商鋪土地增值稅（3篇）

【第1篇】商鋪土地增值稅

近日網(wǎng)友“desert_heart”問政：

商鋪過戶，買賣雙方繳納的稅費包括哪些?標準是多少?商鋪有沒有滿幾年之說?

大慶市稅務(wù)局回復如下：

1、商鋪交易需要繳納稅費種：

買方：契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅;

賣方：增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅。

2、繳費標準：

買方：5%的契稅和0.025%的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅(契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格，2023年12月31日前，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收)。

賣方：個人轉(zhuǎn)讓商鋪，增值稅為轉(zhuǎn)讓過程中取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收率計算;城建稅為增值稅的7%、教育費附加為增值稅的3%、地方教育費附加為增值稅的2%(以上三項稅費可在2023年12月31日前享受減半征收優(yōu)惠)，土地增值稅以成交價格減除相關(guān)扣除項目后的余額計算增值額，適用30%—60%的超率累進稅率;個人所得稅根據(jù)核定征收1%與財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后差額的20%“孰低”原則進行計算;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收。

溫馨提示：計算稅費時請?zhí)峁┰假彿堪l(fā)票及契稅完稅憑證。

3、個人轉(zhuǎn)讓住房根據(jù)房屋取得時間可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，非住房不在稅收優(yōu)惠范圍之內(nèi)。

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【第2篇】二手商鋪土地增值稅

幸福里百科詞條：商鋪是專門用來進行商品交易實現(xiàn)產(chǎn)品市場流通的場所，商業(yè)中心都離不開大大小小的商鋪，商鋪買賣雙方在進行交易的時候也要繳納好相應的稅費，那么商鋪買賣需要交哪些稅費？

一、門面房需要交哪些稅費

買家支付：

1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米．

2、房屋登記費：550元／本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。

3、權(quán)證印花稅：5元／本。

4、印花稅：0．05％

5、契稅：交易價（或評估價）3％。

賣家支付：

1、賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：房地產(chǎn)交易手續(xù)費3元／平方米。

2、印花稅：房屋產(chǎn)價的0．05％。

3、土地增值稅：可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝［轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5％）－有關(guān)稅金］適用稅率。不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入90％）30％。

4、個人所得稅：據(jù)實征收為（轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費用）20％，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入7．5％20％。

轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費用相當于個人凈收入。

5、營業(yè)稅及附加稅：可提供上手購房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價）5．5％。不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入5．5％；稅費為差額的5．56％。

6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點基準地價的35％計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10％；辦公用途用房按其網(wǎng)格點基準地價的30％計收。

7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3％征收。

二、二手門面房的交易稅費怎么算

因為一手商鋪很多在開盤時即被預定，因此很多人選擇購買二手門面，二手門面只要對方產(chǎn)權(quán)清晰就沒問題，且一般來說二手門面周邊客流更成熟。但如果貸款的話，二手門面也屬于商業(yè)地產(chǎn)，因此相對住宅來說首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手門面涉及到交易稅費，需要按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費：

（1）增值稅：非住宅類房產(chǎn)繳納稅率5.55%，由賣方繳納。

（2）個人所得稅：非住宅類房產(chǎn)繳納個人所得稅為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。

（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。

（4）契稅：非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%，由買方繳納。

（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積。

（6）二手房交易手續(xù)費總額：非住宅10元/平米*實際測繪面積。

（7）登記費：工本費80元，共有權(quán)證:20元。

注：以上內(nèi)容來源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理 具體政策以各地信息為準。

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【第3篇】個人出售商鋪土地增值稅稅率

朋友打電話說：我有套商鋪，準備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準備賣多錢？成本多少？什么時候買的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說：算稅和這些還有關(guān)系？

我說：當然有關(guān)系，如果你不想說真實價格和成本，虛擬一個也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個方法去算就可以了。

他說：別呀，有什么不能說的，我這個商鋪準備賣1000萬，2004年1月買的，買的時候是260萬，就在市區(qū)。

我說：好，個人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅，一個也不能少。（有些省份還會有附征的一些其他費種，在此暫不考慮）

他說：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計稅，也就是賣價-買價，然后再按照5%的征收率來計算。

應繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計算附加的稅費，因為今年出臺了針對小規(guī)模納稅人“六稅兩費”減半征收的優(yōu)惠，這三個稅費都可以減半。

城市維護建設(shè)稅=35.24×7%×50%=1.23萬

教育費附加=35.24×3%×50%=0.53萬

地方教育費附加=35.24×2%×50%=0.35萬

增值稅和這三項附加稅費加起來一共是37.35萬

他說：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。

我說：因為你是自然人，不是個體工商戶，即使超過500萬也屬于小規(guī)模納稅人。

他說：哦，那印花稅怎么算呢？

我說：印花稅很簡單，你和買家簽的合同，售價是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說：上面這幾個稅種看著數(shù)量多，其實金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個人所得稅。

他問：我已經(jīng)覺得肉疼了，這幾個居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說：對，這個好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎(chǔ)投資配套，才讓這個地方變成了一個好位置，你只是買了一套商鋪，其實自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個增值額和國家一起分享，是不是也應該啊。

他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應該繳多少土地增值稅吧？

我說：轉(zhuǎn)讓舊房，如果是住房，國家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項目金額，算一個增值額，增值額和扣除額比較，算一個增值率，不同的增值率對應的稅率是不一樣的。我給你一個稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關(guān)鍵，確定扣除項目的金額，包括四項：一是房屋及建筑物的評估價格、二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款，三是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，四是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計作為扣除項目金額。

他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說：你的房屋應該先去評估，評估出一個價值，也就是房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值。

他說：我賣房還需要評估啊，太麻煩了，不評估可以嗎？

我說：不評估還有第二種辦法，有購房發(fā)票嗎？

他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學費發(fā)票還保存得好。

我說：那好，如果有發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。從購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5個月。

我說：對，260萬的購房成本，15年每年加計5%，一共加計75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

他說：這個好像找不到了。

我說：如果找不到，那就是發(fā)票加計算出的成本，和相關(guān)的稅費了，具體計算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。

他說：185萬？這么多??？那如果發(fā)票找不到了，稅務(wù)機關(guān)會怎么算稅呢？

我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定，你最好問問當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)。

他說：哦，那我明白了，最后一個，個人所得稅該怎么計算？

我說：個人所得稅按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。給你個公式：

應納稅額=應納稅所得額×稅率=(收入總額-財產(chǎn)原值-合理費用)×20%

他問：財產(chǎn)原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計5%算出來的455萬？

我說：是260萬，每年加計5%，那是針對土地增值稅計算的一個特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計算的。

他說：噢，那你算算我的個人所得稅是多少？

我說：按照公式計算，應納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬

他說：個稅沒有優(yōu)惠政策嗎？

我說：沒有啊。

他說：這稅加起來有300多萬?。∵@也太貴了！

我說：要么你評估一下房產(chǎn)，看看評估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍?。其他稅種是沒有什么考慮的空間了。

他說：那好吧，我試試。