預(yù)繳土地增值稅（5篇）

【第1篇】預(yù)繳土地增值稅

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征后清算”的征管方式。而如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，都是在稅款結(jié)算前預(yù)先繳稅的涉稅行為。但實(shí)務(wù)中，兩者的具體稅務(wù)處理又存在明顯區(qū)別。納稅人如果混淆，可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)處理上的差錯(cuò)。

案例

a公司為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增值稅一般納稅人，正開(kāi)發(fā)甲商品房項(xiàng)目，適用增值稅一般計(jì)稅方法。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括普通住宅、非普通住宅和商鋪、車位等。2023年1月，a公司取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可證，并于第一季度收到預(yù)收款1億元。4月，商品房竣工驗(yàn)收合格。此后，a公司于第二季度收到預(yù)收款2億元。7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，收到預(yù)售商品房銷售尾款1000萬(wàn)元。第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房，收到銷售款3億元。甲項(xiàng)目將于10月開(kāi)始辦理土地增值稅清算。

分析

對(duì)a公司來(lái)說(shuō)中，增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，在稅務(wù)處理上存在一定區(qū)別。

一是征繳時(shí)點(diǎn)不同。增值稅方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“18號(hào)公告”）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因此，納稅人應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅，待確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生后，再進(jìn)行納稅申報(bào)。這里的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

土地增值稅方面，土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。因此，土地增值稅自納稅人收到轉(zhuǎn)讓收入后開(kāi)始預(yù)征，符合條件后不再預(yù)征，并轉(zhuǎn)入清算程序。

筆者認(rèn)為，兩者在征繳時(shí)點(diǎn)上的主要區(qū)別在于，增值稅預(yù)繳以確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為截止時(shí)點(diǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生后，取得的收入不再預(yù)繳增值稅，轉(zhuǎn)為直接納稅申報(bào)；土地增值稅預(yù)征則以清算作為截止時(shí)點(diǎn)，進(jìn)行清算即不再預(yù)征。

上述案例中，甲項(xiàng)目于7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，取得預(yù)售商品房的尾款，增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，納稅人應(yīng)該以商品房對(duì)應(yīng)的銷售額和適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因此，收到的預(yù)售商品房尾款1000萬(wàn)元不再需要預(yù)繳增值稅。同樣，第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房收到的3億元，也不需要預(yù)繳增值稅，而應(yīng)在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，直接進(jìn)行納稅申報(bào)。但由于當(dāng)時(shí)尚未進(jìn)行土地增值稅清算，因此，這部分銷售款仍需要預(yù)征土地增值稅。

二是計(jì)稅依據(jù)不同。增值稅方面，18號(hào)公告第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%?？梢?jiàn)，增值稅預(yù)繳稅款的計(jì)稅依據(jù)為“預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）”。甲項(xiàng)目適用增值稅一般計(jì)稅方法，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%。

土地增值稅方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“70號(hào)公告”）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。因此，甲項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+9%）×3%。

需要特別注意的是，土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)，不是根據(jù)增值稅預(yù)收款價(jià)稅分離確定的，而是按照預(yù)收款扣減實(shí)際預(yù)繳的增值稅確定的，其金額與增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)不同。以第一季度為例，增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)=10000÷（1+9%）=9174（萬(wàn)元），而土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=10000-9174×3%=9725（萬(wàn)元），比增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)多出551萬(wàn)元（9725-9174）。納稅人莫要誤以增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)。

三是預(yù)繳（征）率不同。增值稅方面，根據(jù)18號(hào)公告第十一條規(guī)定，預(yù)繳率統(tǒng)一為3%。土地增值稅方面，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條的規(guī)定，預(yù)征土地增值稅的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，不同地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率可能不同；不同類型房地產(chǎn)，適用的預(yù)征率也不完全相同。

四是納稅期限不同。增值稅方面，18號(hào)公告規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果是一般納稅人，預(yù)繳增值稅應(yīng)在次月申報(bào)繳納；如果是小規(guī)模納稅人，應(yīng)在次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，申報(bào)繳納稅款。

土地增值稅方面，對(duì)于納稅期限等預(yù)征的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

建議

增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人需要處理的兩個(gè)重要的稅務(wù)事項(xiàng)，兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別。筆者建議相關(guān)納稅人，應(yīng)正確理解兩者的區(qū)別，尤其是稅務(wù)處理上的不同，準(zhǔn)確做好稅款計(jì)算及申報(bào)繳納等工作，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 作者：姚偉君 作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局

【第2篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問(wèn)題二十一：‘營(yíng)改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財(cái)稅[2016]43 號(hào)文件與國(guó)家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告(以下簡(jiǎn)稱70號(hào)公告)所規(guī)定的計(jì)算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號(hào)公告執(zhí)行，這樣做對(duì)嗎?

答：《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計(jì)稅方法的稅率為9% ; 選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的征收率為5%。

《國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的和諧友愛(ài)小區(qū)開(kāi)始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬(wàn)元，實(shí)收預(yù)收款1 554萬(wàn)元，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計(jì)算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號(hào)公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，采用70號(hào)公告比財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計(jì)算一般計(jì)稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號(hào)文件計(jì)算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號(hào)公告計(jì)算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計(jì)算簡(jiǎn)易計(jì)稅方法土地增值稅誤征率。

70號(hào)公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號(hào)公告的規(guī)定，而按財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件計(jì)算土地增值稅的計(jì)算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計(jì)算方法對(duì)土地增值稅清算時(shí)的最終稅負(fù)沒(méi)有影響。

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好了，今天的問(wèn)題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問(wèn)題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問(wèn)題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時(shí)補(bǔ)繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見(jiàn)！

【第3篇】預(yù)繳土地增值稅分錄

導(dǎo)讀：工程施工項(xiàng)目預(yù)繳稅費(fèi)會(huì)計(jì)分錄怎么寫？預(yù)繳增值稅的相關(guān)處理并沒(méi)有各位想象中的那么復(fù)雜。為了幫助各位能更加熟悉這方面的知識(shí)，小編搜集了一些詳細(xì)的資料供大家閱讀思考，有興趣的同學(xué)可以接著往下看。

工程施工項(xiàng)目預(yù)繳稅費(fèi)會(huì)計(jì)分錄怎么寫?

如果繳納是當(dāng)月的增值稅那么直接做分錄

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

如果是上個(gè)月的增值稅,那么

期末將貸方應(yīng)交的銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入未交增值稅中,表示當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅

在實(shí)際繳納時(shí)再轉(zhuǎn)入已交稅金明細(xì)科目中轉(zhuǎn)銷

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

預(yù)繳稅款是否計(jì)提城建稅、教育附加?

答:根據(jù)城建稅暫行條例規(guī)定,'城市維護(hù)建設(shè)稅,以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納'.因此,預(yù)繳稅款時(shí)不計(jì)提城建稅,待實(shí)際繳納時(shí)按實(shí)際繳納的增值稅額計(jì)稅依據(jù)繳納城建稅和教育費(fèi)附加.

【第4篇】營(yíng)改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率

導(dǎo)讀：營(yíng)業(yè)稅改增值稅，就是營(yíng)改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實(shí)施營(yíng)改增這個(gè)項(xiàng)目，很大的原因是因?yàn)闋I(yíng)改增可以避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。那么營(yíng)改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?

營(yíng)改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計(jì)算稅率?

答：國(guó)稅總局2016第18號(hào)公告：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

營(yíng)改增后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目有幾十種。

稅率由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。

不過(guò)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會(huì)導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。

【第5篇】預(yù)繳土地增值稅稅率

導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡(jiǎn)化計(jì)算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計(jì)征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會(huì)計(jì)學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來(lái)為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！

土地增值稅如何預(yù)繳

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。

然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。”

案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“銀河城”項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)銷售住宅2萬(wàn)平米，簽訂合同總價(jià)2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項(xiàng)目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬(wàn)元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號(hào)文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬(wàn)元

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬(wàn)元=1.459459億元

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬(wàn)元*1%=145.95萬(wàn)元

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，按國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬(wàn)元，將比方法一多預(yù)繳

預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

1、一般計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目（開(kāi)工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元

預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬(wàn)元。

2、為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬(wàn)元

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬(wàn)元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬(wàn)元。