=950÷(1+5%)×5%=45.24萬(wàn)

假如：

嘉達(dá)建筑公司轉(zhuǎn)讓的辦公樓是2023年以800萬(wàn)購(gòu)置的，那么又該如何預(yù)繳增值稅呢?

應(yīng)預(yù)繳稅款=(950-800)÷(1+5%)×5%=7.14萬(wàn)

?政策解析

根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合上述案例，我們可以總結(jié)分析如下：

1、無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無(wú)論他們適用一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也無(wú)論是2023年5月1日前還是后，只要是自建的不動(dòng)產(chǎn)，都是以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的稅款;

2、反之，只要是非自建的不動(dòng)產(chǎn)，即直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的稅款，但在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額。

3、至于個(gè)人或其他個(gè)人(主要指?jìng)€(gè)體工商戶)轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，是否可以扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)，應(yīng)結(jié)合財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第五條，看是否超過(guò)2年、是否屬于非普通住宅、是否屬于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)，再確定。

(三)不動(dòng)產(chǎn)租賃的“預(yù)繳稅款”

?政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))文相關(guān)規(guī)定：

(一)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

(二)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

(三)個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

(四)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：

1、出租住房：

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2、出租非住房：

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

?案例列舉

嘉達(dá)建筑公司為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為湖南長(zhǎng)沙，2023年8月份將其2023年在貴陽(yáng)市建設(shè)的一棟辦公樓出租給城西公司辦公使用，《租房合同》上注明年租金為12萬(wàn)元(含稅)(月租金1萬(wàn)元)，租期為三年，即自2023年9月1日至2023年8月31日，合同簽訂日為8月25日，約定城西公司在9月1日前一次性支付了嘉達(dá)建筑公司第一年的租金12萬(wàn)元。

嘉達(dá)建筑公司應(yīng)在貴陽(yáng)市房屋所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅

應(yīng)預(yù)繳稅款=12÷(1+5%)×5%=0.57萬(wàn)

?政策解析

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條對(duì)提供租賃服務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間相關(guān)規(guī)定，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天，采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

也就是說(shuō)，在銷售額的確認(rèn)上相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較簡(jiǎn)單的，唯我們需要注意的是一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，如果適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，那么是按3%的稅率進(jìn)行預(yù)繳稅款。

三、“預(yù)繳稅款”如何進(jìn)行納稅申報(bào)?

(一)當(dāng)發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時(shí)，按以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納的預(yù)繳稅額并向業(yè)務(wù)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;

(二)在業(yè)務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在機(jī)構(gòu)所在地當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

四、“預(yù)繳稅款”都有些什么特殊性?

(一)當(dāng)預(yù)繳稅款，允許扣除相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除;

(二)納稅人發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時(shí)，業(yè)務(wù)發(fā)生地與機(jī)構(gòu)所在地在同一地區(qū)的，不需要“預(yù)繳稅款”，正常申報(bào)即可;

(三)個(gè)人發(fā)生以上3大業(yè)務(wù)時(shí)，不需要“預(yù)繳稅款”，正常申報(bào)即可，因?yàn)閭€(gè)人沒(méi)有機(jī)構(gòu)所在地。

來(lái)源昌堯講稅

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【第2篇】銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款的計(jì)算

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在我國(guó)較多的企業(yè)，每個(gè)規(guī)定的期限都是需要進(jìn)行相關(guān)的稅款申請(qǐng)及繳納的，而企業(yè)所需要繳納的稅款，不僅僅只有企業(yè)所得稅這一項(xiàng)稅款項(xiàng)目，還是有一些預(yù)繳稅款項(xiàng)目的，那么，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用預(yù)繳稅款嗎，預(yù)繳稅款怎么計(jì)算？

網(wǎng)友咨詢：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)用得著預(yù)繳稅款嗎？

廣東博厚律師事務(wù)所陶延年律師解答：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是用預(yù)繳稅款的。國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是物權(quán)的轉(zhuǎn)移，在雙方簽署轉(zhuǎn)讓合同后，辦理過(guò)戶之前要繳納一些稅費(fèi)。不管是印花稅、企業(yè)所得稅還是契稅，都應(yīng)該在土地轉(zhuǎn)讓之后繳納，因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)繳稅款是不需要的。這里需要注意，如果是通過(guò)贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是不需要承擔(dān)契稅的。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第16號(hào))文件規(guī)定，預(yù)繳稅款的計(jì)算:

(一)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。

(二)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

(三)個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款:

應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

(四)其他個(gè)人出租住房

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

(五)其他個(gè)人出租非住房

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

陶延年律師解析：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及以下稅種：

1、營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第四條，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率(5%)。因此應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的5%計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。

2、土地增值稅：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，按適用稅率計(jì)征企業(yè)所得稅。

4、印花稅：根據(jù)印花稅相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)算繳納印花稅，稅率為萬(wàn)分之五。

納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

擅長(zhǎng)刑事辯護(hù)，公司事務(wù)

【第3篇】銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳稅款

本文主要分析深圳市房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，采用一般計(jì)稅方法情形下如何預(yù)繳和清算各種稅款。

一、預(yù)繳稅款環(huán)節(jié)

1、預(yù)繳增值稅

（1）預(yù)繳時(shí)間、地點(diǎn)

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號(hào)）第十二條規(guī)定：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

其中主管國(guó)稅機(jī)關(guān)是指項(xiàng)目所在地的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)。

（2）預(yù)征率和計(jì)算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號(hào)）第十一條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

2、預(yù)征土地增值稅

（1）預(yù)征時(shí)間

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號(hào)）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅的計(jì)征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項(xiàng)次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>

（2）預(yù)征率

《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（深地稅告[2010]6號(hào)）明確，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2%預(yù)征，別墅為4%，其他類型房產(chǎn)為3%。

（3）計(jì)算

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號(hào)）第一條規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]

預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

3、預(yù)繳企業(yè)所得稅

（1）預(yù)繳時(shí)間

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)在確認(rèn)收入的當(dāng)季度或當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅。

（2）納稅調(diào)整計(jì)算

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收賬款含有增值稅，但對(duì)如何從預(yù)收賬款換算為預(yù)繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國(guó)家稅務(wù)總局尚未明確。

土地增值稅從本質(zhì)來(lái)說(shuō)也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-[預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%]，即從企業(yè)所得稅角度，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

納稅調(diào)增數(shù)=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（15%）-增值稅附加稅費(fèi)和土地增值稅

二、清算稅款環(huán)節(jié)

1、正常申報(bào)增值稅

（1）增值稅應(yīng)稅行為時(shí)點(diǎn)的判斷

《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅2023年36號(hào)）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

如何判斷是否發(fā)生應(yīng)稅行為，各地有不同口徑，具體如下：

深圳沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)增值稅應(yīng)稅行為的時(shí)點(diǎn)做出特別規(guī)定，由以上對(duì)各地國(guó)稅對(duì)增值稅應(yīng)稅行為時(shí)點(diǎn)的判斷可知，大部分是以銷售合同約定的交房時(shí)間為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，如果實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間，則以實(shí)際交房時(shí)間作為增值稅應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。

（2）應(yīng)交增值稅計(jì)算

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告[2016]18號(hào)）第四條規(guī)定：增值稅計(jì)稅銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）。

一般計(jì)稅方法下：

應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

=當(dāng)期銷售額×11%－進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2、土地增值稅清算

（1）清算時(shí)點(diǎn)

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）土地增值稅清算收入計(jì)算

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

如果房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款取得了增值稅專用發(fā)票，則土地增值稅扣除項(xiàng)目中的土地價(jià)款為不含增值稅的金額，土地增值稅清算時(shí)的計(jì)稅收入的公式為：計(jì)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11%）。

如果房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，土地增值稅計(jì)稅收入計(jì)算公式為：計(jì)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+11%）+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）×11%。

“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”抵減的銷項(xiàng)稅額作為土地增值稅的計(jì)稅收入。

3、企業(yè)所得稅清算

（1）清算時(shí)點(diǎn)

按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條、第七條確認(rèn)收入；實(shí)際慣例是以交房的時(shí)間確認(rèn)收入，并以交房確認(rèn)收入年度作為企業(yè)所得稅的清算年度。

（2）計(jì)算

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”抵減的銷項(xiàng)稅額在企業(yè)所得稅方面是作為收入還是沖減成本確認(rèn)，目前稅法上還沒(méi)明確，按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))規(guī)定，“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款” 抵減的銷項(xiàng)稅額按照沖減成本處理，所以，如果稅法沒(méi)有明確規(guī)定，則應(yīng)按照會(huì)計(jì)處理計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。