土地增值稅清算案例（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報土地增值稅，被追征千萬稅款

（一）案情簡介

a公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。

2023年12月，x市y區(qū)國家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：a公司銷售開發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入

a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認(rèn)為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。

二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用。《民法典》物權(quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國尚未出臺明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權(quán)歸國家但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營

對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國家所有。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。

4.產(chǎn)權(quán)歸國家且建成后移交給相關(guān)部門

此外，部分地方對人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關(guān)部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書的地下車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

而無產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺過關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫所有權(quán)，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨(dú)立的清算單位

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨(dú)購買的地下室、車庫，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

3.名為出租實(shí)為出售地下車位

名為出租實(shí)為出售地下車位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設(shè)立的地下車庫使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。

從國家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題的答復(fù)內(nèi)容來看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢?，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無需確認(rèn)相關(guān)收入。

6.地下車位建成后無償移交相關(guān)部門

同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對于利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

四、風(fēng)險提示

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。

我國《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫的改造成本和非人防設(shè)施改造成無產(chǎn)權(quán)車庫的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第2篇】土地增值稅清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、案例

甲公司開發(fā)一個住宅項(xiàng)目，占地面積15畝，根據(jù)土地出讓協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議約定，作為拿地條件，甲公司需要負(fù)責(zé)建設(shè)2000平方的安置房用于安置原住戶，市場平均價格15000元/平方。該項(xiàng)目總共規(guī)劃建設(shè)一棟樓，其中5-9層用于安置。

問題是：根據(jù)土地增值稅稅收政策用于安置的5-9層需要視同銷售計(jì)入該項(xiàng)目的土地成本，但是用于安置部分住宅面積的建造成本已經(jīng)計(jì)入了開發(fā)成本，如果不調(diào)出來，在計(jì)算土地增值稅時是否會造成重復(fù)扣除？

二、案例分析

在用自建房進(jìn)行安置的開發(fā)項(xiàng)目中，安置房和其他開發(fā)產(chǎn)品可能構(gòu)成不同的土地增值稅清算項(xiàng)目，也可能無法分開，而是作為一個土地增值稅清算項(xiàng)目，比如案例中的情況。案例中項(xiàng)目的特殊點(diǎn)就在安置房的建造成本計(jì)入了整個項(xiàng)目的開發(fā)成本，安置房建成移交給安置戶根據(jù)國稅2023年220號文件視同銷售計(jì)入計(jì)算銷售收入，同時增加該項(xiàng)目的土地成本，相當(dāng)于拿地的代價。在計(jì)算該項(xiàng)目的土地增值稅時，是否需要扣除項(xiàng)目中剔除安置房建造成本，產(chǎn)生了爭議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，安置房的建造成本計(jì)入了整個項(xiàng)目的開發(fā)成本中，然后在計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅時將安置房視同銷售收入再計(jì)入開發(fā)成本下的土地成本，同一個安置事項(xiàng)，扣除了兩次開發(fā)成本，相當(dāng)于“一個蘿卜兩頭切”。因此，為了避免重復(fù)扣除問題，在計(jì)算土地增值稅時需要將安置房對應(yīng)的開發(fā)成本剔除出去。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，案例中的情況不需要剔除安置房開發(fā)成本。理由是，這類安置房是正常的開發(fā)產(chǎn)品的一部分，需要參與土地增值稅清算，安置房收入就是視同銷售收入，需要并入清算收入中，扣除項(xiàng)目中應(yīng)該包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必須是匹配的。安置房視同銷售收入計(jì)入整個項(xiàng)目的土地成本與安置房的開發(fā)成本不是一回事，更不會重復(fù)扣除。另外，在國稅2023年220號文中，并未規(guī)定安置房視同銷售的情況下安置房對應(yīng)的開發(fā)成本需要調(diào)整出去。因此，計(jì)算土地增值稅時不需要將安置房的建設(shè)成本調(diào)整出去。

三、觀點(diǎn)總結(jié)

對比以上兩種觀點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)第一種觀點(diǎn)顯然忽略了安置房視同銷售收入也是整個項(xiàng)目土地增值稅清算收入的一部分，安置房收入計(jì)入了清算收入，所以安置房對應(yīng)的開發(fā)成本也應(yīng)該計(jì)入整個項(xiàng)目的清算扣除項(xiàng)目。安置房視同銷售計(jì)入整個項(xiàng)目土地成本相當(dāng)于項(xiàng)目的拿地成本，與開發(fā)成本明顯不是一回事，不存在重復(fù)扣除的情況。因此，我們后一種觀點(diǎn)更符合業(yè)務(wù)邏輯，更具有說服力。

感謝您的閱讀，請點(diǎn)擊右上角“+關(guān)注”，每天獲取實(shí)用好文章！

「理個稅」提供最專業(yè)財(cái)稅資訊及中小企業(yè)全生命周期一站式管家服務(wù)。

來源：屈健康 德居正財(cái)稅咨詢

【第3篇】土地增值稅申報表六

什么是辦稅事項(xiàng)“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項(xiàng)清單》范圍內(nèi)的事項(xiàng)，在資料完整且符合法定受理?xiàng)l件的前提下，最多只需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)跑一次。

目前，廈門稅務(wù)“最多跑一次”事項(xiàng)清單一共有207項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中有越來越多的業(yè)務(wù)不僅實(shí)現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過電子稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小編要帶大家了解的是“其他情況土地增值稅申報”辦理指引，快一起來看看吧！

一、申請條件

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

二、申請材料

三、辦理渠道

（一）辦稅服務(wù)廳：

各辦稅服務(wù)廳地址、工作時間和聯(lián)系電話

（二）廈門市電子稅務(wù)局（推薦）：

1.進(jìn)入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄廈門市電子稅務(wù)局。

2.選擇【我要辦稅】→【稅費(fèi)申報及繳納】，進(jìn)入稅費(fèi)申報及繳納界面。

3、在【申報稅（費(fèi)）清冊】目錄下，選擇【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，進(jìn)入選擇【6、財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源信息報告】，點(diǎn)擊【填寫申報表】。

4. 進(jìn)入土地增值稅稅源采集，下拉【申報表適用類型】，根據(jù)企業(yè)自身情況，選擇對應(yīng)的申報表。

5、下面小編以“6、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用”為例，向大家演示具體步驟。進(jìn)一步選擇【新增稅源】。

6、確認(rèn)納稅人名稱及識別號 ，選擇納稅期限和稅款所屬時期，并點(diǎn)擊【下一步】。

7、下拉【稅源標(biāo)志】下的【房源編號】。

8、選擇此次要申報土增稅的對應(yīng)房源信息。

9、根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生情況填寫稅源采集表。

10、返回主頁【稅費(fèi)申報及繳納】的【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，選擇【土地增值稅】，點(diǎn)擊【稅源選擇】。

11、選擇此次要申報的稅源，點(diǎn)擊【確定】。

12、填寫財(cái)產(chǎn)和行為納稅申報表。

13、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì)申報附表】享受稅收優(yōu)惠。

14、確認(rèn)申報表信息無誤，點(diǎn)擊【申報】,【確定】后即可完結(jié)申報流程。

如需要更詳細(xì)的操作步驟請進(jìn)入廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站查看，首頁>納稅服務(wù)>下載中心>軟件和操作手冊下載>電子稅務(wù)局。

小貼士

長按識別二維碼，就可以查看

“最多跑一次”的全部事項(xiàng)清單哦~

快來看看有沒有你感興趣的內(nèi)容吧！

“最多跑一次”事項(xiàng)清單

【第4篇】土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定

預(yù)征土地增值稅是在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

一、預(yù)繳土地增值稅計(jì)征依據(jù)。

營改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。這相對于營改增之前來說，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)以及預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時：一般計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 9%）*土地增值稅預(yù)征率；簡易計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 5%）*土地增值稅預(yù)征率。采取簡易計(jì)稅，預(yù)繳土地增值稅的理解是沒有問題，問題在于一般計(jì)稅。

增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=銷售額*9%=[（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1 9%）]*9%=全部價款和價外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=全部價款和價外費(fèi)用按適用稅率計(jì)算的增值稅額-土地價款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額=全部價款和價外費(fèi)用-[全部價款和價外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%]。相應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部價款和價外費(fèi)用-（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預(yù)征率。

顯然，一般計(jì)稅預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)要進(jìn)行換算，換算計(jì)算過程之復(fù)雜，而并非按9%直接簡單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。雖然計(jì)算簡化了些，但對簡易計(jì)稅的項(xiàng)目，預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，是有選擇性的，對簡易計(jì)稅項(xiàng)目來說，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)，并且預(yù)繳的土地增值還少一些。但在實(shí)務(wù)中，個別省市實(shí)行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

實(shí)務(wù)操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算公式，計(jì)算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，由此容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

二、預(yù)交土地增值稅的會計(jì)處理。

預(yù)繳土地增值稅，在未達(dá)到土地增值稅清算條件的情況先行預(yù)繳，待土地增值稅清算后多退少補(bǔ)。一般來說，預(yù)繳土地增值稅期間并未達(dá)到收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)繳土地增值稅計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的借方，待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會計(jì)處理方式。

三、預(yù)繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預(yù)繳的土地增值稅可在預(yù)繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實(shí)現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會計(jì)上，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制。但在實(shí)際操作中，仍然有的企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅直接計(jì)入了“稅金及附加”，并于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預(yù)繳土地增值稅稅會差異的納稅調(diào)整。

2023年3號公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表(a類)第 4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，扣除實(shí)際繳納且在會計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報?！睋Q句話說，讓房企困惑多年的所得稅預(yù)繳項(xiàng)目扣除問題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報扣除項(xiàng)目口徑也終于與年報口徑保持了一致?？趶矫鞔_了在預(yù)繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實(shí)際繳納且在會計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報表口徑允許這個欄次填寫負(fù)數(shù)后又一實(shí)操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預(yù)繳的城建稅和教育附加，以及預(yù)繳的土地增值稅也就不能直接計(jì)入稅金及附加計(jì)算當(dāng)期損益，我們一般都是預(yù)繳時候直接計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報和年度企業(yè)所得稅申報均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時是負(fù)數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實(shí)際繳納的稅金及附加計(jì)入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當(dāng)期實(shí)際繳納且未計(jì)入損益的稅金及附加了。那么這種會計(jì)處理下，當(dāng)期繳納的稅費(fèi)已然計(jì)入了利潤表，預(yù)繳時候就體現(xiàn)在利潤總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”中“實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第29號等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算后計(jì)算企業(yè)所得稅退稅，應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2023年—2023年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2023年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2023年—2023年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入總計(jì)30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請退稅。具體計(jì)算如下：

首先，計(jì)算年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?： 1100*（12000/30000）=440萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（15000/30000）=550萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（3000/30000）=110萬元

其次分年計(jì)算應(yīng)退企業(yè)所得稅：

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：240-440=-200（萬元）應(yīng)退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應(yīng)的所得額20萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：300-550=-250（萬元），加上2023年轉(zhuǎn)來的虧損20萬元，2023年應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額共為：250 20=270（萬元），應(yīng)退所得稅額=270×25%=67.5（萬元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請退稅。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額60 500-110=450萬元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬元，調(diào)整后，2023年度應(yīng)納稅所得額為：-400 450=50萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬元。

該企業(yè)應(yīng)申請退稅合計(jì)：45 67.5 - 12.5 = 100萬元

作者?：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所

【第5篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第6篇】預(yù)征土地增值稅

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計(jì)算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費(fèi)用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

、風(fēng)險點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：網(wǎng)絡(luò) ，如有侵權(quán)請留言刪除

【第7篇】土地增值稅是地稅還是國稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

財(cái)稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問，歡迎關(guān)注快學(xué)會計(jì)，下方留言吧！

【第8篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號

文件名

文號

期限

1

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號

2

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號

3

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號

4

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號

5

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號

6

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號

7

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號

8

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號

9

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第9篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來看：

一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，按實(shí)際交房時間為準(zhǔn)。此時確認(rèn)銷售額，對應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計(jì)算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國家稅務(wù)總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間，即對銷售額的確認(rèn)申報，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時點(diǎn)要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計(jì)1090萬元，銷售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

計(jì)算對應(yīng)允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時：

借：銀行存款 1090萬元

貸：預(yù)收帳款 1090萬元

2.預(yù)繳稅款時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

3.本月確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款1090萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價款抵減銷項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減24.77萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬元

貸：銀行存款5.23萬元

【第10篇】開發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來源：中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款抵減的聯(lián)動影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點(diǎn)有以下三種：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點(diǎn)二、土地價款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額（實(shí)測面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價款抵減的部分。

沿著土地價款抵減的政策思路，可以得知土地價款抵減的是增值稅，實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購進(jìn)、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價款=16000萬元

可以抵減的銷項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時，兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬元。

同時，因?yàn)閷?6000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項(xiàng)稅額，實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計(jì)算土地增值稅時，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。

可見土地價款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當(dāng)于損失396.33萬元成本扣除。

此時，我們再看以下三種觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計(jì)成本）

觀點(diǎn)二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計(jì)成本，整體還是占優(yōu)）

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計(jì)成本）

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項(xiàng)稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式，即從購進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時了解當(dāng)?shù)卣撸⒄鞯弥鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn)，盡請期待。

【第11篇】土地評估增值稅務(wù)處理

我們在工作中，經(jīng)常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關(guān)于無產(chǎn)權(quán)地下停車位已在稅屋《關(guān)于地下停車位相關(guān)法律和稅收政策的探討》文章中進(jìn)行了探討）通過學(xué)習(xí)與此相關(guān)法律和稅收政策，依據(jù)現(xiàn)行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點(diǎn)理解;

一、“買房送車位”的法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過契約的形式對此種行為進(jìn)行約定，基于合同的訂立，所載內(nèi)容得到了規(guī)范。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第三項(xiàng)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號第四十條： 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

通過上述的相關(guān)法律、政策，我們認(rèn)為：

1、在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)以是否訂立合同、合同所載內(nèi)容為重點(diǎn)，調(diào)查核實(shí)是否屬于公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、其附贈車位、車庫應(yīng)視為商品房銷售總價內(nèi)的一部分，不應(yīng)以納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

舒城縣稅務(wù)局第二分局

蔡 誠

二〇二二年八月十七日

【第12篇】建筑業(yè)土地增值稅稅率

建筑安裝工程費(fèi)不管是按費(fèi)用構(gòu)成要素還是造價形成劃分，其項(xiàng)目組成均有規(guī)費(fèi)和稅金，這里的稅金從2023年5月開始就是指的增值稅。該知識點(diǎn)因?yàn)檎呶募淖兓涠惵始坝?jì)稅方法為二級建造師《建設(shè)工程施工管理》科目新修訂內(nèi)容。

（一）建筑業(yè)增值稅稅率變化情況

2023年3月財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號文件，文件主旨是確定經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

同時該文件印發(fā)的附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中第十五條、第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

2023年4月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》財(cái)稅〔2018〕32號文件，第一條、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。建筑業(yè) 2023年5月1日起執(zhí)行10%的稅率。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署2023年3月發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告〔2019〕第39號文件，第一條、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。至此，建筑業(yè)增值稅稅率調(diào)整為9%。

2023年二級建造師《建設(shè)工程施工管理》考試用書上，一般計(jì)稅法規(guī)則下，建筑業(yè)增值稅稅率為10%。顯然，這在情理之中，因?yàn)槌鰰谇?，政策在后。但是，今年二建《建設(shè)工程施工管理》科目關(guān)于增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算，題干中給出的稅率為9%。

（二）建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅法和簡易計(jì)稅方法。

（1）一般計(jì)稅方法

當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時，建筑業(yè)增值稅稅率為9%。計(jì)算公式為：

增值稅銷項(xiàng)稅額=稅前造價×9%

稅前造價為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價格計(jì)算。

（2）簡易計(jì)稅方法

當(dāng)采用簡易計(jì)稅方法時，建筑業(yè)增值稅稅率為3%。計(jì)算公式為：

增值稅=稅前造價×3%

稅前造價為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的含稅價格計(jì)算。

真題重現(xiàn)

2019、某建設(shè)工程項(xiàng)目的造價中人工費(fèi)為3000萬元，材料費(fèi)為6000萬元，施工機(jī)具使用費(fèi)為1000萬元，企業(yè)管理費(fèi)為400萬元，利潤為800萬元，規(guī)費(fèi)為300萬元，各項(xiàng)費(fèi)用均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為9%。則增值稅銷項(xiàng)稅額為（ ）萬元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233網(wǎng)校答案： a

233網(wǎng)校解析：采用一般計(jì)稅法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035萬元。

看到這里或許有些學(xué)員或許有些許疑惑，不是說二級建造師考試要以考試用書為準(zhǔn)，那如果題目問“建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為多少”，該如何解答？在這種情況下，命題老師必定會給出文件出處，也就是加上前提，如下題：

2017一建真題.根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號），建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233網(wǎng)校答案： b

考生只需對照文件選擇即可，前文中筆者已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，在計(jì)算題中一般會直接給出稅率，考生依據(jù)已知數(shù)套用公式求解即可。

【本文是以上內(nèi)容為233網(wǎng)校原創(chuàng)文章，非授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載，違者必究!】

【第13篇】企業(yè)改制土地增值稅政策

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更“暫不征收”土地增值稅是怎么回事

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號)留給人最大印象莫過于那個企業(yè)改制重組不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定。2023年，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號，這號公告大體沿襲財(cái)稅〔2018〕57號公告。從57號公告開始，除了特別強(qiáng)調(diào)那個不適用任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定以外，通篇貫以“原企業(yè)投資主體相同”類似表述，讓人感覺這個暫不征收土地增值稅和原企業(yè)投資主體有那么一點(diǎn)關(guān)系——確實(shí)有很大干系。

為了要搞清楚企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅的情況，我們先來看什么是企業(yè)的“整體變更”和“整體改制”。

整體變更就是整體改制嗎

整體變更源自公司法，按照公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司也可變更為有限責(zé)任公司。同時，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司時，按凈資產(chǎn)折股，折合的實(shí)收資本總額不得高于公司凈資產(chǎn)額。此時，會出現(xiàn)兩種情況：按有限公司原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司和按凈資產(chǎn)評估值折股整體變更為股份有限公司。

如果按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司，持續(xù)時間可以從有限公司成立之日起計(jì)算，也就是說，選擇由有限公司整體變更為股份有限公司，可以避免從頭計(jì)算三年持續(xù)運(yùn)營期。目前，申報a股ipo(掛牌)的絕大多數(shù)股份公司設(shè)立方式為有限公司整體變更而來。比如，海南橡膠(601118)2023年10月30日通過董事會會議審議通過議案，同意公司控股子公司海南農(nóng)墾林產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司整體改制設(shè)立股份有限公司并申請?jiān)谛氯鍜炫啤?/p>

與前述整體變更相對應(yīng)的，公司在變更過程中，以資產(chǎn)評估結(jié)果作為企業(yè)出資，聯(lián)合其他發(fā)起人，共同設(shè)立股份公司，期間有些企業(yè)甚至增加新股東——這種就不屬于整體變更，而是整體改制。對于整體改制的核算，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號》規(guī)定，企業(yè)引人新股東改制為股份有限公司，相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價值計(jì)量，并以改制時確定的公允價值為基礎(chǔ)持續(xù)核算的結(jié)果并入控股股東的合并財(cái)務(wù)報表。因此，按照評估增值后的評估價折股改制變更為股份有限公司，改制后的公司承繼改制前公司相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)，會涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等的處理。

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號的整體改制、改制重組

依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

如果嚴(yán)格按照21號公告要求，似乎只有企業(yè)“整體改制”將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)才可暫不征土地增值稅——這似乎將按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更情形拒之門外。然而，21號公告第四條又有“改制重組”的說法。于是，我們不禁要問，21號文的改制重組到底是公司法的整體變更，整體改制，還是一般意義上的改制重組呢?

好在這個21號公告在最后一條解釋了這號文適用“改制重組”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅的情況：不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

因此，21號的“整體改制”“改制重組”并非嚴(yán)格意義上的整體變更，也非整體改制，它只是給了一個籠統(tǒng)的企業(yè)改制重組過程中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土增的適用范圍，這號文暫不征收土地增值稅的適用范圍就是：改制重組前后，原企業(yè)投資主體存續(xù)的，可暫免土地增值稅，并沒有要求改制是按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更，還是按評估價值折股的整體改制。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更土地增值稅暫不征收的要點(diǎn)

依據(jù)21號公告規(guī)定，企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅要求是，改制前后企業(yè)投資主體(出資人)不發(fā)生變更，對這個原企業(yè)投資主體的投資比例則沒有這樣的要求。因此，我們需要注意以下幾點(diǎn)：(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用)

1.整體變更、整體改制過程中轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)，原企業(yè)投資主體符合要求，可暫不征收土增稅就沒有問題。如果改制中引入了新的投資人，涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更就需要繳納土地增值稅;但是，承受房地產(chǎn)一方符合條件的，可免契稅的優(yōu)惠不受新引入投資人的限制。

2.符合條件的企業(yè)合并、分立重組不僅土地增值稅可暫不征收，也可以暫免企業(yè)所得稅(特殊性稅務(wù)處理)。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅導(dǎo)致的結(jié)果是將房地產(chǎn)的價值、稅負(fù)遞延轉(zhuǎn)移到了受讓方，這種情況和企業(yè)重組的合并、分立特殊性稅務(wù)處理的股東權(quán)益連續(xù)性類似。而股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等因重組前后投資主體發(fā)生改變，被排除在暫不征收土增的范圍之外。

企業(yè)合并、分立過程中伴隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，在既適用特殊性稅務(wù)處理，又適用土增暫不征收規(guī)定時，需要注意稅收優(yōu)惠政策之間的區(qū)別：

①企業(yè)合并適用特殊性稅務(wù)處理的吸收合并時，被合并方的原股東成為吸收合并方的股東，對被吸收合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并企業(yè)的，這項(xiàng)企業(yè)合并符合不征收土地增值稅的條件。

②企業(yè)分設(shè)為兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)，暫不征土地增值稅;如果選擇適用特殊性稅務(wù)處理，分立后的原股東持股比例也必須相同。

3.企業(yè)改制重組時涉及房地產(chǎn)投資符合要求，可暫不征收土地增值稅。

在引用21號公告第四條“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資進(jìn)而暫不繳納土地增值稅”政策時，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為僅適用改制重組時涉及的房地產(chǎn)投資，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對這條認(rèn)為投資就是改制重組的一種形式，只要有投資均可享受優(yōu)惠。在此，筆者提兩點(diǎn)：

①21號公告最后一條兜底條款“不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同”，對這號文通篇都是有約束力的。因而，該文第四條的改制前后原企業(yè)投資主體也應(yīng)該在這個原則以內(nèi)。

②即便改制重組是個廣義的重組概念，企業(yè)有房地產(chǎn)投資也未必一定能符合暫不征收土地增值稅的要求。比如，a公司以房地產(chǎn)投資設(shè)立b公司(或者a公司設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)投資b)，和a公司股東設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)對b進(jìn)行投資。第一類情況改制前后的企業(yè)投資主體是a公司股東、a公司，第二類情況改制前后企業(yè)投資主體均為a公司股東。很明顯，第一類要征收土地增值稅，第二類可暫不征收。

來源：雁言稅語

企業(yè)改制重組時稅務(wù)籌劃的三大平臺

企業(yè)在進(jìn)行聯(lián)合、兼并、分離、置換、出售、股份制改造等形式的改制重組時，會引起企業(yè)主體改變、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、所有制性質(zhì)改變、隸屬關(guān)系變更等一系列變化，從而引起相應(yīng)的稅務(wù)問題。企業(yè)在改制重組時，如果稅務(wù)籌劃到位，可能使企業(yè)享受稅收政策上的種種好處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，相反，如果漠視其中的稅務(wù)問題則可能帶來日后的麻煩，甚至走進(jìn)稅收“陷阱”，這不能不引起決策者的重視。本文擬從以下三大涉稅問題加以分析，為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃的平臺。

一、因納稅主體改變而涉及的稅務(wù)問題

這一問題源于我國現(xiàn)行稅制對同一經(jīng)濟(jì)行為在各類主體之間稅收待遇上的差異性，尤其是在所得稅上表現(xiàn)最為明顯。如內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)企業(yè)與非試點(diǎn)企業(yè)、上市股份制公司與非上市股份制公司、境外上市股份制公司與境內(nèi)上市股份制公司等之間在適用稅率以及所享受的稅收優(yōu)惠政策方面存在著較大的差異。企業(yè)的改制重組會引起納稅人主體的改變，從而引起稅收待遇上的變化。而且，企業(yè)通過各種不同企業(yè)之間的相互投資滲透，可以從原來的非優(yōu)惠企業(yè)變?yōu)閮?yōu)惠企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠的好處。

比如，內(nèi)資企業(yè)與中外合資企業(yè)再合營，按稅制的有關(guān)規(guī)定，如果滿足以下兩個條件，可按外商投資企業(yè)享受稅收優(yōu)惠：(1)按中外合資經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定成立：(2)注冊資本中所含外國投資者的投資比例不低于25%。內(nèi)資企業(yè)與外商投資企業(yè)共同作為發(fā)起人設(shè)立新的股份有限公司時，凡發(fā)起人認(rèn)購的股份中，外資股占總股份的25%以上，可依外商投資企業(yè)繳稅。又如，通過母子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的收購兼并形式的資產(chǎn)重組，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，若收購公司將被收購公司作為非獨(dú)立核算單位，由總公司合并納稅;如果屬于優(yōu)勢企業(yè)兼并困難企業(yè)，被兼并企業(yè)的虧損可以抵減收購方的應(yīng)稅所得，享受減稅或延緩納稅的好處，等等。由于稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了特定時期國家的政策意圖，

因此，企業(yè)在改制重組過程中，應(yīng)充分考慮納稅主體發(fā)生變化而引起的稅收待遇變化，并通過合理的稅務(wù)籌劃，按照稅法的導(dǎo)向，科學(xué)選擇納稅人主體的性質(zhì)及改制重組的形式。

二、因企業(yè)改制、重組引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而涉及的稅收問題

企業(yè)改制、改組是一次資源的重新配置過程，必然伴隨資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中無法回避兩類稅收問題：一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的流轉(zhuǎn)稅問題，二是對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成所得的稅務(wù)處理。根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度規(guī)定，在流轉(zhuǎn)稅方面大多采用較優(yōu)惠的稅收政策，如對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、購并時的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，也不征收土地增值稅;以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與被投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，并免征土地增值稅;對存貨等流動資產(chǎn)出讓應(yīng)作為貨物交易行為繳納增值稅;對貨物性質(zhì)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓價格超過原值，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價格4%的征收率繳納增值稅。

對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益，如轉(zhuǎn)讓機(jī)器、設(shè)備、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的所得，屬于資本利得范疇。從國際范圍看，世界各國對資本利得通常采用低稅率或免稅的稅收優(yōu)惠政策來鼓勵資本流動，活躍資本市場，并且按資產(chǎn)持有期長短將資本利得分為長期資本利得和短期資本利得，在稅收上區(qū)別對待，形成對長期投資的激勵機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，對用于再投資的資本利得有減稅、免稅、延緩納稅等規(guī)定。我國對企業(yè)資本利得的課稅，按有關(guān)稅收制度的規(guī)定，具有以下特點(diǎn)：一是企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅，其相應(yīng)的損失，可從當(dāng)期所得額中扣除;二是對企業(yè)的資本利得與生產(chǎn)經(jīng)營所得實(shí)行同等的稅收待遇，按同一比例征稅，沒有專門的稅收優(yōu)惠規(guī)定;三是不區(qū)別長期資本利得與短期資本利得。由此可見，我國在稅收上還沒有形成對存量資本流動的激勵機(jī)制。

上述分析表明，企業(yè)在改制重組過程中，除應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營需要的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)外，還應(yīng)從稅務(wù)籌劃的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)、按多大的價格轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、如何從流轉(zhuǎn)稅和所得稅綜合籌劃的角度進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等問題。

三、企業(yè)改制、重組后關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價的稅收問題

過去，人們通常只認(rèn)為跨國公司存在利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價進(jìn)行國際避稅問題。事實(shí)上，國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部同樣存在轉(zhuǎn)讓定價問題。由于有關(guān)所得稅法規(guī)對利潤水平較低的企業(yè)、外商投資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新辦第三產(chǎn)業(yè)等規(guī)定了減免稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的稅負(fù)水平存在差異。根據(jù)上市公司所得稅稅率的統(tǒng)計(jì)，上海證券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露稅項(xiàng)外，只有9家中央直屬企業(yè)的公司執(zhí)行33%的所得稅稅率，其余321家上市公司分別享受0%—18%的10檔優(yōu)惠稅率，優(yōu)惠面達(dá)97.3%，其中165家公司適用15%的稅率，110家公司征33%，返還18%。

可以想象，如果上述適用不同稅率、按照不同方式征收的公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則上述稅率差異會激勵企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價將利潤從適用稅率高的企業(yè)轉(zhuǎn)移至適用稅率低的企業(yè)中去。應(yīng)指出的是，雖然關(guān)聯(lián)企業(yè)更多地存在于非上市公司之間，但上述稅率差異同樣也較普遍地存在于非上市企業(yè)之間。

另一方面，盡管我國稅法明確規(guī)定，投資方適用稅率高于被投資方稅率時，分回利潤需要補(bǔ)繳稅款，但這里值得關(guān)注的是：(1)這里的稅率差異只是因地區(qū)之間的稅率差異所引起的，對于聯(lián)營企業(yè)(被投資方)享受稅收優(yōu)惠而出現(xiàn)的稅率差異不需補(bǔ)稅;(2)只有當(dāng)從被投資方的利潤實(shí)際分回時才補(bǔ)繳稅款，如果把利潤保留在聯(lián)營方，則存在稅收的遞延抵免不需補(bǔ)繳稅款。在這里，也給企業(yè)重組提供了一個稅務(wù)籌劃的平臺。企業(yè)應(yīng)在哪里設(shè)“點(diǎn)”，各點(diǎn)之間的業(yè)務(wù)如何設(shè)置，以及業(yè)務(wù)往來之間如何定價等，都是稅務(wù)籌劃所需要考慮的問題，對這些問題的不同處理會帶來不同的籌劃效果。

最后應(yīng)指出的是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，國家出于宏觀調(diào)控政策的需要會相應(yīng)地調(diào)整稅收政策。因此，企業(yè)在考慮因納稅主體變化所引起的稅收待遇差異時，不僅應(yīng)考慮現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，而且應(yīng)該研究稅制變化發(fā)展的規(guī)律，把握稅收優(yōu)惠政策的變動趨勢。關(guān)于這一點(diǎn)，當(dāng)前企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時尤其應(yīng)給予高度重視。主要原因是從1994年開始實(shí)行的稅收制度與目前我國經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾以及中國加入wto的規(guī)則要求之間已出現(xiàn)明顯的不適應(yīng)，稅制改革、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整已勢在必行。

比如，基于市場經(jīng)濟(jì)的公平稅負(fù)要求，內(nèi)外資企業(yè)所得稅法將統(tǒng)一;依據(jù)wto規(guī)則要求及加入wto的談判承諾，在逐步降低關(guān)稅總體水平的同時，必將調(diào)整關(guān)稅稅率結(jié)構(gòu)，整頓和削減關(guān)稅減免優(yōu)惠政策措施;取消采用稅收進(jìn)行專向性、特定性補(bǔ)貼的有關(guān)優(yōu)惠條款，以便同wto反補(bǔ)貼協(xié)議中的有關(guān)規(guī)定保持一致，并用足wto規(guī)則中允許的一些稅收政策;為配合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，將出臺鼓勵投資、技術(shù)進(jìn)步、科技開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施;為支持國有企業(yè)改革、西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的稅收配套措施等在近期內(nèi)也呼之欲出。對此，企業(yè)應(yīng)給予充分關(guān)注，并在企業(yè)改制重組中加以全面考慮。

總之，企業(yè)改制重組是優(yōu)化資源配置的重要手段。由于改制重組，會引起納稅主體發(fā)生改變，相應(yīng)地企業(yè)內(nèi)部交易可能轉(zhuǎn)化為外部交易，或者相反;改制重組之前、之中、之后，帶來適用稅種、適用稅率、征收方法等多方面的改變。因此，財(cái)務(wù)管理必須從稅務(wù)籌劃的角度，綜合考慮這些變動對企業(yè)稅負(fù)的最終影響，我們相信，這種籌劃必將對規(guī)范我國企業(yè)的改制重組行為、使企業(yè)的改制重組按照稅法的導(dǎo)向行動以及促進(jìn)稅法的改革等都是具有極其重要的作用的。最后應(yīng)指出的是，本文旨在探討企業(yè)改制重組中稅務(wù)籌劃的領(lǐng)域之所在，至于具體如何籌劃，需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況去摸索。

來源：安徽省地稅網(wǎng)

編輯：沐林財(cái)訊

【第14篇】土地增值稅的稅收規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

一、利用臨界點(diǎn)

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。

【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為a，銷售的房價總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率)

如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤，如果售價低于此數(shù)，雖也能寜受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。

如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。

設(shè)提高價格y單位，則新的價格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時的售價，可以解得y>0.0971a。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：

除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)

(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價格定在1,800~1,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

(2)公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。

所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。

通過本案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。

2、收入分散

對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過程如下：

首先，計(jì)算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)

其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。

在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。

4、代收費(fèi)用并入房價

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費(fèi)用，比如說管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是在房價之外單獨(dú)收?。坏诙N是將代收費(fèi)用計(jì)入房價中向購買方一并收取。是否將代收費(fèi)用計(jì)入房價對于計(jì)算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。

(1)如果公司未將代收費(fèi)用并入房價，而是單獨(dú)向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)

(2)如果公司將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)

顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房價，會使得可扣除項(xiàng)目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。

由于在計(jì)算土地增值稅時，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房價，可扣除項(xiàng)目金額增加a，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。

5、增加扣除項(xiàng)目金額

在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

會計(jì)制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？

(1)分開核算時：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)

(2)合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)

通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因?yàn)楹喜⒑怂惚确珠_核算節(jié)稅20萬元。

從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高，在實(shí)踐中必須具體測算后才能做出選擇。

8、利用合作建房

按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

9、利用代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)。

10、與主管稅局溝通

在合法的前提下延后土地增值稅清算時點(diǎn)房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算。