增值稅清算（16篇）

【第1篇】增值稅清算

什么是土地增值稅清算？什么時候辦理土地增值稅清算？土地增值稅清算的方法與技巧是什么？相信還有很多朋友對以上問題還是一知半解，本期眾致君就來給大家解答什么是土地增值稅清算，希望對大家有幫助。

一、什么是土地增值稅清算？

所謂土地增值稅清算，是指納稅人計算符合清算條件的房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅，并按照規(guī)定的程序和期限向稅務機關提供相關信息，辦理清算手續(xù)，結算稅款。

納稅人應當到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

1.完成并銷售的所有房地產開發(fā)項目。

2.未完成房地產開發(fā)項目的整體轉讓。

3.土地使用權直接轉讓的項目。

4.納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目。

二.主管稅務機關可要求納稅人清算土地增值稅：

1.納稅人開發(fā)的房地產開發(fā)項目已完成，轉讓的房地產建筑面積（含視為銷售房地產）占項目所有可轉讓建筑面積的85%以上，或者雖然比例不超過85%，但剩余的可出售建筑面積已出租或自用一年以上。

2.取得銷售(預售)許可證三年仍未完成銷售的。

三.什么是竣工？

除土地開發(fā)外，納稅人建設.開發(fā)的房地產開發(fā)項目，符合下列條件之一的稱為竣工：

1.房地產開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

2.房地產開發(fā)項目已投入使用。當納稅人開始辦理開發(fā)項目的交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或實際投入使用時，無論開發(fā)項目的質量是否通過驗收，或是否辦理完成（完成）的備案手續(xù)和會計決算手續(xù)。

3.房地產開發(fā)項目已取得初始產權證明。

四.清算截止日期是哪一天？

納稅人應當確認清算收入和扣除項目金額的截止日期（以下簡稱清算截止日期），并明確告知主管稅務機關清算截止日期。

以上就是本期關于土地增值稅清算的全部內容了，喜歡的朋友可以給眾致君點點贊哦。

【第2篇】關于土地增值稅清算的政策6

在土地增值稅清算項目中，房地產開發(fā)企業(yè)有權將取得合法有效憑證的房地產開發(fā)成本列入土地增值稅扣除項目。但是實踐中，卻發(fā)生了額外的情形，進而引發(fā)稅務爭議。例如，房地產開發(fā)企業(yè)取得了建筑安裝施工方開具的發(fā)票且項目竣工，但房地產開發(fā)企業(yè)未實際向建筑安裝施工方付款的，是否可以列為增值稅扣除項目呢？我們在此做出探討。

作者 | 賈蒙蒙

一、法律對房地產開發(fā)成本的扣除條件做出規(guī)定

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條（一）項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕年91號）第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第五條第二款規(guī)定，（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

根據以上法律規(guī)定，土地增值稅扣除項目金額在清算時依法扣除需同時具備以下兩個條件：一是扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是“實際發(fā)生”的。二是扣除項目中的取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證。

二、“實際發(fā)生”是否須以“付款”為標準引發(fā)爭議

稅收征納雙方，關于“實際發(fā)生”是否須以建筑安裝費用的支付為標準，引發(fā)爭議。觀點如下：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)觀點

1、現有法律文件均規(guī)定以“實際發(fā)生”為準，而非支付為準

國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十一條第二款和國稅函發(fā)〔1995〕110號第五條第二款均規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)有權將實際發(fā)生的成本費用做土地增值稅清算時的成本。該條文僅規(guī)定到“實際發(fā)生”，稅務機關增設“支付”的要件，等同于對條款的限縮解釋。

站在納稅人的角度，法無禁止即自由，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，稅務機關應做有利于納稅人的解釋。例如在德發(fā)案中，最高人民法院（2015）行提字第13號廣州德發(fā)房產建設有限公司與廣東省廣州市地方稅務局第一稽查局再審行政判決書認為，根據依法行政的基本要求，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政機關不得作出影響行政相對人合法權益或者增加行政相對人義務的決定；在法律規(guī)定存在多種解釋時，應當首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。

同時，《稅收征管法》第三條第二款規(guī)定，任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。也就是說，任何機關在法律沒有明確作出規(guī)定的情況下，均無權對稅法條款作出擴大或限縮解釋以增加或減免納稅人稅款。

2、建筑安裝工程實際發(fā)生的客觀事實應被認定為“實際發(fā)生”

國稅發(fā)〔2009〕年91號第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費時應當重點關注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

因此，房地產開發(fā)企業(yè)僅需要提供上述資料，證實合同實際履行即可。

3、參照質保金的扣除規(guī)定，未實際支付部分可進行扣除

國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號均未對實際發(fā)生是以“費用支付”為標準，還是以“有合同、貨物、勞務實際發(fā)生的客觀事實”為標準做出明確。但我們可以參照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）對扣除標準作出解釋。

國稅函[2010]220號第二條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題。房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

根據國稅函[2010]220號第二條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工后所扣留的質量保證金部分，在建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的情況下，可予以扣除，也就是雖然該成本費用未真正支付，但因工程竣工且取得發(fā)票便可扣除。那么推演至國稅發(fā)〔2006〕187號第四條（一）項和國稅發(fā)〔2009〕年91號規(guī)定的“實際發(fā)生”，也可以據此認定，在工程竣工且完成驗收的情況下，因建筑安裝服務產生的成本費用已實際發(fā)生，在滿足實際發(fā)生的客觀要件下，應予以扣除。

（二）稅務機關的觀點

1、法律明確要求以“支付”為準

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規(guī)定,“開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！ㄖ惭b工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。”

稅務機關認為，因本條款中，出現了“支付”二字，故未實際支付的，不能扣除。

2、國稅函[2010]220號屬例外情形，不可參

針對國稅函[2010]220號規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，依舊可以憑發(fā)票金額進行扣除的問題，稅務機關認為這屬于例外規(guī)定，除此之外的未付費用，即便取得發(fā)票，也不可扣除。

總結

實踐中，稅務爭議的發(fā)生常常是因征納雙方對涉稅條款的適用和理解存在分歧。在法律規(guī)定存在多種解釋時，行政機關應當首先考慮選擇適用有利于行政相對人的解釋。推演至本文討論的問題上來說，當房地產開發(fā)企業(yè)可以提供足夠的證據資料（合同、發(fā)票、竣工驗收報告、決算資料等等）證實建筑安裝費實際發(fā)生時，稅務機關可進一步了解實際未支付的具體原因，視具體情況做最有利于納稅人的解釋和決定。當發(fā)生爭議時，為高效化解分歧與爭議，納稅人應及時聘請專業(yè)的稅法專業(yè)人員代為與稅務機關溝通。

供稿律師

賈蒙蒙，高朋律師事務所合伙人，北京市朝陽區(qū)律師協會財稅業(yè)務研究會委員、北京市文化娛樂法學會財稅法律專業(yè)委員會委員，深耕涉稅法律服務領域十余年，擅長稅務風險防范與化解。賈蒙蒙律師曾為北京市稅務系統法律顧問團隊成員，擁有為稅務機關、納稅人提供涉稅法律服務的雙向經驗。能夠為納稅人提供稅務自查、稅務稽查應對、稅務爭議解決、稅法咨詢、涉稅刑事案件代理的法律服務。

特別提示：本文為高朋律師事務所原創(chuàng)作品，未經授權，嚴禁在各類平臺轉載、引用和編輯，違者后果自負。如需轉載，請留言申請。歡迎關注本頭條號！

【第3篇】土地增值稅清算房地產開發(fā)費用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產企業(yè)在預售房地產的時候就預征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據實際，核算房地產項目成本情況、增值情況，然后多退少補（絕大多數是補）。這個是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補。

2.什么時候清算？

這個要分開來記了，一個是應該清算，也就是一定要清算，一個是可以清算，也就是未滿足應該清算的時候，稅務部門可以要求你清算。

什么時候應清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

③直接轉讓土地使用權的。

這里有個知識點，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產開發(fā)項目符合下列條件之一：

①房地產開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

②房地產開發(fā)項目已開始交付購買方；

③房地產開發(fā)項目已取得了初始產權證明。

有些房地產公司因為市場行情不好，房地產項目緩建。這個緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個時候稅務部門就有可能介入了。于是就出現了可清算的條件。

什么時候可清算？

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

清算申報的時間期限是什么？

①應清算

在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

3.清算申報要交哪些材料？

土地增值稅清算申報時間

納稅人辦理清算時， 應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報表》

（從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產開發(fā)項目清算說明， 包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

（4）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（5）需要清算項目記賬憑證的， 應提供記賬憑證復印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務機構鑒證的清算項目， 報送涉稅專業(yè)服務機構出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

房地產開發(fā)項目中，有視同銷售情形的， 應予詳細說明。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第4篇】土地增值稅清算業(yè)務有關問題釋義

近年來房地產市場經過高速發(fā)展后，尤其一線城市房價不斷攀升，2007年2月1日國稅總局發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，表明國家將對房地產進行調控。土地增值稅有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力。

土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結構中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

記者了解到，近期，國務院發(fā)布了《關于大力發(fā)展裝配式建筑的指導意見》，北京市將根據意見的相關要求，在政策激勵、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。

法定扣除項目按《條例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用

（4）舊房及建筑物的評估價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

主要特點；

以轉讓房地產的增值額為計稅依據。

征稅面比較廣。

凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。

（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產發(fā)生轉讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。

土地增值稅清算的條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算：

一、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

土地增值稅清算將會加大房地產的成本，但是不會對房價的上漲產生大的影響。在市場經濟中，房價取決于供求關系，而與成本沒有太大的關系。

【第5篇】土地增值稅清算通知書

(一)

(2023年考題改編)a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經營需要搬遷將原廠房出售，相關資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

(2)轉讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

(3)轉讓廠房時評估機構評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。

要求:根據上述資料，請回答下列問題。

1.該機械廠轉讓廠房應繳納增值稅(d)萬元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉讓不動產：

1.一般計稅下：

（1）預繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預繳-允許扣除的進項稅

2.簡易計稅下：

（1）預繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預繳

2.該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除項目金額為(c)萬元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.該機械廠轉讓廠房應繳納土地增值稅(c)萬元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2023年7月1日轉讓該倉庫，簽訂的產權轉移書據載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經相關機構評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。

要求:根據上述資料，回答下列問題。

1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應確認收入(c)萬元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地產企業(yè)轉讓營改增以前取得不動產

1.預繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳稅款

2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準予扣除的轉讓環(huán)節(jié)有關的稅費合計為(d)萬元。(當地有關部門規(guī)定準予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(a)萬元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企業(yè)轉讓倉庫應繳納土地增值稅()萬元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知識鏈接】轉讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產）轉讓的情形。納稅人轉讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉讓房地產有關的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：

（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除。

（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：

（3）“項目4”：轉讓存量房地產時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

(四)

(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務。

2023年5月主要經營業(yè)務如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經營收入。

(2)該公司轉讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2023年7月購進用于經營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產權過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經營，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。

要求:根據上述資料，回答下列問題。

1.該公司轉讓酒店式公寓樓應在乙市預繳增值稅()萬元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地產企業(yè)轉讓營改增以后取得的不動產

1.預繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進項稅-預繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實際繳納增值稅(d)萬元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(b)萬元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購人，2023年5月轉讓，視為3年?？煽鄢慕痤~=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。

4. 關于該公司轉讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(d)。

a.如果稅務部門發(fā)現該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產評估價格且無正當理由的，該公司應按同類房地產的評估價格作為房地產的轉讓收入計算土地增值稅

b.購買公寓樓時支付的契稅準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”項目予以扣除

c.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除

d.該公司在公寓樓轉讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除

【答案】d

解析:選項d:沒有相關扣除規(guī)定。轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

(六)

(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的w項目進行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產權屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施)。該項目2023年4月通過全部工程質量驗收。

2023年5月該公司開始銷售w項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對w項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

經審核，w項目取得土地使用權所支付的金額合計8240萬元;房地產開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構證明)。

(其他相關資料:w項目所在省政府規(guī)定，房地產開發(fā)費用扣除比例為10%。w項目清算前已預繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據上述資料，回答下列問題。

1.w項目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.實際扣除取得土地使用權所支付的金額=取得土地使用權所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉讓房地產建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%

2.w目時許扣除的與轉讓房地產有關的稅金(a)萬元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.許扣除房地產開發(fā)費用金額(a)萬元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w項目清算時允許扣除項目金額合計(c)萬元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w項目清算后應補繳土地增值稅(b)萬元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元

6.關于w項目清算，下列說法正確的有(cad)。

a.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金

b.對該項目的清算進行審核鑒證的稅務中介機構只能由主管稅務機關指定

c.該公司應在收到清算通知書之日起90日內辦理清算手續(xù)

d.該公司可以委托稅務中介機構對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

e.對于該公司委托稅務中介機構對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務機關必須采信鑒證報告的全部內容

(七)

位于市區(qū)的某房地產開發(fā)企業(yè)2023年建造寫字樓，發(fā)生的相關業(yè)務如下:

(1)按照國家有關規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統一規(guī)定繳納有關費用72.04萬元。

(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。

(3)寫字開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機構證明并按項目分攤)。

(4)10月寫字樓竣工驗收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進行了土地增值稅的清算，繳納與轉讓房地產相關稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，

(其他相關資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產開發(fā)費用)

要求:根據上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(a)萬元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費用為(c)萬元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(d)萬元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應納的土地增值稅為()萬元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產的單位建筑面積的成本費用為(a)萬元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產應納的土地增值稅為(d)萬元。

a.51

b.78

c.63

d.72

該企業(yè)12月打包銷售房產的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元

增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產應納的土增稅=240×30%=72萬

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓時，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【第6篇】土地增值稅清算審核業(yè)務準則

疑點一：真按揭，假收入

案例7-3：某市稅務機關對某房企的w項目土地增值稅清算進行復核，發(fā)現w項目是采用代銷方式進行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報收入20,723.16萬元，納稅人的賬簿記載銷售費用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報收入？

解析：根據銷售傭金倒推收入22,723.16萬元，疑似少申報收入約2000萬元。通過查看企業(yè)明細賬簿，發(fā)現企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現首付款的收入記錄。根據我國按揭貸款有關的法律規(guī)定，該業(yè)務處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。

稅務人員到該企業(yè)合作按揭銀行進行調查取證，發(fā)現銀行保存有企業(yè)收取首付款收據的復印件，金額合計 550萬元。企業(yè)解釋是因為要替購房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據，實際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據的證據已比較有說服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務人員又根據銷售合同的信息聯系了5戶購房者，同時也做了詢問筆錄，證實了購房者在按揭貸款前就已經將首付款交付給開發(fā)商。由以上兩個有利的證據資料確定了該房開企業(yè)確實是隱藏了收入，最終對2000萬收入進行調增處理。

疑點二：售后回租方式銷售，銷售收入申報不真實

案例7-4：某市稅務機關在對本轄區(qū)內的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅清算審核時，發(fā)現該項目商業(yè)售價與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價相比偏低，疑似少申報收入。

解析：通過三方信息查詢，發(fā)現該開發(fā)商對其開發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進行銷售，開發(fā)商將房屋銷售給購房者，后由開發(fā)商的關聯方“b商業(yè)管理有限公司”與購房者簽訂《商鋪委托經營合同》，前三年租金收入抵頂購房款，占房屋總價的22%，開發(fā)商申報收入金額僅為房屋價款的78%。所以，需對前三年租金部分要調增收入，同時補繳相關稅費。

相關政策參考：

《國家稅務總局關于個人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》國稅函〔2008〕576號

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號第三條第二款

疑點三：銷售單價明顯偏低

案例7-5：某開發(fā)項目，建設住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：

在上述土地增值稅清算過程中，是否存在少申報收入的情況？

解析：

根據項目合同總額計算該項目的平均售價：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均銷售價格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2號樓銷售單價為5000元/㎡的10套房源低于該項目平均售價的70%，若企業(yè)未能給出正當理由，可考慮按該項目的平均售價予以調整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

備注：上述案例中以低于平均售價的30%作為調整的明顯不合理且無正當理由。具體調整依據還要結合當地稅務機關的具體政策。

相關參考政策：

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號）

《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）

《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號）

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）

《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）

文章所分享案例思路，均來源于《數字稅務——土地增值稅清算數字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數字化踐行之路的探索與發(fā)現，為我國現代化稅收治理體系的建立、數據治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

書籍鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書籍介紹：

【第7篇】土地增值稅清算開發(fā)間接費用

問：什么情況下才申報按鈕才能用啊，現在是灰色不能申報？

答：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

問：支付管理是必填項嗎，每個模塊都要錄入嗎？

答：支付管理里面錄入的是對發(fā)票或政府類付款的銀行憑證（實際的銀行付款憑證，支付管理對付款進度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有：前期、建筑安裝、基礎、配套四個模塊。

問：因為我們項目現在稅務局走核定5%，但必須錄系統，主要錄收入，成本這一塊就簡單錄一些數據，所以看看成本這一塊哪個是必填項？

答：企業(yè)端的錄入都是核實錄入，核實的錄入全部清算數據；核定只是稅務端審核的時候如果不符合核實的在審核確認的時再轉為核定的清算結果。

問：請教下，間接費用中有社保，能算到開發(fā)成本中扣嗎？

答：屬于工程部人員的可以，應提供工程人員名單和勞動合同

問：導入的時候提示增值稅應該為數據值？

答：首先選擇電子表格中“數據”——“分列”——“常規(guī)”點完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設置成數值型保留兩位小數。

問：我問一下我當期的土地使用稅交了兩個項目的，在一張銀行回單上，如何錄入系統？

答：實繳金額既是票面金額 ，本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔多期或多項目的稅款中，本期按比例分攤的金額。

問：導入的時候提示應稅收入計算錯誤，增值稅計算錯誤?

答:首先選擇電子表格中“數據”——“分列”——“常規(guī)”點完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設置成數值型保留兩位小數。

問：我們沒有達到清算條件，也要填寫嗎？

答：沒有達到清算的，軟件可以起到項目監(jiān)控的作用，也可以方便查詢和統計數據。

問：地下車位怎么添加信息，地下車位沒有分單元，就是420個？

答：添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后，再在層處單擊右鍵，設置樓層信息，在本層戶數處修改房源數量即可。

問：我自己導入數據時候提示“數據庫內該房屋不存在”

答:第一步房源創(chuàng)建，第二再導入銷售

問：您好，想問一下如果10萬以下的成本，是專票的話，原始憑證類型、原始憑證代碼、號碼、收款單位是否可以不填寫呀？

答：如果專票抵扣的，不管金額大小都要填寫代碼、號碼、收款單位

【第8篇】土地增值稅申報表清算適用

土地增值稅清算項目的銷售額是指該項目轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱房地產)并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅清算項目銷售額審核的基本程序和方法：一是了解企業(yè)的清算項目的基本情況的，根據企業(yè)報送的相關資料，了解該項目合同、協議及執(zhí)行情況等；二是了解企業(yè)會計核算情況，評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守，查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。三是掌握企業(yè)核算的程序，獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對，正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

土地增值稅清算項目審核的要點之一可售建筑面積的審核。在土地增值稅清算時，準確地計算項目可售建筑面積，才能正確地將項目開發(fā)成本在已售建筑面積和未售建筑面積之間分攤，才能正確地計算項目扣除項目金額、增值額和應繳土地增值稅額?？墒劢ㄖ娣e的審核，不是把實測面積報告（有的地方叫房屋建筑面積計算成果表）上的數字簡單的相加，因為有些物業(yè)，比如地下儲藏室等可能沒有測繪，所以拿測繪報告數字簡單相加得出的結果基本上都是不正確的?？墒劢ㄖ娣e的審核，要結合實測面積報告、規(guī)劃許可證、施工許可證等相關證件，并實施包括查看現場等必要的審核程序。

1、審核統計項目建設工程規(guī)劃許可證信息。

建設工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，各項建設工程經城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證后方可施工。項目所有的建筑業(yè)態(tài)，建設工程規(guī)劃許可證或其附件上一般都會有記載，但實測面積報告上卻不一定有體現，所以審核統計建設工程規(guī)劃許可證是審核確定可售建筑面積的基礎之一。

序號

證件編號

建設規(guī)模

建設項目名稱

發(fā)證日期

規(guī)劃建設工程明細

土地增值稅清算項目建設許可證審核統計表

2、審核統計項目建設工程施工許可證信息。建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。企業(yè)一般在取得建設工程規(guī)劃許可證之后才能辦理建設工程施工許可證。

土地增值稅清算項目建設施工許可證審核統計表

序號

證件編號

建設項目名稱

建設規(guī)模

發(fā)證日期

合同工期

施工合同金額、工期

面積、用途(商業(yè)、住宅、物業(yè)、地下室）

3、審核統計商品房預售許可證。

商品房預售許可證是房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件，沒有取得商品房預售許可證不得對外銷售。審核商品房預售許可證的主要目的是了解開發(fā)項目哪些物業(yè)已批準對外銷售。

土地增值稅清算項目預售許可證審核統計表

序號

項目名稱

預售許可證編號

預售建筑總面積

批準預售日期

備注

4、結合實測面積報告，填寫可售建筑面積表。實測面積報告是由經批準的單位出具的，是進行產權登記的依據。

樓號

住宅

商鋪

閣樓

儲藏室

地下機動車庫

地下非機動車庫

地下附屬用房

地下人防

公廁

物業(yè)用房

社區(qū)用房

建筑面積

可售建筑面積

實測面積報告上列示的建筑面積，按實測面積報告上的數字填入表中相關欄目；實測面積報告上沒有列示的，按規(guī)劃許可證或施工許可證記載的面積填寫。

比如：1#樓實測面積報告上記載商業(yè)809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業(yè)用房302.98平方米。這時，應該先把上述三個建筑面積分別填入項目實測面積及可售面積審核匯總表相應欄目。再將實測面積報告與規(guī)劃許可證及施工許可證比較，發(fā)現1#樓實測面積報告比規(guī)劃許可證和施工許可證少了地下建筑面積520平方米，這個520平方米是什么業(yè)態(tài)，可否銷售，從相關證件上無法判斷，就需要通過實地審核確認。一般來講，在土地增值稅清算時，地下非機動車庫、人防工程、物業(yè)用房、社區(qū)用房 、公廁、核心筒等作為不可銷售面積，住宅、機動車庫（車位）、儲藏室、閣樓等作為可銷售面積。

配套建設的幼兒園，各地規(guī)定不一樣，有的地方規(guī)定必須無償移交給政府部門，有的地方沒有明確，盡管不能辦理產權證，但不影響企業(yè)對外銷售。不可銷售建筑面積需要移交給相關部門或單位的，企業(yè)需提供移交的證明材料，比如物業(yè)用房、社區(qū)用房、人防工程等的移交。有的地方對于不可銷售面積還要求到房地產管理部門登記公共配套設施，有點地方則無此要求。不可銷售建筑面積如果銷售了，在計算土地增值稅時應作為可銷售建筑面積。

土地增值稅清算項目審核的要點之二銷售額的審核。在銷售面積確定基礎上，審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。審核的主要內容包括：1、審核企業(yè)按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。2、確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。3、審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。4審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。5審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。6、審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。7、審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。8審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納稅。9、審核納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。10、審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發(fā)，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規(guī)定申報納稅。11、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用審核，應區(qū)分不同情形分別處理：代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

【第9篇】土地增值稅清算稅金扣除

文 金穗源商學院 王皓鵬

導語：土地增值稅作為房地產企業(yè)的重頭大稅，備受稅務機關和企業(yè)的觀注，土地增值稅稅前扣除應遵循四大原則。

（1）真實性原則；

（2）實際支付原則；

（3）合法有效憑證；

（4）準確合理分攤。

接下來我們就通過具體業(yè)務，聊聊土地增值稅稅前扣除的四大原則。

part 1 真實性原則

【案例】房產企業(yè)簽訂虛假合同虛增基礎設施建設費

高山房地產公司財務資料：公司一、二期項目中用于基礎設施建設的植被、石景費用高達803.50萬元，占開發(fā)總成本9680.70萬元的8.3%。

事實上，該公司以支付開票報酬費用為前提，誘使農民為其虛開發(fā)票金額高達308.8萬元。另外虛造合同，以個人名義到稅務部門開具工程發(fā)票，虛增石景費用90.45萬元。

經稅務檢查人員核實，高山公司利用農民個人出售自產花木免稅的政策，在植被、石景費用上做手腳，通過簽訂虛假合同，擴大成本費用。經最終確認，該房地產開發(fā)公司當年度以虛列植被、石景費用為手段，多列支出399.25萬元，少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅稅額巨大。為此，稅局除依法追繳其所逃稅款外，并對其做出罰款并加收滯納金的處罰決定。

所以，房地產企業(yè)必須遵循真實性原則，尤其“金稅三期”之后，全國發(fā)票的稽核比對，分分鐘出結果，虛開已經成為歷史。

【真實性原則】

即經濟業(yè)務真實性。虛假的業(yè)務不可以扣除的，如：虛列成本、虛列拆遷補償費等。接待客戶在酒店發(fā)生的業(yè)務招待費、施工發(fā)生的施工成本等，都屬于“實際發(fā)生”的范疇，而不論是否符合經營常規(guī)、是否符合企業(yè)所得稅稅前列支的范圍或者比例，僅僅指“業(yè)務的真實性”。

part 2 實際支付原則

實際支付，確切說是指企業(yè)資金的實際流出。如：“應付賬款”出現余額，表示在某一個靜態(tài)的時點，乙方提供工程發(fā)票，但是房地產企業(yè)暫時沒有支付乙方的工程款。這個就屬于沒有“實際支付”。

在此，該原則飽受爭議，在總局文件層面，僅就稅金做過該規(guī)定。

《國家稅務總局 關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除?！?/p>

《國家稅務總局 關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號 ）文件中的申報表之一《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用），就稅金的扣除填報說明規(guī)定：“表第18欄至表第20欄，按納稅人轉讓房地產時所實際繳納的稅金數額（不包括增值稅）填寫”。

地方口徑也有作出明確規(guī)定的，如《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）規(guī)定，關于四項開發(fā)成本的扣除問題規(guī)定，四項成本雖能提供發(fā)票等票據，但款項未實際支付的（合理的質量保證金除外）不允許扣除。

我們翻閱《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用?！?/p>

不難看出，《實施細則》所強調“實際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。

part 3 合法有效的憑證

【案例】設計單位在房地產項目所在地代開發(fā)票

山西高山房地產公司與江蘇綠源廣告設計公司簽訂項目設計合同（雙方均是一般納稅人），合同總價款80萬元。設計方案經雙方確認后，根據合同約定，綠源廣告設計公司應事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據發(fā)票進行請款程序，支付設計款項。綠源廣告設計公司為及時拿到設計款，在高山房地產公司機構所在地稅務機關申請代開了增值稅發(fā)票，且加蓋了設計單位的業(yè)務印章。高山房地產接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風險？

分析：江蘇綠源廣告設計公司涉及跨地區(qū)提供應稅勞務。

根據《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。所以，江蘇綠源廣告設計公司于房地產項目所在地代開發(fā)票，與政策規(guī)定不符。

另外，根據《關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號）規(guī)定，納稅人代開增值稅專用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專用章(為其他個人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設計公司加蓋業(yè)務印章，同樣存在違規(guī)操作。

因此，受票人房地產公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風險。

【合法有效的憑證】

簡單分為以下幾類：

①、發(fā)票。簡單理解為稅務機關監(jiān)制的各類憑證，如：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費單、話費單、超市購物發(fā)票、餐飲住宿費發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因為增值稅專用發(fā)票，可以實現增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點；對于其他的發(fā)票，僅僅是承載經濟業(yè)務的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。

②、自制憑證?？梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除的財產損失清單、工資表、折舊表、財務分割單、廣告費分攤協議、差旅費報銷單、車補、電話補貼、誤餐補助等。

③、相關部門的票據。稅務機關出具的完稅憑證、國土部門出具的土地出讓金、工會經費票據、社保費單據、行政部門罰款單等、捐贈票據、醫(yī)療收費票據等。

④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據、拆遷補償費收據、境外的發(fā)票、賠償費收據等。

關于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。

從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結合起來考慮。如：房地產企業(yè)“預付賬款”出現余額，一般是與乙方進行了工程進度結算支付了工程款，但是乙方沒有給甲方開具發(fā)票形成的。類似這種業(yè)務，盡管符合“實際發(fā)生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計算土地增值稅的時候扣除。

part 4 準確合理分攤

準確合理分攤，其實質是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項目一一對應。但是，在實際的業(yè)務當中，部分費用很難做到“準確合理分攤”。比如利息費用：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規(guī)定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”該文件明確：財務費用扣除的條件之一就是“按轉讓房地產項目計算分攤”。

其他部分省市對此做了專門規(guī)定，如：《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”按照以下順序確定：

（一）能夠按照轉讓房地產項目準確分攤。準確分攤是指以該房地產項目名義取得的金融機構資金，直接全部用于該項目的開發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。

（二）能夠按照轉讓房地產項目合理分攤。合理分攤是指在一個獨立企業(yè)法人范圍內，可以合理方法對從金融機構取得并實際用于廣州市范圍內開發(fā)項目的項目開發(fā)貸款資金在不同開發(fā)項目之間進行分攤。合理方法是指按照不同的開發(fā)項目占用上述項目開發(fā)貸款金額和時間（即是積數）進行合理分配。

房地產企業(yè)如果同時有多個項目，各個項目在多地開發(fā)，但是僅設置了一個“工程部”，在這種情況下，“開發(fā)成本---開發(fā)間接費”發(fā)生的金額就必須在各個項目之間進行“準確合理分攤”，但現實的經濟業(yè)務千差萬別，很難做到費用和項目之間“一一對應”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2023年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應按照有關企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除?！庇纱丝梢姡皽蚀_合理分攤”原則的重要性。

【第10篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴格征收管理。房地產開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預征比例進行先預征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關清算工作的要求和規(guī)程，進一步要求加強對房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準確把握房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細化了房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應及時進行土地增值稅清算。即：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人及時進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務機關規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進行清算的，應當在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務機關要求納稅人進行清算的，納稅人應當在收到主管稅務機關清算通知之日起90內辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應提供清算資料和中介機構出具的《鑒證報告》，主管稅務機關受理后，應在一定期限內及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內第一次報送資料不齊全，主管稅務機關應以書面的方式明確告知需補齊資料的內容及時限，時限掌握最好以30日內為限；第二，若資料齊全，主管稅務機關受理后，應在一定期限內及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務機關也應在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護了納稅人的合法權益，也規(guī)范稅務主管機關的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結轉收入成本，導致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強前期管理

明確清算對象是房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的關鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產品，對象的確定不同會產生不同的清算結果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應分別計算增值額，有些開發(fā)產品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應稅的，因此，要針對不同類型建筑物細分清算對象。筆者認為，對于一個房地產開發(fā)項目，納稅人應該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務機關在房地產開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關鍵。房地產企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設周期長、資金周轉慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準確的計算出各個項目的增值額和應繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務上是有明細，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務主管部門或相關部門取得合法憑據。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關部門的合法憑據，并繳納了相關的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表（包括拆遷面積、戶數、拆遷費用）等相關資料報稅務機關備案，帳、表、冊、收據是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務機關申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關建安營業(yè)稅收，并取得稅務機關開具的建筑業(yè)統一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數額較大的支出，在對房地產開發(fā)項目跟蹤管理時就應注意項目的建筑招標、中標、工程結算書是否有一定的邏輯關系，工程總造價預算與結算是否差異過大，工程結算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標、人工費、機械使用費是否超出正常取費標準等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎設施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據入帳，不得預提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構貸款，有無合法憑證，有無利息結算單，是否列支超過銀行同期利息的數額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產品的成本支出分配。

4、預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產品的成本支出分配。筆者認為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據此辦法，就能準確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數，更是計算土地增值額的重要依據。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務費用的利息支出能否提供金融機構證明并按開發(fā)項目計算分攤，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經將開發(fā)成本完工前的利息支出進入成本的，在計算土地增值稅時需要調整出來單獨計算。其次，扣除房地產開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務費用利息支出凡能夠按項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；非金融機構借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內計算扣除。第二種，財務費用利息支出凡不能按項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分攤，在實際操作中，如能提供金融機構證明的，可以按當期項目的收入比例將利息分攤到各項目。

四、科學確定增值額的計算方法

科學確定增值額計算方法是實現準確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預征率是按照發(fā)達的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預征率偏高，清算后出現大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導致稅負不公，退補稅款差異大。故科學確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地產開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結構、不同地段、不同價格的開發(fā)產品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第11篇】土地增值稅如何清算

政策依據：《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號

繳納時間：

按滿足清算條件確定

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

計算方法：

應納稅額=（增值額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目金額：

1.取得土地使用權所支付的金額

2.開發(fā)土地的成本、費用；

3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

4.與轉讓房地產有關的稅金；

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

其中，北京市普通住宅與其他類型房地產增值額與應納稅額應該分別計算。部分省市普通住宅、其他類型房地產、非普通住宅增值稅與應納稅額分別計算，部分省市可選擇合并單位，土地增值稅清算管理規(guī)程細則由各省自行規(guī)定，各省土地增值稅清算需遵循各省土地增值稅清算管理規(guī)程。

【第12篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產企業(yè)轉讓人防車位使用權未申報土地增值稅，被追征千萬稅款

（一）案情簡介

a公司系一家房地產開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分攤”，“車位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉讓上述車位使用權”。

2023年12月，x市y區(qū)國家稅務局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務處理決定書》，認定：a公司銷售開發(fā)產品x項目的人防車位，開發(fā)產品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結轉了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經復議，y區(qū)國家稅務局作出《稅務行政復議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭議焦點：轉讓人防車位使用權收入的性質是租賃收入還是轉讓收入

a公司認為《人防工程車位使用合同》的性質是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產轉讓收入，不需要參與土地增值稅計算，在扣除項目核算時應作為公共配套設施進行處理；而y區(qū)稽查局認為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權利的處分方式等條款內容上分析，本質上屬于財產權利讓渡合同，應視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實行產權與使用權、經營權分離的原則，投資收益體現為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權、經營權，可以有償出租、轉讓。根據《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費用接近或者稍低于完整產權車位銷售的費用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實際使用期限與主體建筑物土地使用權出讓期限完全相同、使用方式、權利的處分方式等權利義務內容以及直接使用了“使用權轉讓”字眼，應當認定《人防工程車位使用合同》的真實意思表示符合人防工程車位使用權轉讓合同的性質，參照國家稅務總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項“以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權的轉讓，可視同于有限產權或永久使用權的轉讓，應當視同銷售建筑物，稅務機關處理決定正確。

二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幍?45條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，奠定了地下車位產權的基礎。目前，我國尚未出臺明確地下車位產權歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導致稅收認定和處理模式出現差異。

（一）地下車位的產權歸屬的四種形式

1.產權歸房地產開發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產開發(fā)企業(yè)自主投資建設，如列入相關規(guī)劃，則可以正常辦理產權證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉讓和租賃等權利。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內投資建設的非人防地下車位原則上權屬歸房地產開發(fā)企業(yè)所有。

2.產權歸全體業(yè)主

如果房地產開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分攤給了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權處分共有地下停車場車位的使用權，房地產開發(fā)企業(yè)經業(yè)主委員會授權，可以從事地下車位出售、出租，但相關收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產權歸國家但房地產開發(fā)企業(yè)可以經營

對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應屬于國防資產，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產權應當歸國家所有。由于房地產開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產權證，其不能銷售人防車位的所有權，而只能依據《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權、管理權和收益權。

4.產權歸國家且建成后移交給相關部門

此外，部分地方對人防設施管理較為嚴格，在產權歸國家所有的基礎上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應根據產權歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權歸屬為標準，地下車位可分為有產權車位和無產權車位，進而可以討論相應類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產權的車位即房地產開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產部門核發(fā)的產權證書的地下車位，房地產開發(fā)企業(yè)有權將車位出售而使受讓方取得產權。房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協議，符合國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應計入清算收入，并予扣除相應的成本、費用。

而無產權的車位包括產權歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務機關在實務操作中尚未有統一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務機關不考慮房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權，只要其簽署了車位使用權轉讓協議，就應按照銷售不動產參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務總局陜西省稅務局《關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉讓無產權車位使用權，不參與土地增值稅清算，不計入清算收入，不予扣除相應的成本、費用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產權的車位，房地產開發(fā)企業(yè)首先應當確認當地稅務機關是否出臺過關于出租或轉讓地下車位永久使用權的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應把握所簽署的協議的性質，根據協議是否實質移轉地下車庫所有權，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產權的地下車位，應依法進行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產權、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務機關的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨立的清算單位

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細化規(guī)定的情形下，地方稅務機關將房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品進行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產分別單獨核算。如“二分法”下普通住宅單獨清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產（非住宅）分別單獨清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產權。如寧波市地方稅務局《關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等，按照房地產清算類型單獨清算，對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉讓地下車位是否單獨取得收入。如青島市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入，作為非普通住房單獨清算；對于未取得轉讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨購買的地下室、車庫，則作為其他房地產項目單獨清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項目的確認

對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認其收入和扣除項目因地下車位是否取得產權而有不同。對于兩證齊全、可有償轉讓的地下車位，清算時，轉讓所得計入土地增值稅收入，并允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產權的地下車位，部分稅務機關認為不應當將轉讓所得計入土地增值稅收入，其成本費用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設施為例，部分稅務機關也允許房地產開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設施，在扣除成本、費用的同時，確認其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，只出租地下車位的行為，因為不涉及土地使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅，不確認相關收入，也不予扣除相關的成本、費用。

3.名為出租實為出售地下車位

名為出租實為出售地下車位，實質上永久移轉了地下車位使用權，具體包括轉讓永久使用權、簽訂長期租賃合同實現以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設立的地下車庫使用權受法律保護，保護的期限不超過20年。在司法實踐中，部分法院認為以租代售實質轉讓了車位的使用權和處分權，應當視同銷售。而部分法院則認為，由于車位未取得產權，地下車位使用權的移轉不涉及所有權轉移，應當判定為租賃。

從國家稅務總局于2023年2月11日在官方網站上對地下車位銷售問題的答復內容來看，以轉讓永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務處理上，各地稅務機關依然存在認識差異：一些稅務機關認為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應按規(guī)定計算收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，如湖北、天津等；一些稅務機關則認為，房地產開發(fā)企業(yè)通過轉讓無產權地下車位的永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式，一次性收取固定年限使用費，其實質并未發(fā)生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認其收入，否則由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除?？梢?，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第（二）項，公共配套設施費是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出，因此，房地產開發(fā)企業(yè)未“有償轉讓”地下車位的，無需確認相關收入。

6.地下車位建成后無償移交相關部門

同理，允許計入公共配套設施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。對于利用地下人防設施作為車庫（位）的，常州市稅務局明確答復如下：對已有相關移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關的成本、費用；無相關移交規(guī)定的地級市，因地下人防設施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關成本和費用。同時，作為公共配套設施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準予扣除相關的成本、費用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認相關收入，不扣除相關成本、費用。

（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數

根據《增值稅暫行條例實施細則》第7條第（六）項的規(guī)定，從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計算的金額之和，加計20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在納稅人具備房地產開發(fā)企業(yè)資質的基礎上，如果地下車位能被認定為公共配套設施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務上存在認定為公共配套設施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數。

四、風險提示

由于各地稅務機關在稅收認定和處理模式上存在差異，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務風險。

我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細規(guī)定。房地產企業(yè)將人防設施改造成車庫的改造成本和非人防設施改造成無產權車庫的建設成本在土地增值稅稅前扣除，將不當擴大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責任追究。

因此，企業(yè)應當明確落實當地關于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第13篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表

文|金穗源商學院 張健

一、尾盤銷售清算計算及納稅期限

（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

根據文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。

（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。

二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算

關于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。

【案例】

金穗源房地產公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據，清算后取得。清算后該房地產公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）

（一）完工清算土地增值稅的繳納

①按照政策規(guī)定，案例中的房地產開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：

清算時應繳土地增值稅：

1.清算時收入＝133000萬元

2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）

3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

適用于第二檔稅率

5.應繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）

②清算后轉讓房地產應納稅：

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：

1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）

2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.應繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）

5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.應繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）

（二）二次清算的應繳納土地增值稅計算

①清算時，土地增值稅計算過程同上。

②清算后再轉讓房地產應納稅額：

1.《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）

在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發(fā)生成本、費用處理：

在“清算工作結束”后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

a．已清算完畢的房地產開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

c．主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）

關于房地產項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：

對房地產項目銷售尚未結束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結束之后據實進行重新調整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3. 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題

納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額并調整應納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。

按照上述政策規(guī)定，案例中調整后應繳納的土地增值稅計算：

1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）

2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）

3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.調整后應繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）

至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）

綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務必在確認當地清算規(guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。

【第14篇】土地增值稅清算申報表

按照規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，由財務人員進行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個條件也滿足其中一個，也可以進行清算。但相應的財務人員需在符合清算條件之日起90日內到相應主管稅務機關辦理清算相關手續(xù)。

這過程中土地增值稅清算的申報表填寫就是需要我們認真處理的。多數房地產會計感覺這項工作難度大！現在發(fā)現一上海女會計，做的土地增值稅清算系統，可自動計算申報表！

一共是涉及了101個申報表填寫，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自動excel土地增值稅清算系統（含101個申報表）

一、土地增值稅申報表填報說明

二、土地增值稅測算表

三、土地增值稅涉及的101個申報表的填寫樣式展示

3.1、項目備案表格式

項目備案表填表說明書

3.2土地增值稅納稅申報表二操作格式

3.3填報與收入相關的面積明細申報表格式

3.4、填報土地增值稅扣除項目及成本結轉明細申報表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報表的填寫格式和說明就不這里一一展示了。

【第15篇】土地增值稅清算方案

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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產新項目也陸續(xù)進入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現，部分稅務人員和企業(yè)財務人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預征計征依據的確認

(一)預售階段?！敦斦?、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！秶叶悇湛偩株P于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在預售階段應按預收款預繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，應預繳增值稅稅款=[預收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現房銷售階段?，F房銷售時產生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征?！敦斦?、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。結合《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護建設稅及教育費附加的扣除

國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務機關會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據的角度，還是希望上級機關能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉讓房地產有關的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》對房地產開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字〔1995〕48號文件當時對房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法(條例實施細則以及房地產開發(fā)企業(yè)財務制度)，現在會計制度進行了修訂，文件的相關規(guī)定理應作出相應的調整。

來源：稅海無涯苦作舟

【第16篇】土地增值稅清算流程

如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統請收好！土地增值稅清算表

目錄：21項基礎數據錄入表、66項土地增值稅審核表、14項土地增值稅納稅申報表

編表說明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎數據錄入表》欄中所有表格的數據錄入后，自動計算各類型房產的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計算，如果根據規(guī)定利息支出按實際借款利息扣除，請手工填寫；3）此套表中的稅費扣除，請按據實計算扣除填寫；

基礎數據錄入表

企業(yè)基本情況表：

面積及銷售情況表：

成本分攤面積計算表：

結果核對表：

土地增值稅審核表

土地增值稅納稅鑒證表：

房地產轉讓收入鑒證表：

扣除項目匯總表：

取得土地使用權所支付的金額鑒證表：

土地征用及拆遷補償費鑒證表：

前期工程費鑒證表：

建筑安裝工程費鑒證表：

基礎設施費鑒證表：

公共配套設施費鑒證表：

開發(fā)間接費用鑒證表：

與轉讓房地產有關的稅金鑒證表：

土地增值稅納稅申報表

......

好了，篇幅有限，剩余內容就不再一一展示了。