關于土地增值稅（16篇）

【第1篇】關于土地增值稅

1、征稅條件：權屬發(fā)生變更、取得增值收入；只有特殊的一個不征收，就是國家出讓土地

2、基本征稅范圍：

2.1基本征稅范圍：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權（賣地）；

地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓（賣新房）；

存量房地產(chǎn)的買賣（賣舊房），原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金；

2.2特殊征稅范圍：

權屬變更沒有取得收入不征稅：房地產(chǎn)的繼承、贈予

權屬沒有發(fā)生變更不征稅：房地產(chǎn)出租、重新評估、代建

房地產(chǎn)的抵押：抵押期滿后發(fā)生權屬轉(zhuǎn)讓，要征稅

合作建房：建成后按比例分房暫免征收，建成后轉(zhuǎn)讓，要征稅

房地產(chǎn)的交換，要征稅，但個人交換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務機關核實，可以免征（契稅，交換多交錢的乙方納稅）

3、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。（以盈利能力為依據(jù)）

計稅方法：一般、簡易計稅方法，一般計稅方法稅率9%，簡易征收率5%

扣除項目：

賣新房（第1-5項）、賣舊房（第6項）

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

第一類：利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤且提供金融機構證明。利息據(jù)實

扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

開發(fā)費用＝利息＋(取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 5%以內(nèi)

第二類：利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或不能提供金融機構貸款證

明

開發(fā)費用＝(取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二類處理。上述具體適用的比例按

省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

2項-房地產(chǎn)開發(fā)成本

【第2篇】土地增值稅的計稅依據(jù)

01從土地增值稅應稅收入角度來看

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)進一步明確，營改增后，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入，不含增值稅銷項稅額。

《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)第四條也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關的經(jīng)濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應稅收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%=全部價款和價外費用÷(1+9%)+當期允許扣除的土地價款÷(1+9%)×9%。

02 從土地增值稅扣除項目角度看

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第六條明確，取得土地使用權所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據(jù)實全額扣除的關鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權所支付的金額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?！?/p>

《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)也明確，清算表格第6欄“取得土地使用權所支付的金額”欄次，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權，而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫。也就是說，土地增值稅清算中可以扣除的土地成本，為取得土地使用權實際支付的金額，該金額體現(xiàn)為財政非稅收入票據(jù)上記載的金額。

另據(jù)財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>

綜上所述，土地價款抵減的銷項稅額，應以增加土地增值稅應稅收入的形式體現(xiàn)，而非從土地成本中扣減。換句話說，土地成本在土地增值稅計算中不受抵減銷項稅額的影響，不做扣減處理。

03 提醒

針對這一問題，實踐中可能存在不同的觀點。如：福建省稅務局財產(chǎn)和行為稅處關于“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價款按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時的處理意見：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價款，按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時如何處理?經(jīng)研究，并報局領導審核同意，在總局未進一步明確前，暫按《財政部關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)等有關規(guī)定，對抵減的銷項稅，在土地增值稅清算時，按沖減土地成本處理。即土地增值稅應稅收入直接按照全部價款和價外費用÷(1+9%)確定，土地成本直接按照取得土地價款÷(1+9%)確定。其結果顯然是對納稅人不利，雖然收入減少與土地成本減少是同等金額，但減少了加計扣除的基數(shù)。本人認為福建省的做法是錯誤的。

作者：紀宏奎，單位：中匯武漢稅務師事務所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第3篇】土地增值稅扣減稅金

增值稅

最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？

今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

關于兩者的定義：

土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

增值稅是指商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。

增值稅與土地增值稅是否重復征收？

不重復征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。

兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

納稅義務人、扣繳義務人不同

征稅的范圍不同

稅率不同

扣除的項目和計稅方法不同

征收管理機關不同

納稅地點不同

納稅期限不同

減稅、免稅的規(guī)定不同

以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。

接下來，小編將為大家講解到關于增值稅的申報、做賬方式。

大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務處理事宜。

從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。

2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務取得的收入，免征增值稅

2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務取得的收入，免征增值稅。

注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。

在這里還有幾個事項需要大家注意：

如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強制轉(zhuǎn)為一般納稅人。

如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。

小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務之外，還有5%的業(yè)務。

馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務處理的問題。

以按季申報為例：根據(jù)相關規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。

舉個簡單的例子：

45萬以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。

這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，

財務處理方面：

借：銀行存款/庫存現(xiàn)金350000

貸：主營業(yè)務收入350000

注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。

了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務操作分享、有任何稅務相關需求歡迎留言咨詢小編。關注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！

【第4篇】計提土地增值稅

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在征稅對象及計稅方式上都有所不同，計提房產(chǎn)稅和土地使用稅應當計入哪個科目呢?怎么做賬?跟隨會計網(wǎng)一同了解下吧!

房產(chǎn)稅和土地使用稅計提計入什么科目?

答：計提房產(chǎn)稅和土地使用稅應當計入稅金及附加會計科目。

按照財會[2016]22號文規(guī)定可得，稅金及附加科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的土地使用稅、車船使用稅、消費稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等稅費。

計提房產(chǎn)稅和土地使用稅的賬務處理

計提時：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地使用稅

應交稅費——應交房產(chǎn)稅

上交時：

借：應交稅費——應交土地使用稅

應交稅費——應交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

計提本月房產(chǎn)稅會計分錄怎么做?

1、企業(yè)在計提房產(chǎn)稅時：

借：管理費用

貸：應交稅費——應交房產(chǎn)稅

2、繳納房產(chǎn)稅時：

借：管理費用——房產(chǎn)稅

貸：銀行存款或現(xiàn)金

房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有哪些區(qū)別?

區(qū)別1：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收對象不同。房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營的情況下征收的，而土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情況下征收的。

區(qū)別2：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)有所區(qū)別。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值或者租金為計稅依據(jù)，而土地使用稅以土地面積為計稅依據(jù)。

區(qū)別3：自住住房免征土地使用稅、房產(chǎn)稅，但轉(zhuǎn)為經(jīng)營用的，則自經(jīng)營之日開始，對房產(chǎn)稅進行征收，而土地使用稅是無需征收的。

來源于會計網(wǎng)，責編：慕溪

【第5篇】土地增值稅預征計算方法

預征土地增值稅是指自然人對土地或者土地上建筑物附著物的使用、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅。國家征稅肯定會有相關法律依據(jù)來確定和指導征稅的正常進行。那么預征土地增值稅計稅依據(jù)是什么？

下面北京京坤律師事務所為大家介紹下相關內(nèi)容。

一、預征土地增值稅計稅依據(jù)是什么

１、全國普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率分別為：2％、3％、4％，其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率按國家稅務總局規(guī)定的標準，即2％執(zhí)行。

２、納稅人根據(jù)自行計算的預計增加率預繳土地增加稅，對計算出的預計增加率大于100％且小于或等于２200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為5％。

３、對計算出的預計增加率大于200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為８％。預計增加率根據(jù)《中華人民共和國土地增加稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定計算。

４、全國保障房仍暫不預征。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，暫不實行預征。

５、目前主要針對不動產(chǎn)和建筑行業(yè)采用預征辦法，主要有5％、3％和2％的檔次。預征增加稅是一種出于稅款均衡入庫需要的預交方法，需要在規(guī)定時間內(nèi)按照規(guī)定稅率或者征收率重新進行計算和申報。

二、土地增值稅如何征收

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

（１）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；

（２）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

（３）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

（４）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

三、土地增值稅應納稅額的計算具體步驟

第一步：計算增值額：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額；

第二步：計算增值率（目的是與適用稅率作比較）：增值額÷扣除項目金額×100％；

第三步：根據(jù)土地增值稅率表（主要依據(jù)上圖“級距”部分），選擇適用稅率和速算扣除系數(shù)；

最后一步，就可以計算應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

北京京坤律師事務所小結:

以上就是北京京坤律師事務所為大家介紹的預征土地增值稅計稅依據(jù)是什么的相關內(nèi)容，土地增值稅的計算公式是增值額乘以稅率就是應該繳納的稅額。上文介紹了土地增值稅的稅率，大家可以閱讀了解。

【第6篇】簡述土地增值稅的稅收優(yōu)惠

土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理

一、土地增值稅稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的， 免征土地增值稅。如果 超過 20%的，應就其 全部增值額按規(guī)定計稅。

2.因城市規(guī)劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3.個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

4.因國家建設的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

5.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。

二、征收管理

（一）預征管理

1.對納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅。

2.除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%。

（二）納稅地點：

1.法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

2.自然人納稅人：住所地；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務機關申報納稅。

充實自己，才能望得更遠。

下列屬于土地增值稅免稅或者不征稅范圍的有（）。

a房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬

b個人銷售住房

c個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房產(chǎn)

d因國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

『正確答案』abd

『答案解析』個人轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房產(chǎn)不屬于免稅的范圍。

下列關于土地增值稅納稅地點的表述中，不正確的是（）

a土地增值稅的納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報

b納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅

c納稅人是法人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅

d納稅是自然人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其戶籍所在地一致時，則在戶籍所在地的稅務機關申報納稅

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關注頭條cfopub，習透財務語言，你的洞察更有利！

【第7篇】土地增值稅細則

土地增值稅以項目計算？還是以項目中的住宅類型分別計算？

關于土地增值稅清算，具體是以整體項目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學習一下這個知識點吧。

本案例中，房地產(chǎn)公司認為整體項目中包含的有居住用地，就應當單獨計算其容積率，并單獨適用土地增值稅預征的標準。而稽查局則認為土地增值稅預征的對象應當為整體項目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預征對象標準是值得大家學習的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】

最高人民法院審查認為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條一、二、三、五、六項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。當時有效的《海南省人民政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標準為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項目的土地用途為旅游、商住用地，項目建設包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%。“博鰲·香檳郡”項目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設局亦對整個項目頒發(fā)了建設工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務稽查局以整體項目為單位預征土地增值稅，并無不當。因“博鰲·香檳郡”項目容積率低于1.0，故該項目內(nèi)的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標準。海南省稅務稽查局作出8001號稅務處理決定，將“博鰲·香檳郡”項目按照非普通住宅預征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務局復議維持8001號稅務處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項目包含居住用地、酒店用地、防護綠地用地，稅務部門應當分別計算容積率并確定房屋是否為普通標準住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務部門以項目整體確定容積率并預征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復的的“整體項目”單位，稅務機關也會以“整體項目”的容積率來認定項目的征稅標準，并預征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進行拆分，分別適用。

【第8篇】土地增值稅稅款入庫

編者按：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，《土地增值稅實施細則》里規(guī)定了預征土地增值稅的制度，即：待項目全部竣工、辦理結算后再行清算，多退少補。一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應清算”之間進行籌劃，使得應繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復議申請，要求省地稅局責令嘉興市地方稅務局（簡稱嘉興地稅局）依法履行法定職責，對上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅，請求責令嘉興地稅局按國稅總局規(guī)定獎勵舉報人。5月27日，省地稅局收到該申請，并于6月5日收到周威補正后的行政復議申請。周威明確的申請事項為責令嘉興地稅局依法履行法定職責，向上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅；責令嘉興地稅局依法履行法定職責，向上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目御府、朗香郡項目評估、批準后確定清算時間；請求確定申請人舉報行為，依法進行舉報程序，按國家規(guī)定發(fā)給獎勵。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復議答復通知書》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復議答辯書》及事實證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎勵。嘉興地稅局稽查局于當日進行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。嘉興地稅局稽查局進行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書面告知書》，其上載明的檢查結果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請，稅務部門已根據(jù)規(guī)定對“旭輝廣場”項目啟動相關程序。10月20日，周威簽收了該告知書。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎勵本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。

（二）稅局觀點

嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項目上均已按規(guī)定預繳了相關土地增值稅。關于土地增值稅清算問題，御府項目整體銷售未達到85%，不符合清算條件；朗香郡項目一期二期雖整體銷售已超過85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時清算會導致國家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達到一定比例后再通知清算，朗香郡項目三期四期因未整體驗收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結論同前。

（三）法院觀點

一、二審法院均支持稅局觀點。

二、華稅分析

（一）土地增值稅“超期”清算不違法

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況?！庇纱?，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應清算”和“可清算”兩類情形。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！蹦壳巴恋卦鲋刀惖恼鞴芤?guī)定由各地稅務機關根據(jù)當?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實操層面更是差異巨大。

土地增值稅“可清算”項目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，房企為了減少資金占用，往往都會在“可清算”和“應清算”之間進行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務機關也會根據(jù)項目具體情況，不要求企業(yè)進行清算（前述案例朗香郡項目的情況即是如此）。（3）對于“可清算”項目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務機關向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應進行土地增值稅納稅申報、報送納稅資料，在稅務機關未發(fā)出通知時，納稅人也無須進行土地增值稅申報、清算。

因此，對于“可清算”項目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。

（二）土地增值稅征管新動向值得關注

2023年7月中旬，《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》公開征求意見。時至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見稿體現(xiàn)了立法的動向，其內(nèi)容值得關注。最值得房企注意的即是：《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應清算”合并成為“應清算”，使得清算條件更嚴格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達到應清算條件不清算的，就要負全部責任。結合“清算不需稅務機關審核確認就能自行申報入庫”的規(guī)定，稅務機關今后對土地增值稅清算項目經(jīng)稽查、評估后調(diào)增稅款的，可能會進一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。

2023年11月底，國家稅務總局深圳市稅務局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預示了稅務機關的征管趨勢。

深圳市稅務局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預售許可證取得時間）；（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務機關日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為需要進行土地增值稅清算的?！苯又谑邨l規(guī)定：“對符合第十五條情形的項目，主管稅務機關應在該項目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應及時通知納稅人清算。納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報?！庇纱耍钲谑卸悇諜C關將依據(jù)新的規(guī)程對“可清算”項目提出了清算時間表，也即對主管稅務機關提出新要求，對于滿足“可清算”條件的項目，應在一年內(nèi)制定經(jīng)過集體合議的清算計劃。該規(guī)定同時意味著，對于之前的“可清算”項目，如若一直未清算，可能會被清查。

綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當籌劃的房地產(chǎn)項目，應結合項目情況，盡早應對，確實不應該清算的，向主管稅務機關闡明原因，應該清算的，積極配合主管稅務機關工作，進行清算。

【第9篇】土地增值稅計算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓固有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。

目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式

有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據(jù)土地增值稅的相關法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進行納稅行為的比較和策劃。

01 計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

02 扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權和沒產(chǎn)權的；有產(chǎn)權的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應該交房產(chǎn)稅。）

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當?shù)匾螅话隳芩训?，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

06 預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

07 計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權支付金額（不含稅）：

取得土地使用權支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

08 特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權支付金額；

（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：金牌估值

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【第10篇】重組土地增值稅政策

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，財政部、稅務總局發(fā)布《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號），這些熱點問題您了解嗎？一起來學習吧↓

企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。”

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。”

文章來源于：中國稅務報

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【第11篇】土地增值稅清算需要報送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負有著巨大的影響。

清算單位應該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>

一、發(fā)改委立項

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

例如，國地稅合并后的江西省稅務局，在《國家稅務總局江西省稅務局關于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準的項目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務局發(fā)布的《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業(yè)務問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關部門'具體指哪個部門？依據(jù)哪個部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項目核準證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標注不詳細或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準'的，則應結合規(guī)劃部門審批的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業(yè)務問題的解答》第二條答復中“如證書中標注不詳細的”其實是個坑，解釋權在當?shù)囟悇站?，企業(yè)需要小心。

二、會計核算單位

其實，除了國家有關部門的立項，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

例如，《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。

只有主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算。

《深圳市地方稅務局關于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目以項目登記為單位進行清算。

對開發(fā)期超過3年的項目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務機關。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設立賬套時是否分期要結合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點以及是否銷售等因素確定，且不可任由財務人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應以國家有關部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目（分期）為清算單位。

《國家稅務總局福建省稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務總局福建省稅務局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務機關申報備案《建設工程規(guī)劃許可證》所載的建設項目名稱等基礎信息，并以申報備案的建設項目為單位進行土地增值稅清算。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

四、多證結合

特殊情況時，要結合其它證照。

例如，山東省引入了建設用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機關應當依據(jù)國家有關部門審批、備案的項目，結合《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應當以分期項目為單位進行管理。

而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應分期進行清算?！肚鄭u市地方稅務局關于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務機關以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預售許可證》及竣工驗收交付、預售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應于取得《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關報告，主管地稅機關應依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管地稅機關認定分期開發(fā)項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

五、既定事實

企業(yè)對于項目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點曙光?！栋不帐⊥恋卦鲋刀惽逅愎芾磙k法》（安徽省地方稅務局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開發(fā)項目：

（一）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關調(diào)查核實該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。

古人云，凡事預則立，不預則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財務部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項目立項前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第12篇】土地增值稅清算條件

應進行土地增值稅清算的要具備哪些條件？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條第（一）項及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號文件發(fā)布）第九條的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

根據(jù)上述政策規(guī)定，凡是完成項目全部轉(zhuǎn)讓行為的，即符合文件規(guī)定的三種情形之一的，均應進行土地增值稅的清算，即企業(yè)要根據(jù)政策申請土地增值稅清算。

在實務中，各地對應進行清算的“竣工”條件等進行了一定的細化規(guī)范。舉例如下：

1.北京市規(guī)定。

根據(jù)《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》（北京市地方稅務局公告2023年第7號）第十四條的規(guī)定，竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。

2.天津市規(guī)定。

《天津市土地增值稅清算管理辦法》（天津市地方稅務局公告2023年第24號文件發(fā)布）第九條規(guī)定，“全部竣工”和“已竣工驗收”是指除土地開發(fā)外，房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得《天津市建設工程竣工驗收備案書》。

3.安徽省規(guī)定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公告2023年第6號）第十九條規(guī)定，土地增值稅清算所稱“竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明”。

4.西安市規(guī)定。

《關于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（西地稅發(fā)〔2010〕235號）第九條規(guī)定：“《規(guī)程》第九條（一）款中‘房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的’是指所有開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)有關部門竣工驗收、全部銷售并收訖營業(yè)收入款項或者已開具索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的項目。對開發(fā)產(chǎn)品雖未銷售但已發(fā)生自用、出租、出借等情形，在統(tǒng)計口徑上視同已完成銷售，但對未發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的不征收土地增值稅。”

【第13篇】土地增值稅 核定征收

關注微信公眾號：城市三舊改造計劃，第一時間推送。不定時發(fā)福利及干貨?。?/strong>

文章來源：房地產(chǎn)財稅咨詢

土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計算復雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的，同稅務部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》(河南省地方稅務局公告2023年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》(天津市地方稅務局公告2023年第25號)第八條規(guī)定，關于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：

(一)普通標準住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。

——來源：昌堯講稅

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