土地增值稅的稅率實行（16篇）

【第1篇】土地增值稅的稅率實行

合理選擇轉(zhuǎn)讓時機：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時機可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。

合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。

合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。

利用土地轉(zhuǎn)讓費用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過程中，賣方可以將相關(guān)的費用作為土地增值稅的抵減項，降低土地增值稅的繳納額。

合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。

避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購買同一地塊：在一定時間內(nèi)，如果賣方再次購買同一地塊，會被認為是為了逃避土地增值稅而進行的操作，需要繳納相應(yīng)的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購買同一地塊。

需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時，稅務(wù)籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實際情況綜合考慮。

【第2篇】營改增后土地增值稅率

摘要：在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，營改增后，營業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。

各位律師評創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營改增后，以土地作價出資是否需要繳納增值稅。

工業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進入這個行業(yè)，或正對這個行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權(quán)作價出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過程中的稅費，是一個很重要的問題。

在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，隨著2023年財稅36號文出臺，自2023年5月1日起，營業(yè)稅被增值稅取代。那么營業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？

結(jié)合36號文來看，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無形資產(chǎn)包括自然資源使用權(quán)，自然資源使用權(quán)又包括土地使用權(quán)。因此土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，在以土地使用權(quán)作價出資時，應(yīng)當被理解為企業(yè)將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價出資并設(shè)立的企業(yè)，會被視同銷售，應(yīng)當繳納增值稅。

結(jié)合免征文件來看，如果增值稅可以免征，通常應(yīng)當存在相關(guān)的文件，但是我們尚未檢索到相關(guān)的免征文件。

結(jié)合權(quán)威部門的解答來看，根據(jù)我們對稅務(wù)部門的咨詢，以土地作價出資時應(yīng)當繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。

好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對你有所幫助。以上純屬學術(shù)分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關(guān)規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價出資時，應(yīng)當按照銷售無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評創(chuàng)業(yè)進行收看。再見！

附：相關(guān)規(guī)定

(1)營業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第1條規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅”。

(2)增值稅（征收）

《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)……應(yīng)當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅”。

附：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”。

劉森律師，北京金誠同達（上海）律師事務(wù)所

【第3篇】土地增值稅 稅率

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

（1）扣除項目1

第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅

（2）扣除項目2

第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進項稅額）不能扣除。

（5）扣除項目5（加計扣除20%）：

加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用加計扣除，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項扣除。

3.計算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含增值稅的金額）。

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價款及各種費用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。

計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬元）；

（4）允許扣除的稅費為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％

加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）；

允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進步！

（需要電子資料，請您私聊，免費提供！）

【第4篇】最新土地增值稅稅率表

相信各位會計工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟業(yè)務(wù)處理中，最頭疼的就是各項稅費的內(nèi)容了吧。但是同時這些繁雜的稅費也是需要我們進行全面地掌握的。

今天小編為了幫助大家解決一下這個難點，特意帶來了一套2023年最新常見稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個人所得稅稅率表、環(huán)境保護稅稅目稅額表等等稅率大全！不會的小伙伴們趕緊收藏學習起來。

企業(yè)所得稅率表

增值稅稅率表

增值稅的稅率為：

增值稅征收率（簡易計稅）

增值稅征收率表

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：

（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率減按 2%征收：

（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：

個體工商戶和其他個人出租住房減按 1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預征率

預征率是什么意思：

四、增值稅適用扣除率

四、個人所得稅稅率表

個人所得稅稅率基本規(guī)定：

個人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍

個人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：

個人所得稅稅率表二（經(jīng)營所得適用）：

個人所得稅預扣率表三

個人所得稅稅率表四

環(huán)境保護稅稅目稅額表

印花稅稅率表

消費稅稅率

土地增值稅稅率

四級超率累進稅率

......

內(nèi)容過多，關(guān)于2021最新常見稅種稅目稅率表就為大家分享到這里啦！

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【第5篇】土地增值稅預繳稅率

一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應(yīng)預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預征率計算應(yīng)預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

四、會計處理

預繳土地增值稅時：

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風險點

1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預收的情況，核實轉(zhuǎn)為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源于網(wǎng)絡(luò)

【第6篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預征率和抵扣率，特別感謝嚴穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)(含提供武裝守護押運服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當業(yè)銷售死當物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預征率

預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構(gòu)所在地預繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

（三）繼續(xù)推進農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。

（五）納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第7篇】營改增前預繳土地增值稅的稅率

導讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預繳增值稅怎計算稅率?

營改增后房地產(chǎn)預繳增值稅怎計算稅率?

答：國稅總局2016第18號公告：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

【第8篇】土地增值稅核定稅率

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。

2、扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目。

扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發(fā)票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。

扣除項目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。

2、對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。

3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。

【第9篇】土地增值稅適用稅率

土地增值稅是一種對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得取得的增值額為征稅對象。對以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額為增值額。

計算增值額的扣除項目有：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費用；3、新建房的配套設(shè)施以及費用，或者舊房以及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；2、增值額超過扣除項目50%，未超過100%的部分，稅率為40%；3、增值額超過扣除項目100%，未超過200%的部分，稅率為50%；4、增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%。

有下列情形之一的，免征增值稅；1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的；2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

納稅人有下列情形之一的，按照評估價格計算征收：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；2、提供扣除項目金額不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，并且無正當理由的。

納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

【第10篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，并實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地價格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠遠不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對樓市的影響早已消化。此番立法，不會帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對個人住房征收，未來大概率也會沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個人住房都在免征之列。

可以說，個人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當于對投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個稅其實并不低。有地方按照總價2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時代，土地增值的不是一點半點。一旦向個人開征，那么二手房市場將會迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個例外。

土地增值稅不會面向個人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對象為企業(yè)和個人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實影響力，未來大概率都不會面向個人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會搞突然襲擊，這一制度必定會廣泛征求社會意見，給予充分時間進行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。

【第11篇】土地增值稅稅率清算2%

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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，實行四級超率累進稅率的一個稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是一個稅負較重的稅，而土地增值稅的清算又是項目開發(fā)最后階段算清應(yīng)繳多少稅款、實現(xiàn)多少利潤的關(guān)鍵一環(huán)，因此掌握土地增值稅的清算要訣, 依法合規(guī)進行稅收籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)的最終效益甚至生存都是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，一般都采用邊開發(fā)、邊預售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本確定或其他原因，納稅人暫時無法全部準確地計算應(yīng)征的土地增值稅，這時，為了確保國家稅收及時、穩(wěn)定地入庫，可以對先取得的收入按一定的預征率預征土地增值稅，待開發(fā)項目全部竣工、辦理結(jié)算后，再計算該項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

也就是說，土地增值稅的征收方式是：先預征，再清算。為此，在搞清楚土地增值稅的清算之前，必須先要了解掌握土地增值稅的預征預繳。預售房款的房地產(chǎn)項目，按下列公式和步驟計算預繳土地增值稅：

①土地增值稅預征的計稅依據(jù)=預售房款—應(yīng)預繳增值稅稅款；

②應(yīng)當預繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預征的計稅依據(jù)×預征率。

各地區(qū)按國家規(guī)定實行不同的預征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，要加收滯納金。

舉例：甲房地產(chǎn)企業(yè)當期收到預售房款2000萬元，土地增值稅的預征率為2%。應(yīng)當預繳的土地增值稅稅額：

假設(shè)甲企業(yè)選擇一般計稅方法繳納增值稅，當期應(yīng)當預繳的土地增值稅計算如下：

①在項目所在地預繳的增值稅=2000÷（1+10%）×3%=54.55(萬元)

②應(yīng)當預繳的土地增值稅=（2000-54.55）×2%= 38.91(萬元)

土地增值稅的清算包括時間節(jié)點、項目管理、確認應(yīng)稅收入、審核扣除項目金額等內(nèi)容，涉及財稅政策多，計算復雜，完全掌握和準確核算它需要長期研究和積累。企業(yè)老板和財稅人員必須了解和掌握以下重點內(nèi)容：

一、土地增值稅的清算單位

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。實際經(jīng)營中，一些房地產(chǎn)企業(yè)將不同期開發(fā)的樓盤項目混在一起，或者將普通住宅和非普通住宅混在一起計算收入和核算成本費用，這是不允許的，稅務(wù)機關(guān)在清算時將對此進行重點核查，所以企業(yè)會計在平時記賬是就要記清記對，不能混淆。

對于上述規(guī)定中“分期開發(fā)的項目”的界定和依據(jù)，總局文件沒有具體明確，實際執(zhí)行各地不盡一致，各省區(qū)對“分期開發(fā)的項目”的規(guī)定較多的有：一是以政府主管部門頒發(fā)的“工程規(guī)劃許可證”或“工程施工許可證”作為分期的標準；二是以“銷售許可證”作為分期的標準等。

二、土地增值稅的清算條件

1、強制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

清算時限：應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、選擇性清算：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算時限：稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

三、納稅人清算土地增值稅應(yīng)報送的資料

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；

③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

④納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

四、收入的審核工作

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，調(diào)整了收入項目名稱，在《土地增值稅納稅申報表（一）》至《申報表（六）》中，均增加了“視同銷售收入”數(shù)據(jù)列。視同銷售收入的確認下面專門有介紹。

清算審核實行案頭審核和實地審核。清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在收入審核時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售面積進行評估，審核有無價格明顯偏低的情況。

必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

如果有上述非直接銷售的情形，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

五、扣除項目的審核工作

（一）土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；

③房地產(chǎn)開發(fā)費用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

⑤國家規(guī)定的其他扣除項目。

具體扣除項目如下表：

扣 除 項 目

具 體 內(nèi) 容

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用

2.房地產(chǎn)開發(fā)的成本

納稅人房地產(chǎn)開項目實際發(fā)生的成本

其

中

土地征用及拆遷補償費

土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等

前期工程費

規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出

建筑安裝工程費

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

公共配套設(shè)施費

包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費發(fā)生的支出

開發(fā)間接費用

直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等

借款費用

符合資本化條件的借款費用

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用

其

中

利息支出

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

其他房地產(chǎn)

開發(fā)費用

按1、2項規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按1、2項計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，不再考慮利息的扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

有關(guān)的稅金

營改增后不包括增值稅；企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能準確計算的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除

5.國家規(guī)定的其他扣除項目

可按1、2項計算的金額之和，加計20%予以扣除

（二）審核扣除項目是否符合下列要求：

①在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，特別是絕對不能虛開和接受虛開增值稅專用發(fā)票

②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的；

③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的；

⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；

⑥對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

六、應(yīng)納稅額的計算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定收入和相關(guān)稅金（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項目金額

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

土地增值稅四級超率累進稅率表

級數(shù)

增值額與扣除項目金額的比例

稅率（%）

速算扣除

系數(shù)（%）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%-100%的部分

40

5

3

超過100%-200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

從上表可以發(fā)現(xiàn)，增值率越低，對應(yīng)的稅率就越低，當然繳納的土地增值稅就越少。普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅。而增值率取決于收入額和扣除項目金額兩個因素。也就是要把收入額降到最低，把扣除項目金額籌算到最大，當然前提是要合規(guī)。當增值率接近每一檔的最大值即臨界點時，要盡最大努力使之不超過臨界點，從而對應(yīng)較低稅率。

案例： 2023年9月，某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，共取得含稅收入5250元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和相關(guān)稅費為500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（注：該寫字樓為老項目，適用增值稅征收率為5%,城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅計算如下（對照前文所述的5項扣除項目計算扣除金額）：

（1）把轉(zhuǎn)讓該寫字樓取得的含稅收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅收入：5250／（1+5%）=5000（萬元）；

（2）取得土地使用權(quán)所支付的金額（含稅收）為500萬元；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500元；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用：120+（500+1500）×5%=220（萬元）；

（5）準許扣除的相關(guān)稅費為城建稅及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（萬元）；

（6）加計扣除金額=（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%=（500+1500）×20%=400（萬元）；

（7）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=收入—扣除項目金額=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（萬元）；

（8）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率=增值額／扣除項目金額=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 對應(yīng)的土地增值稅稅率為第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%:

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（萬元）。

土地增值稅的清算審核和計算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。目前國地稅機構(gòu)合并后，原來的金三系統(tǒng)將進行合并優(yōu)化升級，其中的土地增值稅征管信息模塊進行完善，稅務(wù)部門依托政府云大數(shù)據(jù)，獲取納稅人的有關(guān)數(shù)據(jù)和項目資料更加方便，企業(yè)的收入是否計算正確，企業(yè)扣除項目及其金額是否真實、準確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務(wù)部門審核起來依據(jù)的手段和技術(shù)應(yīng)該說越來越先進了。房地產(chǎn)企業(yè)要更加合規(guī)經(jīng)營，苦練內(nèi)功，吃透稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風險，這是每個企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標。

【第12篇】土地增值稅稅率

作為一名合格的會計人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個是和自己的日常工作息息相關(guān)，必須要記住或者是了解的。

那么，今天之了君就給大家?guī)恚?023年最新增值稅稅率表來了，趕快收藏！

一般納稅人2023年最新增值稅稅率

給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：

適用13%稅率：

銷售及進口貨物（適用于9%的貨物除外）

銷售勞務(wù)

有形動產(chǎn)租賃服務(wù)

適用9%稅率

農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物

不動產(chǎn)租賃服務(wù)

銷售不動產(chǎn)

建筑服務(wù)

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

郵政服務(wù)

基礎(chǔ)電信服務(wù)

適用6%稅率

現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

銷售無形資產(chǎn)（商標、技術(shù)、著作權(quán)等）

增值電信服務(wù)

金融服務(wù)

生活服務(wù)（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂服務(wù)等）

0%稅率

1、出口貨物等特殊業(yè)務(wù)（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）。

2、境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)；

3、銷售貨物、勞務(wù),提供的跨境應(yīng)稅行為,符合免稅條件的，免稅；

4、銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅；

5、境內(nèi)的單位和個人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。

一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除率

9%

購進農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%

10%

購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計算進項稅額。

以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時要注意，還有一些一般納稅人適用于簡易計稅的，之了君這里就不一一展示了。

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【第13篇】儲藏室的土地增值稅稅率

一、單項選擇題

1.下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實際使用人）

c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營管理單位）

d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√

a.農(nóng)村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會所，2023年4月對其進行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設(shè)施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會所于2023年8月底改建完畢并對外營業(yè)。當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象；對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值。2023年該公司就此會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。

5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價2500萬元（不含地價），2023年12月辦理驗收手續(xù)，當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計入房產(chǎn)原值的地價=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當年4月20日按照市場價格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當?shù)厥≌?guī)定計算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對個人按照市場價格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。

a.張先生購買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨資經(jīng)營企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)

【答案】a

【解析】在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。

10.由于工作調(diào)動，張某將價值100萬元的房屋與李某價值95萬元的房屋進行交換，差價部分由李某以現(xiàn)金補償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

c.李某應(yīng)繳納契稅3萬元

d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價格差額為計稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。

11.關(guān)于契稅的計稅依據(jù)，下列說法正確的是（a）。√

a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格

b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價格作為計稅依據(jù)

c.采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當期應(yīng)支付價款為計稅依據(jù)

d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補繳契稅，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價格

【答案】a

【解析】選項b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額；選項c：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價款作為計稅依據(jù)；選項d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補繳契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價款130萬元，并以20萬元購買單獨計價的儲藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。

13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產(chǎn)的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項a：對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價400萬元，已提折舊260萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該辦公樓重置成本價為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時繳納相關(guān)稅費7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費作為扣除項目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。

15.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，可以扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，其成本費用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場館√

b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項abc均可在計算土地增值稅時憑合法、有效憑證扣除；選項d并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費用。

17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在（a）稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。√

a.房地產(chǎn)坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點

18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

c.向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項之日起10日內(nèi)

二、多項選擇題

1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產(chǎn)權(quán)屬于個人所有的營業(yè)用房屋，該個人為納稅人

d.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實際經(jīng)營的代管人或使用人）

b.以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計征房產(chǎn)稅

【答案】ad

【解析】選項a：對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項d：對于融資租賃房屋，實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

3.納稅人從租計征房產(chǎn)稅時，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計1800萬元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔風險，當年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔聯(lián)營風險，當年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬元

b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬元

c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬元

d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬元

【答案】bc

【解析】對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計繳房產(chǎn)稅。

乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。

甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬元）。

5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅

b.對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值

c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.下列項目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

b.對商品儲備管理公司及直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)

c.國家機關(guān)自用的房產(chǎn)

d.為高校學生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的高校學生公寓

7.下列各項中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

d.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

【答案】bc

【解析】選項a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；選項d：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。

a.對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅

b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

【答案】acd

【解析】選項b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

9.張某將一套自有住房與王某進行交換，張某房屋價值100萬元，王某房屋價值80萬元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實際向張某支付房屋交換價格差額款20萬元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項業(yè)務(wù)的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計稅依據(jù)為20萬元

d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計稅依據(jù)為180萬元

【答案】bc

【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價格差額（20萬元）為計稅依據(jù)。互換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方（王某）繳納契稅；互換價格相等的，免征契稅。

10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國有土地使用權(quán)出讓

d.獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

11.下列各項中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某

b.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局

c.以土地作價入股的投資方

d.通過抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

12.下列關(guān)于契稅的表述，說法正確的有（bc）。

a.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√

b.個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈與，計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照房屋買賣的市場價格依法核定

d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√

a.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對已繳納契稅的購房單位和個人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬

【答案】abc

【解析】選項d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說法正確的有（adc）。√

a.非營利性的學校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應(yīng)當在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，契稅計稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記

16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國有土地使用權(quán)出讓

b.房地產(chǎn)價值的重新評估

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)

d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。

18.下列項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設(shè)施費

b.開發(fā)間接費用

c.基礎(chǔ)設(shè)施費

d.土地征用及拆遷補償費

19.計算土地增值稅時，所銷售的房產(chǎn)對應(yīng)的下列費用中，準予按照實際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費

d.排污費、綠化費

20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費

c.銷售過程中發(fā)生的管理費用

d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出

21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的耕地占用稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

d.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

c.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個人銷售住房

b.個人轉(zhuǎn)讓商鋪

c.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的

d.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的

三、計算問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年3月對其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對受讓土地進行項目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，對方按實際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項目相關(guān)的利息支出3000萬元，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年3月項目實現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬元，已預繳土地增值稅900萬元。

（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級政府規(guī)定其他開發(fā)費用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報納稅的地點。

（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（4）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)補繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。√

納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。√

（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬元）。√

②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√

③開發(fā)費用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬元√

⑤加計扣除項目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√

該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應(yīng)補繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√

【第14篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅預征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因為一般來說增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅

開發(fā)項目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅

取得項目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個人所得稅

前期準備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加費、地方教育費附加、個人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻了多少稅收。

土地增值稅為什么要預征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個項目時間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預征稅款，都等項目建成，賣完交房后再征，估計老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預先征收土地增值稅的辦法。

那預征什么時候征？怎么計算呢？

首先預售的時候就要交土地增值稅了，具體的預征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預征率。

同時，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當?shù)念A征率。比如合肥預征率是：

（1）保障性住房預征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預征率為2%。

3.土地增值稅預征一般怎么計算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預售預收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%(增值稅預征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預征土地增值稅多少元?

第一步，計算企業(yè)取得預售款預繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計算土地增值稅預征的計征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計算土地增值稅預征稅額

土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據(jù)*預征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第15篇】土地增值稅稅率表

對于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達的古代。當然，在現(xiàn)代社會，土地的重要性更是提升了很多層次。對于土地的涉稅問題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對于我們關(guān)心的房價，還是有影響的。

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？

土地增值稅稅率為四級超率累進稅率。具體來說，土地增值稅四級稅率以及速算扣除數(shù)如下：

通過這個表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達到了60%。當然，土地增值稅和增值額有直接的關(guān)系。土地增值稅的計算公式如下：

1、當土地增值額未超過50%時，土地增值稅的稅率最低是30%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×30%。

2、當土地增值額超過50%，但未超過100%時，土地增值稅的稅率是40%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。

3、當土地增值額超過100%，但未超過200%時，土地增值稅的稅率是50%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。

4、當增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅的稅率是60%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。

需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對象，就是增值稅與扣除項目金額之比。而在具體計算時，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項目金額，而不是增值稅額。對于這一點，大家一定要注意的。當然，你要不是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。

征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？

征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財政收入。畢竟現(xiàn)在一個地方的財政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購買價款，后期出售房子時，也是需要繳納土地增值稅的。

當然，國家在征收土地增值稅之前，也增值稅過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。

所以在國家決定從1994年1月1日起，開始在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機行為。通過增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無奈之舉。

當然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機、炒賣”活動，在設(shè)計稅率時，也是使用了超額累進稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！

【第16篇】車位土地增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費用的分攤方法有區(qū)別，進而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負。

案例

湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個，商業(yè)用房34個。住宅和2～3層商業(yè)用房在當年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當年收取6個月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費16萬元。該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分攤法分攤開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費10萬元。

應(yīng)繳土地增值稅的計算：按層高系數(shù)建筑面積分攤法計算不同類型房產(chǎn)應(yīng)分攤的開發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計算扣除，財政部規(guī)定的加計20%扣除費）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個應(yīng)分攤的開發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分攤的土地成本＝2680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個應(yīng)分攤的開發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費用扣除＝開發(fā)費用－出租房應(yīng)分攤的開發(fā)費用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分攤出租房應(yīng)分攤的開發(fā)費用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費10萬元。在土地增值稅計算上，地下車位不分攤土地成本，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分攤計算同上。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分攤土地成本，稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按成本價向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個車位無償移交給政府。在土地增值稅計算上，地下車位不分攤土地成本，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分攤計算同上，普通住宅的土地增值稅計算同上，屬于免征。

1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分攤的開發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個車位和無償移交給政府12個車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負擔（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負擔明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項費用指標不變的情況下，平均稅負分別下降1.6%、0.7%。為何會出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分攤土地成本，未辦理產(chǎn)權(quán)證的則無需分攤土地成本。在土地增值稅的具體計算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分攤？對此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對地下車位進行了單獨的工程預算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分攤？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

企業(yè)所得稅計算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

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