土地增值稅計(jì)算表（16篇）

【第1篇】土地增值稅計(jì)算表

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含增值稅的金額）。

開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）；

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過(guò)50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬(wàn)元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

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【第2篇】土地增值稅稅收優(yōu)惠

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施<中華人民共和國(guó)印花稅法>等有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào))，自2023年7月1日起，土地增值稅原備案類優(yōu)惠事項(xiàng)辦理方式實(shí)行“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤薄?/p>

納稅人在土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)按規(guī)定填寫(xiě)申報(bào)表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人需對(duì)留存?zhèn)洳橘Y料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策包括↓

一、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11011701)

二、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕101號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11011707)

三、對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕53號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11052401)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2011〕116號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11052501)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕3號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11059901)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并整資產(chǎn)合過(guò)程中涉及的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2011〕13號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11059902)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2001〕10號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11083901)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際(集團(tuán))有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2003〕212號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11083902)

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2013〕56號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11083903)

四、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2003〕141號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11129901)

五、合作建房自用的土地增值稅減免

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11129903)

納稅人應(yīng)按規(guī)定歸集和留存相關(guān)資料備查。稅務(wù)機(jī)關(guān)將適時(shí)開(kāi)展后續(xù)管理，發(fā)現(xiàn)不符合優(yōu)惠條件或不能按要求提供留存?zhèn)洳橘Y料的，將按照稅收征管法等有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠不適用上述規(guī)定，仍按照現(xiàn)行規(guī)定辦理。土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11011704)

2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕141號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11129902)

3.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào))(減免性質(zhì)代碼：11129905)

本文來(lái)源：本文收集整理于云南稅務(wù)公眾號(hào)

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編輯：sometime編制：2023年07月11日

【第3篇】土地增值稅清算方案

點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財(cái)稅知識(shí)。

全面營(yíng)改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來(lái)了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒(méi)有引起足夠的重視，對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定，在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為：

1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí)，需要注意兩點(diǎn)：

1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒(méi)有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求，全面試行營(yíng)改增后，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度)，現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來(lái)源：稅海無(wú)涯苦作舟

【第4篇】土地增值稅的清算

1.清算對(duì)象確定難

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實(shí)際工作中，由于涉稅信息不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不能及時(shí)掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時(shí)，在項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的情況下，是按期數(shù)來(lái)確定清算對(duì)象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對(duì)象，其實(shí)并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對(duì)于土地增值稅可以清算的情形，由于沒(méi)有事先進(jìn)行稅收測(cè)算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來(lái)通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補(bǔ)稅的少。

2.清算收入審核難

目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報(bào)數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實(shí)測(cè)面積、銷售單價(jià)等的比對(duì)，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動(dòng)驗(yàn)證、比對(duì)，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項(xiàng)目核實(shí)難

當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開(kāi)發(fā)成本難以核實(shí)。開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問(wèn)題，難以挖掘一些深層次的問(wèn)題。一些與開(kāi)發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結(jié)果產(chǎn)生難

土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項(xiàng)清算工作往往歷時(shí)數(shù)月甚至一年。同時(shí)，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議。土地增值稅的申報(bào)表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動(dòng)計(jì)算，人工計(jì)算量大，容易發(fā)生差錯(cuò)。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)和問(wèn)題需要手工匯總和處理，清算報(bào)告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

【第5篇】土地增值稅會(huì)計(jì)處理

昨天有同學(xué)詢問(wèn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理方法，因有事兒，未作答。今天在此一并詳細(xì)答復(fù)。

首先，企業(yè)繳納的土地增值稅通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目核算，但對(duì)方科目因房地產(chǎn)用途及轉(zhuǎn)讓主體不同，一般記入“稅金及附加”、“固定資產(chǎn)清理”和“資產(chǎn)處置損益”等科目。企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

1.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅作這處置固定資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的一項(xiàng)費(fèi)用，記入“固定資產(chǎn)清理”科目。

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——一應(yīng)交土地增值稅

2.一般工商企業(yè)轉(zhuǎn)讓作為無(wú)形資產(chǎn)核算的土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，在“資產(chǎn)處置損益”科目核算。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按實(shí)際收到的金額扣除無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)繳納的土地增值稅、增值稅和附加后，轉(zhuǎn)讓損益記入“資產(chǎn)處置損益”科目。

借：銀行存款

累計(jì)攤銷

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：無(wú)形資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

資產(chǎn)處置損益

3.一般工產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅等稅費(fèi)，記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)建造的商品房時(shí)，應(yīng)將確認(rèn)的應(yīng)繳納的土地增值稅記入”稅金及附加“科目。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅，借記”應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅“科目，貸記”銀行存款“科目；待房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（銷售）收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按上述會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行處理。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅時(shí)，借記”銀行存款“科目，貸記”應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅“科目；補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，作相反的會(huì)計(jì)分錄。

【第6篇】土地稅增值稅稅率

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原創(chuàng)：洪榮昌

自從我愛(ài)上收藏蘇區(qū)革命文物之后，喜歡對(duì)文物進(jìn)行一番考究，因而常常翻翻書(shū)本，學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)關(guān)于蘇區(qū)歷史知識(shí)。

一次我在學(xué)習(xí)福建博物院編的《紅色遺珍》（福建教育出版社2023年9月版）大型蘇區(qū)革命文物圖冊(cè)時(shí)，在188頁(yè)看到一張1931年3月15日，永定縣蘇維埃政府開(kāi)出的“征收土地稅收據(jù)”（圖1）。這張土地稅收據(jù)是永定縣金豐區(qū)東鄉(xiāng)有增戶的，有增家共有5人，去年實(shí)際收獲谷子15擔(dān)，按照蘇維埃政府頒布的稅率，征收0.5%的土地稅，應(yīng)交谷子7斗6升5合，安時(shí)價(jià)每元2斗6升，折扣大洋2元9角4分。落款為永定縣蘇維埃政府主席陳海賢、征收員張瑞文，時(shí)間1931年3月15日。

圖1 永定縣1931年3月15日的土地稅收據(jù)

粗粗看，這張土地稅票很一般，雖然繳費(fèi)時(shí)間比較早，但我看過(guò)比這時(shí)間更早的還有1930年9月17日永定縣開(kāi)出的土地稅票（圖2）。

圖2 永定縣1930年9月17日的土地稅收據(jù)

這兩張土地稅票，除了時(shí)間的區(qū)別之外，最大的區(qū)別是稅率不同，圖2這張繳交土地稅的稅率為10%，是圖1的20倍。

史料記載，中央革命根據(jù)地土地稅收政策是隨著時(shí)間的發(fā)展而變化的。

1927年冬，毛澤東率領(lǐng)秋收起義部隊(duì)上了井岡山，開(kāi)始創(chuàng)建革命根據(jù)地。1928年12月，在總結(jié)井岡山分田的經(jīng)驗(yàn)之后，頒布了《井岡山土地法》，規(guī)定的土地稅收是：“土地稅依照生產(chǎn)情形分為三種：一、15%；二、10%；三、5%。以上三種方法，以第一種為主體，遇特別情形，經(jīng)高級(jí)蘇維埃政府批準(zhǔn)，得分別適用二、三兩種?！?/p>

1929年10月，贛西南地區(qū)的土地稅收政策是：對(duì)農(nóng)民收獲扣除年食用部分后的余谷征收土地稅。余谷1石征收1桶（實(shí)際稅率是10%，以下類推），余谷2石征收2桶，余谷3石征收4桶，余谷越多征收的比重越大。

1930年3月，贛西南分田運(yùn)動(dòng)普遍開(kāi)展，毛澤東根據(jù)分田后的新情況，主持制定了《興國(guó)蘇維埃土地法》，8月又頒布了《中國(guó)軍事委員會(huì)土地法》和《贛西南蘇維埃土地法》。在三個(gè)土地法中，都制定了征收土地稅的辦法。

贛西南根據(jù)地的土地稅是以戶為單位，按照農(nóng)民分田數(shù)量分等征收：每人分田收谷5擔(dān)以下的免征土地稅；分田收谷6擔(dān)的征1%；7擔(dān)的征1.5%；8擔(dān)的征2.5%；9擔(dān)的征4%；10擔(dān)的征5.5%；11擔(dān)的征7%；12擔(dān)的征8.5%。以后多收谷1擔(dān)，加征土地稅1.5%。

1929年11月5日，中共閩西特委第一次擴(kuò)大會(huì)通過(guò)了《土地問(wèn)題決議案》，規(guī)定土地稅征收以農(nóng)民所得田地?cái)?shù)目為標(biāo)準(zhǔn)，每人分田3擔(dān)以下者收半成（即5%，以下類推），分5擔(dān)以下者收一成，分5擔(dān)以上者收一成半。

1930年2月9日，永定縣第二次工農(nóng)兵代表大會(huì)決議案規(guī)定的土地稅收分四等：有半年糧者征收5%，夠食者征收10%，多半年糧者征收15%，多一年糧者征收20%。

1930年2月，龍巖縣第二次工農(nóng)兵代表大會(huì)決議案規(guī)定，領(lǐng)耕田3擔(dān)以下者收5%，3擔(dān)以上者收10%，5擔(dān)以上者收15%.

1930年2月25日，中共閩西特委第二次擴(kuò)大會(huì)通過(guò)了《土地問(wèn)題決議案》，規(guī)定土地稅征收以分田多少為標(biāo)準(zhǔn)，分單季雙季兩種征收。單季分田3擔(dān)以下者收5%，分3擔(dān)以上者收10%，分5擔(dān)以上者收15%。雙季田，分田3擔(dān)以下者收10%，分3擔(dān)以上者收15%，分5擔(dān)以上者收20%。

1930年4月，閩西蘇維埃政府發(fā)布第6號(hào)布告，公布《稅則條例》，規(guī)定單季3擔(dān)田以下者收5%，3擔(dān)田以上者收10%，5擔(dān)田以上者收15%。雙季田，3田擔(dān)以下者收10%，3擔(dān)田以上者收15%，5擔(dān)田以上者收20%。

1930年9月，閩西第二次工農(nóng)兵代表大會(huì)決議案規(guī)定，土地稅分5擔(dān)田以下收10%，5擔(dān)田以上收15%，單季收一次，雙季收兩次。

1931年11月，中華蘇維埃共和國(guó)成立以后，頒布了《暫行稅則》，統(tǒng)一規(guī)定土地稅以平均每家每人收獲量以干谷四石以上計(jì)算開(kāi)始征收。4擔(dān)1%，5擔(dān)2%，6擔(dān)3%，7擔(dān)4%，8擔(dān)5%，9擔(dān)6.5%，10擔(dān)8%，11擔(dān)9.5%，12擔(dān)11%，13擔(dān)12.5%，14擔(dān)14.5%，15擔(dān)16.5%。

對(duì)于富農(nóng)從2擔(dān)起即征收1%，3擔(dān)即征收2%，以上類推。

1932年7月13日，為彌補(bǔ)財(cái)政來(lái)源的不足，中華蘇維埃共和國(guó)臨時(shí)中央政府中央執(zhí)行委員會(huì)發(fā)布第七號(hào)命令《關(guān)于修改暫行稅則問(wèn)題》，普遍提高各項(xiàng)稅率?！睹睢分赋觯骸案锩鼞?zhàn)爭(zhēng)向前發(fā)展中繼續(xù)得到了偉大的勝利，奪取中心城市完成湘鄂贛幾省革命的首先勝利，以擴(kuò)大反日反一切帝國(guó)主義的民族革命戰(zhàn)爭(zhēng)，爭(zhēng)取全中國(guó)革命勝利，這是革命的當(dāng)前主要任務(wù)。為要完成這個(gè)任務(wù)，充足革命戰(zhàn)爭(zhēng)的經(jīng)費(fèi)和紅軍的給養(yǎng)，是保證革命戰(zhàn)爭(zhēng)繼續(xù)勝利的一個(gè)主要條件。稅收為國(guó)家財(cái)政的主要收入，國(guó)家的行政費(fèi)、革命戰(zhàn)爭(zhēng)的一切經(jīng)費(fèi)，主要的來(lái)源應(yīng)當(dāng)出自稅收?！?/p>

暫行稅則分別于1932年7月和1933年9月兩度修改，主要內(nèi)容是降低起征點(diǎn)，提高稅率，農(nóng)民和商人的負(fù)擔(dān)都有較大的增加。

圖3 1933年10月福建省調(diào)整稅率布告

縱觀上述稅收政策，圖2這張土地稅票所征收10%的稅率是有依據(jù)的，可圖1這張只有0.5%的稅率，在哪里都找不到它依據(jù)，給人留下一樁懸案。

從目前已有的文物史料看，圖1這張只有0.5%稅率的稅票，在中央蘇區(qū)所有的稅票文物中，是稅率最低的土地稅票。實(shí)屬罕見(jiàn)！

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【第7篇】土地增值稅附著物包括

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第8篇】土地增值稅是什么

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

首先，誰(shuí)應(yīng)該繳納土地增值稅？

轉(zhuǎn)讓并取得收入方需要交納土地增值稅。具體來(lái)說(shuō)，你轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，同時(shí)取得了收入，你就需要交納土地增值稅，不管你是單位還是個(gè)人。

文/光影傳奇

其次，應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

土地增值稅實(shí)行的是4級(jí)累進(jìn)稅制。

個(gè)人所得稅是涉及到7級(jí)累進(jìn)稅制，只要涉及累進(jìn)稅制就是說(shuō)，基數(shù)不同，繳納的稅率也不同。說(shuō)白了繳稅就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。

這也是國(guó)家需要把收入人群有啞鈴型變成橄欖型的方式。

什么是啞鈴型的人群收入呢，就是高收入群體和低收入群體很多，中收入群體很少。

橄欖型就是中收入群體很多，高收入群體和低收入群體很少。

那么國(guó)家如何通過(guò)稅收調(diào)節(jié)呢？甚至說(shuō)，如果剝削，如何搶錢呢？很簡(jiǎn)單，降低低收入群體的納稅稅率，提高高收入群體的繳稅稅率。你不是能賺錢嗎？我讓你收入的50%都用來(lái)繳稅，目前個(gè)人所得稅中最高繳稅稅率為45%。

土地增值稅中有一個(gè)扣除項(xiàng)目，其實(shí)可以理解為成本，主要是指取得土地使用權(quán)所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用；新建房屋及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅、增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加）。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對(duì)取得過(guò)高收入，尤其是對(duì)炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

計(jì)稅依據(jù)：

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

1、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

2、扣除項(xiàng)目及其金額

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，

第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第七條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

前面的講述可能有點(diǎn)暈，這里概括一下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目包括以下五種：

1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%）

四、扣除項(xiàng)目分析

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用實(shí)際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不在單獨(dú)扣除。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也視同稅金扣除。

營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)交增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

5、加計(jì)扣除

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

總結(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為:（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測(cè)算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為：（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測(cè)算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)上述分析，因?yàn)槔⒅С霾灰欢ǖ扔冢ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*0.05，所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講有一定的納稅籌劃空間。

五、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額*100%

土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征，后清算”，對(duì)已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實(shí)際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。

一、土地增值稅預(yù)繳

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：

關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

同時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]

（1+適用稅率或征收率）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)

為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時(shí)，由于土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算制度，而國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)，說(shuō)的是可按照并非強(qiáng)制性要求，但是并沒(méi)有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。

二、土地增值稅清算

1、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

2、土地增值稅清算條件（重點(diǎn)來(lái)了）

1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2）、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

土地增值稅清算的文件規(guī)定：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題

解析：說(shuō)明土地增值稅清算時(shí)收入的確定方法

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題

解析：注重建筑企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并非按照賬面實(shí)際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

解析：本條款參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題理解

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

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【第9篇】土地增值稅印花稅

今天，有位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的朋友來(lái)到智慧源咨詢，說(shuō)他們公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行土地增值稅清算。他們將賣房時(shí)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目。但其中的印花稅卻被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。

這位老板稅務(wù)意識(shí)很好，知道計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)確實(shí)繳納了印花稅，所以他認(rèn)為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目是合理的，同時(shí)在清算時(shí)也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅一起作為扣除項(xiàng)目。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和爭(zhēng)取。

前幾天通過(guò)偶然的機(jī)會(huì)經(jīng)朋友介紹聽(tīng)說(shuō)智慧源是專門解決稅務(wù)疑難問(wèn)題的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。

智慧源了解情況后,對(duì)項(xiàng)目管理費(fèi)能不能在土地增值稅前加計(jì)扣除的問(wèn)題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。

首先是財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

毫無(wú)疑問(wèn)，上述國(guó)家層面的財(cái)法字〔1995〕6號(hào)法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細(xì)明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。

然后是財(cái)稅字〔1995〕48號(hào) 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)法規(guī)本身字面上并沒(méi)有否定財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)另外提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除了。

總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。

但是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么在實(shí)際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請(qǐng)扣除呢？

很可能是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除，從而在實(shí)際操作中按照一刀切的嚴(yán)格口徑執(zhí)行。

【第10篇】合并業(yè)務(wù)土地增值稅

在如今“大眾創(chuàng)業(yè) 萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大環(huán)境下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，為了實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，攜手合并成為不少企業(yè)的選擇。那么，企業(yè)合并后，增值稅該如何處理呢？今天咱們就一起來(lái)學(xué)習(xí)下吧~

什么是企業(yè)合并

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）規(guī)定：

“合并，是指一家或多家企業(yè)（以下稱為被合并企業(yè)）將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)（以下稱為合并企業(yè)），被合并企業(yè)股東換取合并企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的依法合并?！?/p>

企業(yè)合并的具體形式

企業(yè)合并的方式包括控股合并、吸收合并和新設(shè)合并。

1. 控股合并。合并方（或購(gòu)買方）在企業(yè)合并中取得對(duì)被合并方（或被購(gòu)買方）的控制權(quán)，被合并方（或被購(gòu)買方）在合并后仍保持其獨(dú)立的法人資格并繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，合并方（或購(gòu)買方）確認(rèn)企業(yè)合并形成的對(duì)被合并方（或被購(gòu)買方）的投資。

2. 吸收合并。合并方（或購(gòu)買方）通過(guò)企業(yè)合并取得被合并方（或被購(gòu)買方）的全部?jī)糍Y產(chǎn)，合并后注銷被合并方（或被購(gòu)買方）的法人資格，被合并方（或被購(gòu)買方）原持有的資產(chǎn)、負(fù)債，在合并后成為合并方（或購(gòu)買方）的資產(chǎn)、負(fù)債。

3. 新設(shè)合并。參與合并的各方在合并后法人資格均被注銷，重新注冊(cè)成立一家新的企業(yè)。

企業(yè)合并后增值稅怎么處理

根據(jù)《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）規(guī)定：

“納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。”

合并前存在多次轉(zhuǎn)讓的均不征收增值稅

納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動(dòng)力接收方為同一單位和個(gè)人的，仍適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào))的相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。

——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第66號(hào)）

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)不征收增值稅

在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于不征收增值稅項(xiàng)目。

——《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件二<營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定>第一條第（二）項(xiàng)第5點(diǎn)規(guī)定

增值稅留抵稅額處理

增值稅一般納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，將全部資產(chǎn)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務(wù)登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。

——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組增值稅留抵稅額處理有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第55號(hào)）

【第11篇】土地增值稅條例

土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈(zèng)與直系親屬和非營(yíng)利不征、贈(zèng)與其他人征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個(gè)人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評(píng)估增值：不征

應(yīng)納稅額的計(jì)算（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）

開(kāi)發(fā)成本（看作期間費(fèi)用）：據(jù)實(shí)扣除開(kāi)發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)費(fèi)用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x5%或（地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x10%

加計(jì)扣除優(yōu)惠：（地價(jià)款+開(kāi)發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企沒(méi)有印花稅）【總結(jié)】非房企沒(méi)有加計(jì)扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評(píng)估價(jià)格=重置成本x成新率地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

計(jì)算步驟確定收入確定扣除項(xiàng)目金額（地價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金）確定增值額（收入-扣除項(xiàng)目金額）確定增值額與扣除項(xiàng)目的比率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%（免征）【超過(guò)全額征】個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個(gè)體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價(jià)入股（免征）

征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)

【第12篇】土地增值稅征收范圍

土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，尚存在一些問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

房企在發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)槎愂粘杀局苯佑绊懙狡髽I(yè)的運(yùn)行與發(fā)展，所以稅收成為房企比較重視的問(wèn)題之一。在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)了較大的比重，其實(shí)行30%至60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是一個(gè)獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)稅種，實(shí)質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利。征收土地增值稅增強(qiáng)了政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)的調(diào)控，有利于抑制房地產(chǎn)炒買獲取暴利的行為，也增加了國(guó)家財(cái)政收入。對(duì)于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房企的成本控制息息相關(guān)，但在房企土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，尚存在一些問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。1、土地增值稅籌劃基本思路

土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)思路：

利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。 第一，可以利用合作建房模式籌劃節(jié)稅?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第二條規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈科罂梢猿渥憷么隧?xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。如果某房企擁有一塊土地，擬與a公司配合建造寫(xiě)字樓，資金由a公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房企而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，未來(lái)再做出售處置時(shí)，能夠僅就屬于房企產(chǎn)權(quán)部分繳納土地增值稅。 第二，可以利用代建房模式籌劃節(jié)稅。代建房模式是指房企代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的模式。對(duì)于房企而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房模式需要同時(shí)符合以下基本條件：一是由委托方自行立項(xiàng)；二是不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是代建方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)；四是代建方事先與委托方簽訂有委托代建合同；五是施工方將建筑服務(wù)發(fā)票開(kāi)具給委托方。 第三，利用“改售為租”籌劃節(jié)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定：“房企將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！币虼?，房企在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅，不需要繳納土地增值稅。

利用“臨界點(diǎn)”進(jìn)行籌劃 房企開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大繳稅越多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題，這就涉及到土地增值稅的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。 稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房企如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

利用特殊扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃 房企往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國(guó)稅法規(guī)定了一些限制?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！边@里的（一）項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）項(xiàng)為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 房企貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為房企進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。 房企應(yīng)該預(yù)先對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資情況及利息支出進(jìn)行測(cè)算，可以通過(guò)比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低，選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)的證明。如果該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，融資利息超過(guò)開(kāi)發(fā)成本和地價(jià)合計(jì)的5%時(shí)，應(yīng)按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯€應(yīng)該注意要取得銀行的貸款證明等資料。如果預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用率低于5%時(shí)，企業(yè)可以不按項(xiàng)目分?jǐn)偫①M(fèi)用或不必提供金融機(jī)構(gòu)的證明，就可以按照5%比例計(jì)算扣除，從而增加利息費(fèi)用的扣除金額，減少土地增值額。2、土地增值稅籌劃的注意事項(xiàng)

第一，籌劃要有前瞻性。一般房企認(rèn)為土地增值稅清算在項(xiàng)目最后環(huán)節(jié)，其實(shí)，在項(xiàng)目決策時(shí)，土地增值稅工作就已經(jīng)開(kāi)始了。土地增值稅清算作為房企的重要事項(xiàng)，必須進(jìn)行事前的統(tǒng)籌謀劃，與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等專項(xiàng)業(yè)務(wù)同步融入項(xiàng)目可研工作，如普通與非普通住宅產(chǎn)品的定位、紅線外支出扣除的謀劃等，并結(jié)合屬地稅務(wù)政策與稅籌要點(diǎn)及思路，有針對(duì)性地調(diào)整會(huì)計(jì)核算中的成本對(duì)象歸集與分?jǐn)偡椒ǎ瑸楹罄m(xù)土地增值稅稅務(wù)工作做好充分的準(zhǔn)備。 第二，需對(duì)土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視，企業(yè)相關(guān)人員要及時(shí)掌握最新政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過(guò)合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負(fù)。稅收籌劃是一項(xiàng)專業(yè)性、風(fēng)險(xiǎn)性都很強(qiáng)的工作，企業(yè)如果不能很好把握的話，應(yīng)當(dāng)積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助。 第三，檔案資料保管好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往涉及十余個(gè)行政主管部門，各項(xiàng)手續(xù)所需資料較多，加之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往跨年度、時(shí)間長(zhǎng)，平常應(yīng)付各類檢查來(lái)回使用容易丟失。在此管理過(guò)程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時(shí)有效，因?yàn)榭鄢?xiàng)目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無(wú)憑無(wú)據(jù)無(wú)法扣除。因此，在清算前對(duì)方單位發(fā)票的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。3、如何建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

第一，全公司樹(shù)立正確的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。管理層必須認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制對(duì)于公司長(zhǎng)久發(fā)展的意義和價(jià)值所在，各個(gè)職能部門都應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。 第二，設(shè)立專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門。由管理層牽頭成立，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)直接向ceo或者cfo匯報(bào)，負(fù)責(zé)研究稅收法規(guī)，調(diào)整企業(yè)整體稅負(fù)，努力構(gòu)建并完善稅收相關(guān)事務(wù)等的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、識(shí)別及應(yīng)對(duì)組織，以企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)為根據(jù)，對(duì)稅務(wù)處理方案進(jìn)行設(shè)定，同時(shí)參與企業(yè)各項(xiàng)投資及并購(gòu)等大型稅務(wù)的決策之中，并提出合理有效的稅務(wù)建議，幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第三，建立涉稅信息溝通機(jī)制，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。內(nèi)部溝通以稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作為主要內(nèi)容，并為上下級(jí)、同級(jí)各部門之間的信息傳遞提供支持。外部溝通，首先和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的關(guān)系和溝通渠道，更好掌握國(guó)家最新稅收政策，涉稅事項(xiàng)的處理及時(shí)需求稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)威解釋或者認(rèn)可；其次第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通和交流也是提升房企稅務(wù)管理工作整體水平的有效途徑。 第四，以房企自身稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，設(shè)立相應(yīng)的預(yù)警指標(biāo)體系和預(yù)警模型，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化處理和量化評(píng)價(jià)。比如可以參考納稅評(píng)估指標(biāo)來(lái)構(gòu)建房企風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。 第五，完善涉稅內(nèi)審制度。將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控列為企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)審計(jì)內(nèi)容，對(duì)企業(yè)涉稅事務(wù)處理進(jìn)行定期或不定期的檢查與監(jiān)督。

【第13篇】土地增值稅分錄

問(wèn)題標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開(kāi)發(fā)成本

問(wèn)題內(nèi)容：你好，很多人認(rèn)為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費(fèi)用，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開(kāi)發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費(fèi)用。對(duì)此總局并無(wú)明文規(guī)定，只是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)文件例舉時(shí)是說(shuō)的入管理費(fèi)用，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請(qǐng)教總局如何處理。

國(guó)家稅務(wù)總局的回復(fù)：您好：

對(duì)于你所提問(wèn)題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問(wèn)題對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開(kāi)發(fā)成本的一部分。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問(wèn)。

國(guó)家稅務(wù)總局2013/01/15

土地使用稅可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

留言時(shí)間：2021-06-01

留言內(nèi)容：國(guó)家稅務(wù)總局在2023年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。河南省局有沒(méi)有出臺(tái)類似地方規(guī)范性文件？能不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

答復(fù)時(shí)間：2021-06-01

答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問(wèn)題收悉?，F(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒(méi)有出臺(tái)類似地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，進(jìn)行相應(yīng)企業(yè)所得稅處理。

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

答復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局

開(kāi)發(fā)期間繳納的土地使用稅如何會(huì)計(jì)處理

現(xiàn)時(shí)按財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文件要求,企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過(guò)稅金及附加科目”核算;計(jì)提分錄為:借:稅金及附加——城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:應(yīng)交稅費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時(shí):借:應(yīng)交稅費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅 貸:銀行存款。

開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對(duì)象是用于開(kāi)發(fā)用的土地,是企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分,隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營(yíng)業(yè)用地。舉一個(gè)列子,如租賃費(fèi)，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費(fèi)用,但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入“稅金及附加”,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分,應(yīng)當(dāng)予以資本化。

未開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅的會(huì)計(jì)處理

問(wèn)：未開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅與已開(kāi)發(fā)土地繳納的土地使用稅，會(huì)計(jì)處理是否一致?

答：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：

(一)已出租的土地使用權(quán)。

(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

(三)已出租的建筑物。

第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：

(一)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

(二)作為存貨的房地產(chǎn)。

同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定，除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費(fèi)用”科目核算。

問(wèn)題所述未開(kāi)發(fā)土地如果屬于已出租的或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，計(jì)提土地使用稅時(shí)，記入“營(yíng)業(yè)稅金與附加”科目，否則計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。

具體賬務(wù)處理根據(jù)會(huì)計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，規(guī)范處理時(shí)按照相應(yīng)的企業(yè)所得稅、土地增值稅要求進(jìn)行匯算，及時(shí)跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。

來(lái)源：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)論壇

【第14篇】預(yù)繳土地增值稅稅率

導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡(jiǎn)化計(jì)算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計(jì)征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會(huì)計(jì)學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來(lái)為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！

土地增值稅如何預(yù)繳

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。

然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“銀河城”項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)銷售住宅2萬(wàn)平米，簽訂合同總價(jià)2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項(xiàng)目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬(wàn)元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號(hào)文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬(wàn)元

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬(wàn)元=1.459459億元

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬(wàn)元*1%=145.95萬(wàn)元

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，按國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬(wàn)元，將比方法一多預(yù)繳

預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

1、一般計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目（開(kāi)工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元

預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬(wàn)元。

2、為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬(wàn)元

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬(wàn)元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬(wàn)元。

【第15篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒(méi)有全額征稅，為了公平起見(jiàn)，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。

2.什么時(shí)候清算？

這個(gè)要分開(kāi)來(lái)記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門可以要求你清算。

什么時(shí)候應(yīng)清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

這里有個(gè)知識(shí)點(diǎn)，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始交付購(gòu)買方；

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時(shí)候可清算？

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？

①應(yīng)清算

在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3.清算申報(bào)要交哪些材料？

土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間

納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報(bào)表》

（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明， 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請(qǐng)并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說(shuō)明。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第16篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時(shí)間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購(gòu)買了一塊土地，和國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時(shí)間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時(shí)間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國(guó)土資源局簽訂合同。合同中寫(xiě)明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間是2023年8月起。