土地增值稅預(yù)繳（16篇）

【第1篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

北京市關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號)

預(yù)繳時間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個納稅申報期

計算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房、限價商品房(含比照經(jīng)濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計劃的項目，預(yù)征率按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預(yù)售許可證時確定項目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第2篇】儲藏室的土地增值稅稅率

一、單項選擇題

1.下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實際使用人）

c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營管理單位）

d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√

a.農(nóng)村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會所，2023年4月對其進行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設(shè)施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會所于2023年8月底改建完畢并對外營業(yè)。當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象；對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值。2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。

5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價2500萬元（不含地價），2023年12月辦理驗收手續(xù)，當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計入房產(chǎn)原值的地價=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當年4月20日按照市場價格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對個人按照市場價格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。

a.張先生購買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨資經(jīng)營企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)

【答案】a

【解析】在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。

10.由于工作調(diào)動，張某將價值100萬元的房屋與李某價值95萬元的房屋進行交換，差價部分由李某以現(xiàn)金補償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

c.李某應(yīng)繳納契稅3萬元

d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價格差額為計稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。

11.關(guān)于契稅的計稅依據(jù)，下列說法正確的是（a）。√

a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格

b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價格作為計稅依據(jù)

c.采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當期應(yīng)支付價款為計稅依據(jù)

d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補繳契稅，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價格

【答案】a

【解析】選項b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額；選項c：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價款作為計稅依據(jù)；選項d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補繳契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價款130萬元，并以20萬元購買單獨計價的儲藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。

13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產(chǎn)的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項a：對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價400萬元，已提折舊260萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓重置成本價為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時繳納相關(guān)稅費7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費作為扣除項目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。

15.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，可以扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，其成本費用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場館√

b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項abc均可在計算土地增值稅時憑合法、有效憑證扣除；選項d并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費用。

17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在（a）稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。√

a.房地產(chǎn)坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點

18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

c.向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項之日起10日內(nèi)

二、多項選擇題

1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產(chǎn)權(quán)屬于個人所有的營業(yè)用房屋，該個人為納稅人

d.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實際經(jīng)營的代管人或使用人）

b.以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計征房產(chǎn)稅

【答案】ad

【解析】選項a：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項d：對于融資租賃房屋，實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

3.納稅人從租計征房產(chǎn)稅時，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計1800萬元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險，當年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔聯(lián)營風險，當年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬元

b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬元

c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬元

d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬元

【答案】bc

【解析】對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計繳房產(chǎn)稅。

乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。

甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬元）。

5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅

b.對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值

c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.下列項目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

b.對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)

c.國家機關(guān)自用的房產(chǎn)

d.為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的高校學(xué)生公寓

7.下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

d.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

【答案】bc

【解析】選項a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；選項d：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。

a.對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅

b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

【答案】acd

【解析】選項b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

9.張某將一套自有住房與王某進行交換，張某房屋價值100萬元，王某房屋價值80萬元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實際向張某支付房屋交換價格差額款20萬元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項業(yè)務(wù)的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計稅依據(jù)為20萬元

d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計稅依據(jù)為180萬元

【答案】bc

【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價格差額（20萬元）為計稅依據(jù)?；Q價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方（王某）繳納契稅；互換價格相等的，免征契稅。

10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國有土地使用權(quán)出讓

d.獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

11.下列各項中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某

b.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局

c.以土地作價入股的投資方

d.通過抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

12.下列關(guān)于契稅的表述，說法正確的有（bc）。

a.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√

b.個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈與，計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照房屋買賣的市場價格依法核定

d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√

a.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬

【答案】abc

【解析】選項d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說法正確的有（adc）。√

a.非營利性的學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應(yīng)當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，契稅計稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記

16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國有土地使用權(quán)出讓

b.房地產(chǎn)價值的重新評估

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)

d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。

18.下列項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設(shè)施費

b.開發(fā)間接費用

c.基礎(chǔ)設(shè)施費

d.土地征用及拆遷補償費

19.計算土地增值稅時，所銷售的房產(chǎn)對應(yīng)的下列費用中，準予按照實際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費

d.排污費、綠化費

20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費

c.銷售過程中發(fā)生的管理費用

d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出

21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的耕地占用稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

c.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個人銷售住房

b.個人轉(zhuǎn)讓商鋪

c.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的

d.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的

三、計算問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年3月對其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對受讓土地進行項目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，對方按實際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項目相關(guān)的利息支出3000萬元，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年3月項目實現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬元，已預(yù)繳土地增值稅900萬元。

（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（4）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。√

納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。√

（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬元）。√

②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√

③開發(fā)費用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬元√

⑤加計扣除項目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√

該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應(yīng)補繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√

【第3篇】應(yīng)征土地增值稅的有

在實務(wù)操作中，很多財務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。

【第4篇】舊房土地增值稅

今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。

課稅對象

土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評估價格

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅。”

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認?！?/p>

05、申報

納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第5篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務(wù)所，專注于稅務(wù)法律市場的深耕細作，專業(yè)于稅務(wù)規(guī)劃、稅務(wù)爭議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領(lǐng)域，致力于將稅務(wù)法律服務(wù)做到極致！

聯(lián)系電話：0571-87800878 18605715518

【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計算增值稅時還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計算增值稅。

下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)原價后的余額。

一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計稅方法，按全額適用11%稅率計算增值銷項稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因為36號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計算增值稅。

三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇一般計稅方法，按全額適用11%的稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價款不能從銷售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計算增值稅銷項稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計算增值稅。

總結(jié)：

說明：

1、財稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計算增值稅。

2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，才可以用差額計算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計算。

3、除財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

【第6篇】土地增值稅清算需要報送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負有著巨大的影響。

清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>

一、發(fā)改委立項

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

例如，國地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準的項目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個部門？依據(jù)哪個部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項目核準證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標注不詳細或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條答復(fù)中“如證書中標注不詳細的”其實是個坑，解釋權(quán)在當?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。

二、會計核算單位

其實，除了國家有關(guān)部門的立項，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。

只有主管稅務(wù)機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算。

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目以項目登記為單位進行清算。

對開發(fā)期超過3年的項目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務(wù)機關(guān)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點以及是否銷售等因素確定，且不可任由財務(wù)人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目（分期）為清算單位。

《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機關(guān)申報備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報備案的建設(shè)項目為單位進行土地增值稅清算。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

四、多證結(jié)合

特殊情況時，要結(jié)合其它證照。

例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機關(guān)應(yīng)當依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)當以分期項目為單位進行管理。

而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期進行清算?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報告，主管地稅機關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管地稅機關(guān)認定分期開發(fā)項目，應(yīng)當于納稅人報送分期項目最后一個《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

五、既定事實

企業(yè)對于項目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點曙光?！栋不帐⊥恋卦鲋刀惽逅愎芾磙k法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應(yīng)當認定為同一分期開發(fā)項目：

（一）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關(guān)調(diào)查核實該多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。

古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財務(wù)部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項目立項前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第7篇】土地增值稅清算最新政策6

土地增值稅清算工作，不管是面向稅務(wù)局還是面向企業(yè)，思想一定要正，為什么這么說呢？這是一份職責擔當在里面，“正” 指的是不能以蓋章或者報告產(chǎn)生為目標或者成果。

面向稅務(wù)局，保證”正“的思想，要有”征納成本“的心、要有”防范風險“的原則、要有”公平公正“的準則，一定不要將底稿、底稿掛在嘴邊，稅局的人員，最擔心風險了，這個項目清不清不要緊，但是要清的項目一定要明確為什么要進行調(diào)整、為什么要進行扣除，哪項政策規(guī)定的，哪個依據(jù)可以執(zhí)行，計算的口徑與上級機關(guān)所要求的是否一致，所產(chǎn)生的結(jié)論如果企業(yè)反駁的時候，我應(yīng)該怎么回答，這些事情都是面臨的實打?qū)嵉膯栴}，這些問題都是要有數(shù)據(jù)支撐、政策支撐，所有的專家不如將數(shù)據(jù)攤開更有說服力。

面向企業(yè)，保證”正“的思想，要有合規(guī)的心，有遵法的準則，有降低成本的想法。一定不要將鑒證、鑒證掛在嘴邊，企業(yè)關(guān)注的就是經(jīng)營風險及經(jīng)營收益，花上幾千塊錢出一份鑒證報告，但是要繳納上千萬的稅或者為其他的項目留下了隱患，得不償失。企業(yè)認員，清算項目是必須要走的一步，那么咱們就找合規(guī)性，就是符合規(guī)律、尊重事實、對標項目，參考案例，數(shù)據(jù)說話，避免為其他項目及下一個項目的開展留下稅收隱患及成本隱患。

所以， 這篇文章沒有用chatgpt。因為土地增值稅清算工作的確是風頭浪尖的工作，也是良心業(yè)務(wù)，理的清、說的明、看的懂，這是我們必須要達到的。

【第8篇】計算土地增值稅

大家好，我是henry老師。

承接上文，今天和大家一塊接著聊土地增值稅的計算。

上回講到土地增值稅納稅人和征稅范圍的一般規(guī)定，簡單回顧一下相關(guān)內(nèi)容。

判斷是否是土地增值稅納稅人的關(guān)鍵就在于以下這兩點：1.房地產(chǎn)權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移；2.轉(zhuǎn)讓方是否取得相關(guān)收益。

土地增值稅的征稅范圍的一般規(guī)定主要包括：

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3. 土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

針對第三點，如果是贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人或者通過中國境內(nèi)非營利或者政府機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，是可以免征的。

現(xiàn)在言歸正傳，土地增值稅應(yīng)該如何計算呢？

我們先來看看土地增值稅的應(yīng)納稅額的計算公式：

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

從這條公式出發(fā)，分別確定公式中的項目。

第一步，從題目中找出“扣除項目金額”

第二步，根據(jù)以下這個公式計算確定增值額：增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額

因為適用比率是需要根據(jù)“土地增值稅4級超率累進稅率表”確定的。具體是依據(jù)“增值額與扣除項目金額的比率”來確定的。因此第三步需要根據(jù)“增值額”和“扣除項目金額”計算兩者的比率。

第三步，根據(jù)以下這個公式計算確定增值率：增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%

第四步，根據(jù)以下表格確定確定“適用稅率”和“速算扣除系數(shù)”。

第五步，回歸原始公式，套公式計算。

補充說明一下，在“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額”公式中的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”是不含增值稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

henry老師舉個例子，幫助大家鞏固并掌握土地增值稅計算方法。

2023年11月，a公司銷售某辦公大樓，取得不含增值稅收入20000萬元，已知準予從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目金額12000萬元。請問a公司需要繳納土地增值稅的金額是多少呢？

第一步：確定“扣除項目金額”。從題目的已知條件可得扣除項目金額=12000萬元

第二步：根據(jù)“增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額”計算，即增值額＝20000-12000=8000萬元

第三步：根據(jù)“增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%”計算，增值率＝8000萬元÷12000萬元=66.67%

第四步：查“土地增值稅4級超率累進稅率表”可得，增值率范圍是：50%<66.67%<100%。對應(yīng)的適用稅率是“40%”，速算扣除數(shù)是“5%”。

第五步：套公式計算。應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=

8000×40%—12000×5%=2600萬元

土地增值稅的計算方法，你掌握了么？

以上內(nèi)容僅供參考。

今天就聊到這里。關(guān)注henry老師，備考不迷路！

【第9篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？

首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點是：你的清算項目能我需要知道進度、知道情況、知道風險、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負責的項目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進土地增值稅管理模塊的時候，那么我們作為稅局機關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團隊要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團隊要有個中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因為小事情而產(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個事情門清，如果我是財務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標準、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當然，這個過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實話實說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實踐中實際中正在走的路。

【第10篇】土地增值稅例題

15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當年購人土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除項目金額合計=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算土地增值稅增值額時準予扣除的項目有(abde）

a.舊房產(chǎn)的評估價格

b.取得土地使用權(quán)所支付的地價款

c.舊房產(chǎn)的重置成本

d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

e.因計算納稅需要支付的評估費

【答案】abde

【解析】：選項c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增稅扣除項目規(guī)則

轉(zhuǎn)讓主體

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

√

√

√

√

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

√

√

×

×

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

√

√

×

×

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

√

√

√

√

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評估價格

×

×

√

×

8.以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有(ac）

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額

b.房地產(chǎn)開發(fā)成本

c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

d.舊房及建筑物的評估價格

e.房地產(chǎn)開發(fā)費用

【答案】ac

解析:轉(zhuǎn)讓新建房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用；

(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(房企才有)。

轉(zhuǎn)讓存量房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房屋及建筑物的評估價格;

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。

15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）

a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅

b.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

c.個人之間互換自有住房，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅

d.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20% (含20%)，免征土地增值稅

【答案】 bcde

【解析】:選項a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）

a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理

c.對稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信

d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%

e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%

【答案】abc

【解析】:選項d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%。

18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價格。張某計算繳納土地增值稅時可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評估價格共計（b）萬元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除每滿12個月計一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個月，不涉及加計扣除問題。

（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額計算。

（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評估價格共計=350+17.5=367.5(萬元)。

【第11篇】土地增值稅稅率增值50%

一說到土地增值稅，有些朋友或許會想到增值稅，但這是兩個完全不同的稅種。增值稅是對貨物與勞務(wù)的流轉(zhuǎn)過程中的增值額進行課征的稅種，也是目前我國最大的稅種；而土地增值稅則是針對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額課征的稅種。

2023年，土地增值稅實現(xiàn)了6465億元，比上年增長14%，占當年稅收收入的4%。從比重上看，應(yīng)該算作一個輔助性的稅種。

目前土地增值稅的法律依據(jù)是國務(wù)院令[1993]第138號頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，從1994年開始實施。也算是分稅制改革背景下針對房地產(chǎn)市場的一個特定的稅種。

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，通俗的說，就是賣房賣地有了增值額的單位和個人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳]有覺得自己賣房時交了土地增值稅，是因為從2008年開始，對個人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項目的余額。

土地增值稅的稅率很有特點，對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的單位和個人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱之為超率累進。

下面就是土地增值稅的四級超率累進稅率表，與個人所得稅的超額累進稅率表不同在于計稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計算時使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。

去年的7月份，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見稿，也開啟了土地增值稅的立法進程。

相比1993年的暫行條例，征求意見稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個暫行條例與征求意見稿有所差別的對比表，我搬過來了，供大家參考。

在我講課的過程中，有學(xué)生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開征的合理性，覺得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復(fù)征稅。這個問題我再單獨寫一個推文。那么為什么要開征這樣一個稅種，也就是通常說的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個目的：

（1）有利于增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；

（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。

事實上土地增值稅的意義還是出于對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。

從未來的趨勢看，這個稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場的長效機制起到應(yīng)有的作用。

【第12篇】土地增值稅征管建議

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q1:預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅?

a1:根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題相關(guān)規(guī)定：

“根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案?！?/p>

q2:土地增值稅預(yù)征率是多少?

a2:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：

“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)。”

例如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元，其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項目容積率均大于1，預(yù)售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份，當?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%；非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?

預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：5000*1.5%=75萬元

預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：3000*3%=90萬元

共計：75+90=165萬元

q3:營改增后，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是否為含稅收入?

a3:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第一條關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

q4:如何計算預(yù)征土地增值稅稅額?

a4:例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步、計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元

第二步、計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步、計算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率

=1070*3%=32.1萬元

q5:土地增值稅核定征收的情形有哪些?

a5:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

q6:土地增值稅核定征收率是多少?

a6:核定征收率原則上不得低于5%。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定：

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

q7:土地增值稅核定征收稅款如何計算?

a7:應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

例：2023年5月，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿，收入總額可以確定但成本費用憑證等扣除項目資料殘缺不全，難以確定扣除項目金額。經(jīng)核查確認后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率=18億*7%=1.26億元

q8:核定征收納稅期限如何確定?

a7:根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定：

根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

【第13篇】出租土地使用權(quán)增值稅

在會計上，土地使用權(quán)取得后作為無形資產(chǎn)進行核算。在稅法中，土地使用權(quán)的出售和出租的稅率卻并未完全按照無形資產(chǎn)銷售和出租計提銷項稅。

一、土地使用權(quán)的銷售

1、一般計稅法

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條第二款規(guī)定“（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)……，稅率為11%”，也就是說土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅率為11%。根據(jù)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率調(diào)整為9%。這與《增值稅暫行條例》規(guī)定的銷售無形資產(chǎn)稅率為6%有差異。雖然，會計上將土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)進行核算，但是由于土地使用權(quán)的特殊性，在稅法中單獨將其從無形資產(chǎn)摘出來制定稅率。

2.簡易計稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅”。因此，轉(zhuǎn)讓在規(guī)定時間之前取得的土地使用權(quán)可按5%的征收率繳納增值稅，也可以選擇一般計稅方法計算繳納增值稅。

二、土地使用權(quán)的出租

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》第三條第二款的規(guī)定，“（二）納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅”，這一特殊規(guī)定又不同于提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅計算繳納。

1.一般計稅方法

筆者認為，按照上述規(guī)定，根據(jù)《增值稅暫行條例》及《深化增值稅改革的公告》當前提供土地使用權(quán)的經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅稅率是9%，而提供無形資產(chǎn)租賃服務(wù)的增值稅稅率6%。

2.簡易計稅

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）附件2.營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定:“（九）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù):納稅人出租其取得的2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額”的規(guī)定，筆者認為符合條件的土地使用權(quán)經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計稅的征收率為5%，而其他無形資產(chǎn)的經(jīng)營租賃服務(wù)簡易計稅的征收率為3%。

以上觀點僅代表筆者個人對相關(guān)稅收法律的理解，歡迎大家來討論。

【第14篇】土地增值稅征稅范圍

不可小覷的土地增值稅

01

什么是土地增值稅

02

現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系

以深圳為例，現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī)，除了《中華人民共和國稅收征管法》等國家大法，及稅務(wù)部門各種紅頭文件之外，主要有以下行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件構(gòu)成：

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，屬于國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開始實施，于2023年進行了第一次修訂。現(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開始實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。

（2）1995年1月27日財政部發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，屬于財政部制定的部門規(guī)章。

（3）《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》，屬于深圳市地方規(guī)范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項。

根據(jù)以上法律法規(guī)，可將土地增值稅的發(fā)展分為三個階段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開始實施，拉開在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅的序幕，至2023年條例修訂，這個階段許多地方政府鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對土地增值稅實施減免政策。2023年至2023年為房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展、土地價值飛速增長的時期，土地增值稅的征收趨于嚴格。2023年之后，地方政府規(guī)范土地增稅的流程，并開始實施先預(yù)交后清算的征收步驟。

何為預(yù)征、何為清算？根據(jù)《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定，房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。先預(yù)交后清算，意味著土地增值稅的征收進入了非常正式及嚴苛的階段，不可小覷。

03

房地產(chǎn)項目“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)否繳納土地增值稅

依照上述，土地增值稅的發(fā)展實際上歷經(jīng)了從無到有，從松散到嚴苛，從預(yù)征到清算的發(fā)展過程。相應(yīng)地，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)的形式，也歷經(jīng)了直接轉(zhuǎn)讓到間接轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過程。

房地產(chǎn)項目的土地轉(zhuǎn)讓主要的兩種模式為：一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的方式實現(xiàn)其目的；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓從形式上不存在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)手——土地使用權(quán)自始在項目公司的名下，但項目公司的實際控制人發(fā)生了變更。這種情況下，是否需要繳納土地增值稅？

國家稅務(wù)總局對此持肯定的態(tài)度，其在《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687 號）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)以上復(fù)函，國稅總局的意見認為股權(quán)價格只是形式，土地的增值是實質(zhì)，實質(zhì)重于形式，故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例，也總體遵循此標準。以下為兩則與土地增值稅相關(guān)聯(lián)的訴訟案例。

（2019）滬02民終4397號法院生效判決認為：以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式來轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得的土地開發(fā)使用權(quán)是目前在房地產(chǎn)市場實踐中采取的一種常見方式，該行為系當事人真實意思表示，不為法律所禁止，應(yīng)認定為合法有效。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系約束外，因其涉及土地使用轉(zhuǎn)讓，關(guān)于土地使用權(quán)受讓人能否完全繼續(xù)享有開發(fā)權(quán)利，亦受國家關(guān)于土地法律、法規(guī)的約束，故對于當事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應(yīng)予充分尊重，并予恪守……。

（2018）蘇行申626號再審行政訴訟案件，是一起典型以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)的案例。此案法院明確闡明了“股權(quán)溢價款”與“土地增值額”之間的對應(yīng)關(guān)系，價款中應(yīng)扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認為：

從x公司與x集團五公司簽訂的《合作協(xié)議書》來看，x公司轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)?！逗献鲄f(xié)議書》明確約定，共同設(shè)立的項目公司取得案涉地塊國有土地使用權(quán)，且保證項目公司為案涉地塊土地的唯一權(quán)屬人。從該約定來看，x公司將該土地使用權(quán)進行了處分。項目公司雖然辦理了國有土地使用證，但與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的主體并非項目公司。項目公司雖然繳納了土地出讓金并補繳了利息，但是系代替x公司繳納。

從“股權(quán)溢價款”的計算來看，x公司實質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。x公司將其持有的項目公司20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，獲得133033923元“股權(quán)溢價款”的計算方式為：314501平方米（73046號地塊面積）×1.8（容積率）×235元/平方米。從該計算方式可以看出，x公司獲得的“股權(quán)溢價款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進行計算。

x集團五公司之所以愿意與x公司合作，正是因為x公司實際占有并有權(quán)處分案涉地塊土地使用權(quán)。x公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，項目公司實際上并未經(jīng)營，x公司獲得的“股權(quán)溢價款”，實際上是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，客觀上實現(xiàn)了土地增值并轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。如果x公司不占有涉案土地、無權(quán)處分涉案土地使用權(quán)，其不可能獲得所謂的“股權(quán)溢價款”。

【第15篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費標準

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應(yīng)稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第16篇】2023年土地增值稅計算方法

近一段時間，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計稅方法下土地增值稅收入和土地成本扣除的問題討論交流的較多，討論焦點集中在一般計稅方法下，采用差額計稅，會不會造成土地增值稅的收入和增值稅、企業(yè)所得稅不一致問題以及會不會造成土地成本重復(fù)扣除的問題等等，本文采用正本溯源、以正撥亂的方式，從政策文件規(guī)定來一一說明，以期達到心存疑惑、陷入迷茫的同志們一看就知道，哦，原來是這樣的目的，當然，個人對政策的理解能力有限，不當之處，敬請拍磚。

一、土地增值稅的預(yù)征收入的計算

土地增值稅采取預(yù)征和清算相結(jié)合的管理辦法，在開發(fā)項目進行土地增值稅清算前，就采用預(yù)征的辦法，需要強調(diào)的是，土地增值稅預(yù)征的收入和進行清算時的收入有時還真不一致，而我們所討論的土地增值稅的收入就是指的進行土地增值稅的清算收入，為了便于理解，這里先說明一下土地增值稅的預(yù)征收入：

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（以下簡稱70號公告）：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

從70號公告的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項目的，此時可采取簡化的方式來預(yù)征土地增值稅，這時候土地增值稅的計征依據(jù)就和應(yīng)稅收入不一致了，土地增值稅的應(yīng)稅收入是：不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；預(yù)征的計稅依據(jù)是：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。這兒有什么區(qū)別呢？，結(jié)合國家稅務(wù)總局2023年18號公告（下文詳解，簡稱18號公告），簡單舉個例子：

一房開企業(yè)2023年7月采用預(yù)收款方式價稅合計銷售100萬元，那么應(yīng)預(yù)征增值稅稅為：

100/1.09*3%=2.75萬元

應(yīng)預(yù)征的土地增值稅為：（100-2.75）*1.5%=1.56萬元，（計稅依據(jù)為97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38萬元（計稅依據(jù)為91.74）。在這里，就造成了預(yù)征時增值稅和土地增值稅的計稅依據(jù)不一致，但這只是2023年70號公告中的簡化計算，并不影響二者的應(yīng)稅收入計算（下文詳解），需要注意的是在預(yù)征增值稅時是直接拿預(yù)收款折算以后計算的，不扣除土地價款，土地價款是在計算增值稅的銷售額時才扣除的，同樣，預(yù)征土地增值稅時的計稅依據(jù)是不含應(yīng)預(yù)繳的增值稅，而不是不含稅銷售額，在實務(wù)中這里理解有誤的較多。

二、增值稅的預(yù)征和增值稅的收入和銷售額

這里先要弄清楚一個問題，就是增值稅的收入和增值稅的計稅依據(jù)（銷售額）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如說在差額征稅的情況下，收入和計稅依據(jù)就可能不一致了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用一般計稅方法的話即是差額征稅的。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（標記為原文規(guī)定，現(xiàn)在為9%）

我們從上述公式可以看出，分母變小了，得出的結(jié)果也勢必會變小，那么是不是說說增值稅的收入（注意是收入、不是計稅銷售額）或者說主營業(yè)務(wù)收入是不是也變小了呢？其實真不是，還接著上面的例子，假設(shè)說銷售這100萬房產(chǎn)項目面積對應(yīng)的土地價款是10萬元（計算過程略），銷售額為：

（100-10）/1.09=82.57萬元

抵扣后銷項稅額為：82.57*9%=7.43萬元

那么，與增值稅的傳統(tǒng)計算100/1.09*9%=8.26萬元的差額0.83萬元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我們通過會計核算來看個明白（暫不考慮會計準則-收入）：

借：銀行存款 100

貸：主營業(yè)務(wù)收入 91.74

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 8.26

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 0.83

貸：主營業(yè)務(wù)成本 0.83

這里的0.83萬元也就是應(yīng)扣減的土地價款10萬元中的增值稅稅額（10/1.09*9%=0.83），實際的銷項稅額為7.43萬元，而增值稅收入沒有變化仍是91.94萬元，但銷售額為82.57萬元，銷項稅為7.43萬元，為了更加便于理解，下面我們從增值稅申報表的角度來進一步說明，主要是主表、附表一、附表三：先計算本期可抵減的銷項稅額。

附表一：（為方便展示，刪除了部分列）

然后，主表提取數(shù)據(jù)就提取到銷項稅額為7.43萬元。根據(jù)70號公告的規(guī)定，土地增值稅稅收入在一般計稅方法下不含銷項稅就是指不含這7.43萬元，與增值稅申報表所顯示的銷項稅額也是一致的。

三、企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營三大主稅即增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都涉及到土地價款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在運用時也有不同的理解，但稅收政策規(guī)定具有確定性，大家可以從不同的角度去理解，但結(jié)果一定是確定性的，不能不同的理解就會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這里，個人從稅收政策規(guī)定的角度來說明一下，以期達到殊途同歸的目的：

1.增值稅中的土地價款扣除：

按照18號公告，納稅人采用一般計稅方法下，可以扣除土地價款，因為增值稅進行稅抵扣是需要進項票等憑證的額，而土地價款無法取得專用發(fā)票等憑證而采取的特殊規(guī)定，目的是為例確保增值稅鏈條完整。這里需要注意三點，一是只有采用一般計稅方式下才可以采用（如老項目采用簡易計稅方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地價款是當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，且扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款，同時需要必要的憑證如省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)（18號公告）、提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料（財稅2016 140號）；三是需要通過增值稅申報表來體現(xiàn)出來（見上文）。

2.企業(yè)所得稅中土地價款的扣除：

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文，在企業(yè)所得稅中的土地價款為土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等，這里的范圍與增值稅的扣除范圍就不一樣了，企業(yè)所得稅土地價款的扣除主要是通過歸集分配的方式進行稅前扣除的，取得土地使用權(quán)及支付的上述費用后，計入“開發(fā)成本”、按照確定的成本對象進行分配、開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，房地產(chǎn)項目銷售后按照對應(yīng)的“開發(fā)產(chǎn)品”的成本，計入“主營業(yè)務(wù)成本”稅前扣除。

3.土地增值稅中的土地價款扣除：

在土地增值稅清算中的土地價款扣除，主要是分攤土地價款，第一是要分攤同一宗土地上多個項目之間的分攤（土地增值稅是按照項目清算的）；第二是要在同一項目不同房產(chǎn)類型之間分攤（三分法或兩分法）；第三是要在已售和未售之間分攤，每種房產(chǎn)類型中的已售部分才可以在清算時予以扣除。

大家在學(xué)習中會發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的六項成本和企業(yè)所得稅的六項成本非常相近，容易混淆，在實務(wù)中有些稅務(wù)部門還要求在進行土地增值稅清算時一并的企業(yè)所得稅進行核查，這個要求從強化稅收管理的角度來講也有道理，但土地增值稅清算和企業(yè)所得稅核查是兩回事，有聯(lián)系，但不能混為一談，從兩個稅種六項成本構(gòu)成的的字面來看，確實十分接近，但二者的計稅規(guī)則是不一樣的：首先，二者的對象不同，雖然都與房地產(chǎn)項目相關(guān)，但土地增值稅是一個項目多個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，企業(yè)所得稅是所有項目（含其他經(jīng)營行為）一個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，這一點要清楚；第二，兩個稅種的扣除原則不同，企業(yè)所得稅遵循“真實發(fā)生、相關(guān)聯(lián)、合理、合法”原則，扣除憑證方面發(fā)票是重要的方面不是全部（總局2018 28號公告）。土地增值稅遵循正列舉原則，原則上只有清算規(guī)程中列舉的項目外，其他不得作為扣除項目扣除，實務(wù)中除拆遷補償外需要有發(fā)票才能作為扣除項目，期間費用還采取了按比例扣除的方式，這與企業(yè)所得稅是不同的。第三方面，企業(yè)所得稅無論是否有項目、也無論項目的銷售情況必須按季度預(yù)繳按年匯算；土地增值稅是按照項目是否達到可清算或應(yīng)清算的的條件后才能啟動，二者發(fā)生的時點不盡一致。

四、歸納總結(jié)以下幾點

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在采用一般計稅方法下，增值稅的收入是全部價款和價外費用折合的不含稅收入，銷售額時扣除對應(yīng)土地價款后的數(shù)額，二者計算得出的銷項稅之間的差額通過“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”進行調(diào)整，最后在申報表主表銷項稅一欄顯示的是調(diào)整后的金額。

2.一般計稅方法下，土地增值稅的收入為不含銷項稅額，這個銷項稅額是經(jīng)過抵減后的銷項稅額，與增值稅申報表主表銷項稅一欄一致。需要是說明的是，土地增值稅的收入只有在土地增值稅清算時才使用，在預(yù)征時的計稅依據(jù)是不含預(yù)繳增值稅額，不是銷項稅額。

3.企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)與增值稅收入一致，如果發(fā)生視同銷售行為而產(chǎn)生稅會差異，通過企業(yè)所得稅年度申報表調(diào)整。

4.關(guān)于土地價款的扣除，增值稅是計算出來了扣除的（僅一般計稅方法下）；企業(yè)所得稅是通過歸集分配稅前扣除的；土地增值稅是通過歸集、整理、分攤作為扣除項目扣除的。

以上純屬學(xué)術(shù)交流，不當支出，歡迎批評指正，歡迎拍磚，直至頭破血流，在所不惜。

來源：德居正