【導(dǎo)語】房地產(chǎn)增值稅怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)增值稅，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】房地產(chǎn)增值稅
為了了解和理解房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報(bào)的有關(guān)問題，我整理了一則稅務(wù)師考試的稅務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)踐案例。該案例包含房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳，土地出讓金的銷項(xiàng)稅額抵減及賬務(wù)處理以及如何申報(bào)。
案例：某房地產(chǎn)公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。機(jī)構(gòu)所在地位于a區(qū)，開發(fā)的甲項(xiàng)目位于b區(qū)。該項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2023年4月30日前，在營改增中登記為一般納稅人，對甲項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅。
開發(fā)的甲項(xiàng)目取得土地20萬平方米，土地出讓金39414.4萬元，甲項(xiàng)目可售建筑面積50萬平方米。2023年5月甲項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10900萬元，對應(yīng)建筑面積10000平方米。對應(yīng)建筑面積15萬平方米，2023年6月購進(jìn)材料100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅金13萬元。6月預(yù)售的10900萬元開具發(fā)票，該月初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。
分析：
一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅也可選擇簡易計(jì)稅，一般計(jì)稅稅率9%，其開機(jī)處理與一般納稅人開發(fā)房地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有區(qū)別。
1.2023年5月份的財(cái)稅處理
收到預(yù)收款時(shí)：
借：銀行存款 109 000 000
貸：預(yù)收賬款——未開票計(jì)稅房款 109 000 000
而根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的征收率向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門預(yù)繳增值稅。
應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率）*3%，適用一般計(jì)稅的按照9%的適用稅率計(jì)算。
在次月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%的預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款為【10900/（1+9%）*3%=300萬元）】
會計(jì)處理：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅3 000 000
貸：銀行存款 3 000 000
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅3 000 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅 3 000 000
實(shí)務(wù)中，填寫預(yù)繳稅款表：2023年5月，收到預(yù)收款10 900萬元，因?yàn)闆]有開具發(fā)票，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》珠寶填列。在預(yù)繳稅款表中第2行的第一列填寫10900萬元，第2列填0，第3列填寫3%，第4列填寫300萬元。
2.2023年6月的會計(jì)處理
收到材料發(fā)票
借：原材料1 000 000
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130 000
貸：銀行存款 1 130 000
3.將5月預(yù)售的10900萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，發(fā)票上的銷售額10 000萬元，發(fā)票上銷項(xiàng)稅額900萬元，在本月確認(rèn)。
因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅，在計(jì)算銷售額時(shí)，可扣除相應(yīng)的土地價(jià)款后，計(jì)算抵減的銷項(xiàng)稅額
允許扣除的土地價(jià)款=39414.4*10 000/400 000=985.36（萬元）
減少的土地價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額=985.36/（1+9%）*9%=81.36（萬元）
會計(jì)處理：
借：預(yù)收賬款 ——未開票未計(jì)稅房款 109 000 000
貸：預(yù)收賬款——已開票已計(jì)稅房款 100 000 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）8 186 400
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）813 600
4.按照增值稅處理規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理，按允許抵扣的稅額借記應(yīng)交稅費(fèi)（銷項(xiàng)稅額抵減），貸記主營業(yè)務(wù)成本。
會計(jì)處理
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）813 600
貸：主營業(yè)務(wù)成本813 600
5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)交稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
因此本月申報(bào)繳納的稅款為【818.64-13-300=505.64（萬元）】，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)局申報(bào)。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅5 056 400
貸：銀行存款5 056 400
【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易征收率
1. 增值稅
1.1. 稅率和征收率（二）
1.1.1. 增值稅征收率
1.1.1.1. 法定征收率3%
1.1.1.1.1. 適用范圍：增值稅小規(guī)模納稅人；增值稅一般納稅人的特定業(yè)務(wù)。
1.1.1.1.2. 除全面“營改增”適用5%征收率、特殊主體特定條件下適用免稅、1%和0.5%征收率以外的納稅人按照簡易計(jì)稅方法銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為，征收率均為3%。
1.1.1.1.3. 適用3%征收率計(jì)稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其某些特殊銷售項(xiàng)目按照3%征收率減按2%征收增值稅：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外，下同）銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅；（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（有形資產(chǎn)，下同），適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；（3）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票；（4）納稅人（含一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售舊貨（二手車除外），按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。
1.1.1.1.4. 受新冠疫情影響，小規(guī)模納稅人適用3%征收率和3%預(yù)征率的項(xiàng)目優(yōu)惠政策（該階段性優(yōu)惠不適用5%征收率的項(xiàng)目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暫停預(yù)繳，湖北省以外減按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，減按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暫停預(yù)繳；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，減按1%。
1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。
1.1.1.1.6. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
1.1.1.2. 特殊征收率5%
1.1.1.2.1. 全面“營改增”過程中的特殊項(xiàng)目
1.1.1.2.1.1. 小規(guī)模納稅人銷售自建或者取得的不動產(chǎn)。
1.1.1.2.1.2. 一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動產(chǎn)銷售。
1.1.1.2.1.3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.1.1.2.1.4. 其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房）。
1.1.1.2.1.5. 一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃。
1.1.1.2.1.6. 小規(guī)模納稅人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）。
1.1.1.2.1.7. 其他個(gè)人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動產(chǎn)（不含住房）。
1.1.1.2.1.8. 個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
1.1.1.2.1.9. 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
1.1.1.2.1.10. 一般納稅人2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.11. 一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.12. 納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.14. 一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)選擇差額納稅的。
1.1.1.2.1.15. 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的。
1.1.1.2.1.16. 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，選擇差額納稅的。
1.1.1.3. 增值稅一般納稅人符合規(guī)定的采用征收率計(jì)稅，屬于增值稅稅收優(yōu)惠的組成部分。使用征收率計(jì)稅就要求納稅人采用簡易征稅辦法繳稅，不能抵扣該項(xiàng)目相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅—稅率和征收率（二）
【第3篇】房地產(chǎn)增值稅怎么算
一、增值稅定義
是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
不同維度分析增值稅的特征
從房地產(chǎn)行業(yè)來看，客戶購買商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開發(fā)商角度來看，收取的銷售額本質(zhì)上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅以后，剩余的金額為銷售商品房開發(fā)商實(shí)際取得的銷售收入。
二、增值稅的計(jì)算原理
應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款；
銷項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開出發(fā)票；銷售貨值（含稅）與銷售收入（不含稅）之間的計(jì)算關(guān)系為：
銷售貨值=銷售收入×（1+銷項(xiàng)稅率）銷售收入=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）銷項(xiàng)稅額=銷售貨值-銷售收入=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）×銷項(xiàng)稅率
進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開發(fā)過程中，并不是所有支付的成本均可以開具相關(guān)的增值稅專票，也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。
分類
土地成本
工程成本
管理費(fèi)用
營銷費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
是否可以開具增值稅專票
虛擬進(jìn)項(xiàng)
?
?
?
×
備注：
1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜怼?/p>
2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率；
3、工程成本涉及到取票率的問題； 管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率；
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營改增36號文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無法開具增值稅專用發(fā)票，可開具增值稅普票；
成本科目
進(jìn)項(xiàng)稅率（平均估算）
取票率經(jīng)驗(yàn)值
前期費(fèi)用
6%
70%-80%
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
9%
100%
主體建筑工程費(fèi)
9%
100%
主體安裝工程費(fèi)
9%
100%
公共配套設(shè)施費(fèi)
9%
100%
開發(fā)間接費(fèi)
6%
30-50%
不可預(yù)見費(fèi)
9%
待定
成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率
三、增值稅計(jì)算四部曲
增值稅計(jì)算四部曲
1、判斷納稅規(guī)模
不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；
小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤500萬元，可采用簡易征收方式；
增值稅簡易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；
2、判斷新老項(xiàng)目
對于新老項(xiàng)目劃分是以2023年5月1日作為劃分依據(jù)的；
老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡易征收的方式，也可以采用一般計(jì)稅法；對于新項(xiàng)目必須采用營改增后的計(jì)算方式；
老項(xiàng)目（營業(yè)稅）=銷售額/（1+5%）×5%；新項(xiàng)目（增值稅）=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；
3、增值稅的預(yù)繳
增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷項(xiàng)稅
預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率
計(jì)算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；
增值稅預(yù)繳稅率全國統(tǒng)一為3%；
4、增值稅的清繳
增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開具發(fā)票或者進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬變更；
增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）×銷項(xiàng)稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率）×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率
5、增值稅附加稅
增值稅附加稅
增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；
【第4篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅稅率
房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)規(guī)定要預(yù)繳增值稅和預(yù)征土地增值稅，但二者在政策和操作上存在較多差異。
?
預(yù)售時(shí)的差異
首先是預(yù)繳（征）計(jì)稅依據(jù)的差異。增值稅預(yù)繳方面，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，則預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。
而根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
結(jié)合應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款的計(jì)算公式，對于簡易項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+5%）×3%=預(yù)收款÷（1+5%）×1.02，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)比例大2%；對于一般項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+10%）×3%=預(yù)收款÷（1+10%）×1.07，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)比例大7%。
例如， a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目取得了10.5億元的預(yù)收款，采用簡易計(jì)稅，此時(shí)增值稅預(yù)繳依據(jù)為10億元[10.5÷（1+5%）]，土地增值稅預(yù)征依據(jù)為10.2億元（10.5-0.3），相應(yīng)預(yù)繳增值稅0.3億元（10×3%），預(yù)征土地增值稅0.306億元（10.2×3%）。
其次是預(yù)繳（征）范圍的差異。增值稅方面，只要是采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均需預(yù)繳增值稅。對于土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各地稅務(wù)部門根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
最后是預(yù)繳（征）率的差異。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)繳增值稅的預(yù)繳率一律為3%。土地增值稅預(yù)征率則并不唯一，存在地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)之間的差異?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）要求科學(xué)合理制定預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。
【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)繳稅款表
第一步：
進(jìn)入“我要辦稅” -> “增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)” ->“增值稅預(yù)繳申報(bào)”
第二步：
輸入申報(bào)年度
第三步：
選擇計(jì)稅方式
第四步：
填寫增值稅預(yù)繳稅款表相應(yīng)欄次
第五步：
填寫附加稅申報(bào)表相應(yīng)欄次
第六步：
點(diǎn)擊“申報(bào)”，查看申報(bào)結(jié)果
【第6篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除
目 錄
一、土地成本項(xiàng)目
二、開發(fā)成本項(xiàng)目三、開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金
五、加計(jì)扣除項(xiàng)目
一、土地成本
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括：
1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)
支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。
2.合作款項(xiàng)
補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地征用費(fèi)、勞動力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）前期工程費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：
5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
(1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：
規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。
設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。
其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)
6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)
(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。
(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)
7.“三通一平”費(fèi)
(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。
(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)
(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。
(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 （二）建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)
指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。
主要包括：
9.基礎(chǔ)造價(jià)
包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)
主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。
12.公共部位精裝修費(fèi)
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。
13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。
主體安裝工程費(fèi)
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水/熱水）；
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；
(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；
(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)
(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；
(2) 電梯及其安裝費(fèi)；
(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；
(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；
(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費(fèi)
(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；
(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；
(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)
(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；
(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用
18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)
(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；
(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；
(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)
(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；
(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；
(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；
(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；
(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；
(6) 電子公告屏費(fèi)用
園林環(huán)境工程費(fèi)
指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：
22.綠化建設(shè)費(fèi)
包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
24.道路、廣場建造費(fèi)
道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；
25.圍墻建造費(fèi)
包括永久性圍墻、圍欄及大門；
26.室外照明
室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27.室外背景音樂
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。
（三）公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；
30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；
32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如
：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；
b.業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；
c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
e.球場；
f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；
g.車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。（四）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。
33.工程管理費(fèi)
(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；
(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；
(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎
(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；
(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；
(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。
34.營銷設(shè)施建造費(fèi)
(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；
(5) 其他。
35.資本化借款費(fèi)用
包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。
36.物業(yè)管理完善費(fèi)
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
三、開發(fā)費(fèi)用
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
【第7篇】最新房地產(chǎn)增值稅計(jì)算申報(bào)表
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，都會進(jìn)行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到對應(yīng)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。那這期間的土地增值稅清算申報(bào)表是需要填寫的，很多會計(jì)對這個(gè)是存有疑問的，今天在這里帶來了【2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件，自動計(jì)算申報(bào)表】，共101頁，超詳細(xì)的表格匯總，自帶函數(shù)公式，錄入數(shù)據(jù)即可使用。（文末可以獲取全套電子版）
2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件（申報(bào)表自動計(jì)算）
土地增值稅測算表
一、土地增值稅正常清算部分
二、土地增值稅籌劃部分
企業(yè)基本情況表填寫
土地增值稅審核表（已售普通住宅）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售普通住宅）
扣除項(xiàng)目匯總表（已售普通住宅）
取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（已售普通住宅）
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表（已售普通住宅）
前期工程費(fèi)審核表（已售普通住宅）
建筑安裝工程費(fèi)審核表（已售普通住宅）
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核表（已售普通住宅）
公共配套設(shè)施費(fèi)審核表(已售普通住宅)
開發(fā)間接費(fèi)用審核表(已售普通住宅)
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核表(已售普通住宅)
土地增值稅納稅審核表(未售普通住宅)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表(未售普通住宅)
扣除項(xiàng)目匯總表(未售普通住宅)
……
共101個(gè)表格，篇幅太長，今天不在此展示了。有關(guān)2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件，有需要參考的，可以分享~~
【第8篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少合適
關(guān)于不動產(chǎn)出售問題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個(gè)人出售不動產(chǎn)問題進(jìn)行總結(jié)，請持續(xù)關(guān)注。
首先，需明確一般計(jì)稅與簡易征收的適用問題。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇使用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，無選擇權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡易征收，無選擇權(quán)。
稅款征收及計(jì)算方法如下：
1.一般計(jì)稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%
（1）適用：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項(xiàng)目
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅的
（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%
預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%
（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，稅率為9%
申報(bào)稅款=（銷售額-支付的土地價(jià)款+價(jià)外收入）/（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款
2.簡易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%
（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡易征收的
（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%
預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%
（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，征收率為5%
申報(bào)稅款=（銷售額+價(jià)外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房增值稅問題總結(jié)
【第9篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅開具
可以開具。
《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第13號)規(guī)定：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。本公告自2023年3月1日起執(zhí)行。
《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第66號)規(guī)定：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個(gè)人的，仍適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第13號)的相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。資產(chǎn)的出讓方需將資產(chǎn)重組方案等文件資料報(bào)其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。本公告自2023年12月1日起施行。
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(二)項(xiàng)第5點(diǎn)規(guī)定：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于不征收增值稅項(xiàng)目。
企業(yè)重組中符合以上條件涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)和貨物轉(zhuǎn)移可以選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”中的下圖所示三項(xiàng)編碼開具不征稅增值稅發(fā)票。
發(fā)票系統(tǒng)的商品和服務(wù)稅收分類編碼，6開頭的“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”中607、608、616為資產(chǎn)重組涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)、貨物。
參照：一、601預(yù)付卡銷售和充值 二、602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款三、603已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票 四、604非稅務(wù)機(jī)關(guān)等其他單位為稅務(wù)機(jī)關(guān)代收的印花稅 五、605代收車船使用稅 六、606融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)
七、607資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn) 八、608 資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán) 九、609代理進(jìn)口免稅貨物貨款 十、610有獎發(fā)票獎金支付 十一、611不征稅自來水 十二、612建筑服務(wù)預(yù)收款 十三、613代收民航發(fā)展基金 十四、614拍賣行受托拍賣文物藝術(shù)品代收貨款 十五、615與銷售行為不掛鉤的財(cái)政補(bǔ)貼收入 十六、616資產(chǎn)重組涉及的貨物
若不符合以上文件規(guī)定，涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)、貨物轉(zhuǎn)移屬于應(yīng)征收增值稅項(xiàng)目，按相應(yīng)規(guī)定開具適用稅率增值稅發(fā)票。
【第10篇】房地產(chǎn)預(yù)收款增值稅納稅申報(bào)填寫
1、問：為了購買我公司生產(chǎn)的機(jī)械設(shè)備，近日，很多客戶提前向我公司預(yù)付了貨款。那么，我公司因銷售貨物收到上述預(yù)收貨款，需要繳納增值稅嗎？
答：納稅人采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。
政策依據(jù)：
《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》
2、問：我公司采取預(yù)收款方式提供租賃服務(wù)，近期，我公司收到客戶預(yù)付的租賃款項(xiàng)50萬元需要繳納增值稅嗎？
答：納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條
3、問：我公司因承包一項(xiàng)工程施工項(xiàng)目于近日取得發(fā)包方預(yù)付的工程施工款項(xiàng)100萬元，對此，我公司需要繳納增值稅嗎？
答：納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號）第三條
4、問：我公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目于近期采取預(yù)收款方式開盤銷售，對于收取的預(yù)收房款我公司是否需要繳納增值稅？
答：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅問題，我們需要從增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩方面來考慮，具體如下：
情形1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
小景提醒：
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，自2023年4月1日起，按照9%的適用稅率計(jì)算。
適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
情形2.小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號）
《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）
來源：北京石景山稅務(wù)。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！
【第11篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：
土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析
配比差異
1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；
2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比
收入差異
1、收入口徑不同
——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入；
——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；
2、收入確認(rèn)范圍不同
——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；
——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；
3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同
——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；
——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。
扣除差異
1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同
——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；
——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；
——營銷設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭議。
2、扣除口徑不同
——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；
——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣
——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；
3、稅金扣除不同
所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。
4、預(yù)提和發(fā)票問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：
——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除
——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除
——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提
土增清算成本不允許預(yù)提；
5、對發(fā)票的要求
——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；
——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。
【第12篇】房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率
一文讓你掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)[狗頭]
一、取得土地環(huán)節(jié)
1、契稅
應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格x適用稅率（3%-5%）
2、耕地占用稅
應(yīng)納稅額=占用的耕地面積x適用稅額
3、印花稅
土地使用權(quán)出讓合同金額x0.5‰
4、城鎮(zhèn)土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積x適用稅率
5、個(gè)人所得稅
代扣代繳
二、建設(shè)施工環(huán)節(jié)
1、印花稅
·建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額x0.05%
·建筑安裝工程承包合同金額x0.03%
·借款合同金額x0.05%
2、增值稅
取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票
3、城鎮(zhèn)土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積x適用稅額
4、個(gè)人所得稅
代扣代繳
三、預(yù)售環(huán)節(jié)
1、增值稅
·一般計(jì)稅：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+9%）*3%
·簡易計(jì)稅：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5）*3%
2、城建稅及附加稅
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)繳的增值稅額*稅率
城建稅(7%、5%或1%)
教育費(fèi)附加(3%)
地方教育附加(2%)
3、土地增值稅
應(yīng)預(yù)繳稅款= (預(yù)收款- 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x*預(yù)征率
4、企業(yè)所得稅
房開企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
5、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額x 0.05%
6、城鎮(zhèn)土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積x適用稅額
7、個(gè)人所得稅
代扣代繳
四、竣工交付環(huán)節(jié)
1、土地增值稅
·應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)-預(yù)繳稅額
·增值額=清算收入今(土地出讓金及契稅+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x120%-房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用-城建稅及教育費(fèi)附加
2、增值稅
·一般計(jì)稅:應(yīng)繳稅款=全部價(jià)款-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款) /(1+9%)*9%-進(jìn)項(xiàng)稅預(yù)繳稅款
·簡易計(jì)稅:應(yīng)繳稅款=銷售額/(1+5%)*5%-預(yù)繳稅款
3、城建稅及附加稅
應(yīng)繳稅款=實(shí)繳的增值稅額*稅率
城建稅(7%、5%或1%)
教育費(fèi)附加(3%)
地方教育附加(2%)
4、企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)企業(yè)一-般采用查賬征收，適用25%稅率
5、城鎮(zhèn)土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積x適用稅額
6、個(gè)人所得稅
代扣代繳
五、房產(chǎn)持有
1、房產(chǎn)稅
·自用房屋:應(yīng)納稅額=計(jì)稅余值*1.2%/12*本期應(yīng)稅月份
·計(jì)稅余值=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*(1-扣除比率)
·出租房屋:應(yīng)納稅額=計(jì)不含稅收入*12%
2、城鎮(zhèn)土地使用稅
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積x適用稅額眾
3、個(gè)人所得稅
代扣代繳
【第13篇】房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅計(jì)算方法
土地增值稅以項(xiàng)目計(jì)算？還是以項(xiàng)目中的住宅類型分別計(jì)算？
關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項(xiàng)目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個(gè)案例一起學(xué)習(xí)一下這個(gè)知識點(diǎn)吧。
本案例中，房地產(chǎn)公司認(rèn)為整體項(xiàng)目中包含的有居住用地，就應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其容積率，并單獨(dú)適用土地增值稅預(yù)征的標(biāo)準(zhǔn)。而稽查局則認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的對象應(yīng)當(dāng)為整體項(xiàng)目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預(yù)征對象標(biāo)準(zhǔn)是值得大家學(xué)習(xí)的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】
最高人民法院審查認(rèn)為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。第十一條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條一、二、三、五、六項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。當(dāng)時(shí)有效的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目的土地用途為旅游、商住用地，項(xiàng)目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標(biāo)為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表?xiàng)目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對整個(gè)項(xiàng)目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項(xiàng)目為單位預(yù)征土地增值稅，并無不當(dāng)。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目容積率低于1.0，故該項(xiàng)目內(nèi)的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目按照非普通住宅預(yù)征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復(fù)議維持8001號稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目包含居住用地、酒店用地、防護(hù)綠地用地，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算容積率并確定房屋是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目為整體報(bào)建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項(xiàng)目整體確定容積率并預(yù)征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。
編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建并獲批復(fù)的的“整體項(xiàng)目”單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會以“整體項(xiàng)目”的容積率來認(rèn)定項(xiàng)目的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進(jìn)行拆分，分別適用。
【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。
一、預(yù)繳的稅法政策
營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)*3%。
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。
政策參考：
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理
（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅；
三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報(bào)及申報(bào)表表間關(guān)系
（1）預(yù)繳時(shí)：
填入增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）第二列“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。
（2）預(yù)繳抵減時(shí)：
主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實(shí)際抵減稅額”欄次
四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析
1、持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)
按目前的政策口徑，正常經(jīng)營期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報(bào)的，因此即使當(dāng)期實(shí)際計(jì)算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營期中并無法實(shí)現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。
2、注銷清算
在目前各地對房地產(chǎn)項(xiàng)目限售價(jià)的趨勢下，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項(xiàng)目最終實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時(shí)當(dāng)項(xiàng)目公司樓盤清盤后申請稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？
預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實(shí)際繳納的稅款，實(shí)質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時(shí)，完全可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。
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【第15篇】房地產(chǎn)公司增值稅稅率
一、獲取土地階段
稅種： 印花稅 契稅 耕地占用稅
1、印花稅：以簽訂土地使用權(quán)出讓合同金額按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05%繳納。
2、契稅：土地出讓價(jià)款乘以適用稅率，現(xiàn)行契稅適用稅率3%-5%。
3、耕地占用稅：獲取土地使用權(quán)符合耕地條件的，以占地面積乘以稅額一次性繳納，不符合條件的不繳納。
二、開發(fā)建設(shè)階段
稅種：印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅
1、印花稅：根據(jù)各類合同適用稅率繳納，如建安合同、技術(shù)合同、勘察設(shè)計(jì)合同等，稅率為0.03%-0.05%。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅：從取得的紅線圖次月起，根據(jù)實(shí)際占用土地面積乘以定額稅率計(jì)算，按年計(jì)征分期繳納。
三、銷售階段
稅種： 印花稅 增值稅 城建稅 教育費(fèi) 企業(yè)所得稅 土地增值稅
1、印花稅： 如簽訂商品房銷售合同，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05%繳納
2、增值稅： 一般納稅人按銷售額（不含稅）9%
采用簡易計(jì)稅按銷售額（不含稅）5%
3、 城建稅：增值稅的7%
4、教育費(fèi)附加：增值稅的3%
5、地方教育費(fèi)附加：增值稅的2%
6、企業(yè)所得稅：25%
增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到的預(yù)收款按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后交房驗(yàn)收時(shí)按適用稅率9%（一般納稅人）計(jì)算補(bǔ)交剩余增值稅。
企業(yè)所得稅：以預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)毛利率（預(yù)計(jì)毛利率在10%-30%之間），分季或分月計(jì)算出當(dāng)期毛利額扣除相關(guān)費(fèi)用（當(dāng)期相應(yīng)稅金及期間費(fèi)用），預(yù)繳企業(yè)所得稅；項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利，調(diào)整以前毛利，合并到其他項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算再進(jìn)行調(diào)整。
土地增值稅：實(shí)行預(yù)繳土地增值稅制度，取得預(yù)售收入，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除嗎
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目審核是土地增值稅清算的核心之一。
一、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法：1、評價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。2、獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對是否一致。3、審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)(概)算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。4、審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。5、實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。6、必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
二、審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)：1扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。2、扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?、審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。4、審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀?存貨)等因素。
三、具體審核的項(xiàng)目和內(nèi)容：
應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
取得土地使用權(quán)所支付的金額。一是審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。二是如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。三是審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。四是審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。五是審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。六是比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、地價(jià)款憑證、土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及與政府相關(guān)部門的協(xié)議等，審核“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。重點(diǎn)關(guān)注出讓合同、土地票據(jù)和契稅完稅憑證相關(guān)信息是否一致、是否存在逾期開發(fā)的土地閑置費(fèi)、已預(yù)提尚未支付的土地出讓金等支出違規(guī)列入開發(fā)成本等情況。
附表一
取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)審核表
所屬清算期： 金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，一是審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
查看《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》、《拆遷臺賬》以及取得的土地招、掛、拍時(shí)相關(guān)文件或出讓合同對補(bǔ)償費(fèi)的約定，了解其補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積和安置地點(diǎn)，審核是否存在多列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)或回遷戶支付的拆遷補(bǔ)差價(jià)款未抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況。抽查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊和簽收憑證是否一一對應(yīng)。重點(diǎn)關(guān)注無合法憑據(jù)支付補(bǔ)償款和向關(guān)聯(lián)方多支付補(bǔ)償款的情況。
附表二
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)審核表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
附表三
取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
備 注
支付土地價(jià)款支付情況
支付的土地出讓金
支付地價(jià)款金額
交納的有關(guān)稅費(fèi)
其中：
合 計(jì)
支付土地征用費(fèi)用情況
土地征用費(fèi)用
耕地占用稅
勞動力安置費(fèi)
安置動遷用房支出
拆遷補(bǔ)償款
合 計(jì)
前期工程費(fèi)的審核，一是審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。設(shè)計(jì)費(fèi)用審核，核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的設(shè)計(jì)合同、取得的設(shè)計(jì)費(fèi)支付發(fā)票和銀行結(jié)算憑證，看合同、發(fā)票、銀行結(jié)算的收款單位及金額是否一致。對由境外設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，要求企業(yè)提供《服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對外支付稅務(wù)備案表》。必要時(shí)，可要求其提供境外中介機(jī)構(gòu)報(bào)告。
附表四
前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
規(guī)劃費(fèi)用
設(shè)計(jì)費(fèi)用
項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用
水文費(fèi)用
地質(zhì)費(fèi)用
勘探費(fèi)用
測繪費(fèi)用
七通一平支出
合 計(jì)
附表五
前期工程費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
建筑安裝工程費(fèi)的審核，一是審核出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對;2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證;3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。二是自營方式重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理。
查看建安施工合同、工程結(jié)算書、企業(yè)付款憑證、記賬憑證單、工作聯(lián)系單和施工方開具的建安發(fā)票，審核合同施工方、支票收款方、發(fā)票開具方及各類合同憑證金額數(shù)據(jù)是否一致。結(jié)合商品房類型、用途、結(jié)構(gòu)等因素，審核企業(yè)的單位面積建安成本，將單位面積建筑安裝工程造價(jià)(包含土建、水電、初裝飾)與市發(fā)改委、房管局定期公布的寧波市區(qū)各類房屋建筑安裝工程造價(jià)進(jìn)行核對。對超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據(jù)。如仍有疑問的，可作進(jìn)一步核實(shí)。甲供材料審核。查看企業(yè)與施工方簽訂的建安合同中甲供材料條款并進(jìn)行重點(diǎn)審核。核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材料核算的記賬憑證，同時(shí)核實(shí)甲供材部分是否真實(shí)發(fā)生并已按規(guī)定繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅金。
附表六
建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有 效 憑 證 金 額
本次扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
建筑工程費(fèi)用
安裝工程費(fèi)用
其他建筑安裝工程費(fèi)用
合 計(jì)
附表七
建筑安裝工程費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，一是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。二是如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。六是審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。七是獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。八是審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。九是審核各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。 十是核查公共配套設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系，確認(rèn)是否可扣除相應(yīng)成本費(fèi)用。查看公告或其他證明材料，判斷公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)是否交由全體業(yè)主。查看產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)證，判斷是否在建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)。同時(shí)應(yīng)注意核實(shí)是否存在公共配套設(shè)施的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主，同時(shí)又計(jì)入開發(fā)成本的情況。
附表八
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除 金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路
供水工程支出
供電工程支出
供氣工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通訊工程支出
照明工程支出
環(huán)衛(wèi)工程支出
綠化費(fèi)用
其他設(shè)施工程發(fā)生的支出
合 計(jì)
附表九
公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有效憑證金額
本次分配扣除金額
本次未扣除金額
總 計(jì)
其中：非招投標(biāo)合同金額
物業(yè)管理用房費(fèi)用
變電站費(fèi)用
熱力站費(fèi)用
水廠費(fèi)用
居委會用房費(fèi)用
派出所用房費(fèi)用
幼兒園用房費(fèi)用
學(xué)校用房費(fèi)用
托兒所用房費(fèi)用
公共廁所費(fèi)用
自行車棚用房費(fèi)用
郵電通訊用房費(fèi)用
其他非營業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用
合 計(jì)
附表十
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
附表十一
公共配套設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
開發(fā)間接費(fèi)用的審核，一是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。二是如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。六是審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。七是審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。八是在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
附表十二
開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目 名 稱
有效憑證金額
本次扣除金額
本次未扣除金額
備 注
管理人員工資
職工福利費(fèi)
折舊費(fèi)
修理費(fèi)
辦公費(fèi)
水電費(fèi)
勞動保護(hù)費(fèi)
周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)
其他發(fā)生的間接費(fèi)用
合 計(jì)
附表十三
開發(fā)間接費(fèi)審核明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng)目
申報(bào)合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
合計(jì)
審核意見：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，一是審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。二是利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除;開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證;2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目;3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定;4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
附表十四
利 息 致 出 明 細(xì) 申 報(bào) 表
行 次
金融機(jī)構(gòu)名稱
借 款 金 額
借 款 期 限
利 率
允許列支利息金額
1
2
3
4
6
7
合 計(jì)
附表十五
利息支出明細(xì)審核表
金額單位：元
項(xiàng)目名稱
項(xiàng)項(xiàng)目地址
銀行同期利率：
金融機(jī)構(gòu)名稱
借款時(shí)間
借款金額
借款期限
利率
允許列支利息金額
合計(jì)
審核意見：
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。
附表十六
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表
項(xiàng) 目
行 次
應(yīng)繳納稅款金額
實(shí)際繳納稅款金額
備 注
增值稅
1
城市維護(hù)建設(shè)稅
2
教育費(fèi)附加
3
土地增值稅
4
地方教育費(fèi)附加
5
6
7
合 計(jì)
8
附表十七
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表
金額單位：元
項(xiàng) 目
入庫合計(jì)數(shù)
年度
年度
年度
審定合計(jì)數(shù)
備注
增值稅
城建稅
教育費(fèi)附加
地方教育費(fèi)附加
合 計(jì)
審核意見：
國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，一是對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。二是對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。三是對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。四是對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
