土地增值稅屬于（16篇）

【第1篇】土地增值稅屬于

1.（單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，需要繳納土地增值稅的是（ ）。

a.外國駐華機構購買土地使用權

b.某事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓國有土地使用權

c.土地使用權的出讓

d.土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬

2.（單選題）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于超率累進稅率的是（ ）。

a.資源稅

b.城鎮(zhèn)土地使用稅

c.印花稅

d.土地增值稅

3.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（ ）。

a.建造房屋的施工單位

b.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司

c.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的事業(yè)單位

d.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司

4.（多選題）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

a.出讓國有土地使用權

b.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權

c.城市房地產(chǎn)的出租

d.地上的建筑物及其附著物連同土地使用權一并轉(zhuǎn)讓

5.（判斷題）外商投資企業(yè)不屬于土地增值稅的納稅人。（ ）

以下為答案解析：

1. 正確答案：b

考點：土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，購買方不繳納土地增值稅；選項c，土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；選項d，土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2. 正確答案：d

考點:土地增值稅稅率及應稅收入的確定

解析：我國土地增值稅適用超率累進稅率的計算方法。

3. 正確答案：bc

考點：土地增值稅納稅人

解析:ad均不屬于土地增值稅的納稅人。

4. 正確答案：bd

考點:土地增值稅征稅范圍的一般規(guī)定

解析:選項a，出讓國有土地使用權不征收土地增值稅；選項c，城市房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5. 正確答案:錯誤

考點:土地增值稅納稅人

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。這里所稱單位包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。這里所稱個人包括個體經(jīng)營者和其他個人。同時也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構及海外華僑、港澳臺同胞和外國公民。

【第2篇】土地增值稅的計算方法

導讀：對于土地增值稅利息支出扣除規(guī)定說明，本篇文章給您帶來的是土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除的差異。同時，關于土地增值稅的計算方法，共有四種情況您也需要學習一下。

土地增值稅計算方法及利息支出扣除規(guī)定說明

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“ 八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題

（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?/p>

企業(yè)所得稅可以據(jù)實扣除期間費用（管理費用、營業(yè)費用、財務費用），而作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。

比如：銀行罰息、超過貸款期限的利息、上浮利率產(chǎn)生的利息在土地增值稅扣除項目中是不允許扣除的，而企業(yè)所得稅可以在稅前扣除。

而對于土地增值稅計算方法，主要是以下幾點：

1、按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。

2、增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。

3、增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。

4、按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。

看完了上述分析，對于土地增值稅的利息支出扣除規(guī)定，相信您應該有一定的了解了。歡迎關注。

【第3篇】土地增值稅清算之收入確認

由于我國土地所有權歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務人，土地并沒有采取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預收賬款 46600

貸：主營業(yè)務收入 42752.29

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結轉(zhuǎn)土地成本時：

借：主營業(yè)務成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

你支持哪個觀點？

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【第4篇】最新土地增值稅稅率表

相信各位會計工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟業(yè)務處理中，最頭疼的就是各項稅費的內(nèi)容了吧。但是同時這些繁雜的稅費也是需要我們進行全面地掌握的。

今天小編為了幫助大家解決一下這個難點，特意帶來了一套2023年最新常見稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個人所得稅稅率表、環(huán)境保護稅稅目稅額表等等稅率大全！不會的小伙伴們趕緊收藏學習起來。

企業(yè)所得稅率表

增值稅稅率表

增值稅的稅率為：

增值稅征收率（簡易計稅）

增值稅征收率表

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：

（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率減按 2%征收：

（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：

個體工商戶和其他個人出租住房減按 1.5%計算應納稅額。

三、預征率

預征率是什么意思：

四、增值稅適用扣除率

四、個人所得稅稅率表

個人所得稅稅率基本規(guī)定：

個人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍

個人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：

個人所得稅稅率表二（經(jīng)營所得適用）：

個人所得稅預扣率表三

個人所得稅稅率表四

環(huán)境保護稅稅目稅額表

印花稅稅率表

消費稅稅率

土地增值稅稅率

四級超率累進稅率

......

內(nèi)容過多，關于2021最新常見稅種稅目稅率表就為大家分享到這里啦！

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【第5篇】營改增前預繳土地增值稅的稅率

導讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預繳增值稅怎計算稅率?

營改增后房地產(chǎn)預繳增值稅怎計算稅率?

答：國稅總局2016第18號公告：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

【第6篇】普通住宅土地增值稅計算方法

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【具體解析】

一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

二.扣除項目

（一）評估法

1.取得土地使用權支付的金額

未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2.評估價格＝房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

3.與轉(zhuǎn)讓有關的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

4.評估費

二.扣除項目

（二）發(fā)票法

1.不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。

扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）

【提示1】發(fā)票價：營業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

【提示2】購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年。

2.與轉(zhuǎn)讓有關的稅金

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

二.扣除項目

（三）核定法

對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可實行核定征收。

【例題】a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為 1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。

（3）轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構評定的重置成本價為3800萬元，該廠房四成新。

（相關資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據(jù)上述資料，請回答下列問題：

（1）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應繳納增值稅

此項目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應納稅額

＝[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬元）。

（2）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬元）。

（3）土地增值稅準予扣除項目金額為

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬元）

準予扣除項目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬）

（4）轉(zhuǎn)讓廠房應繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬）

【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票所載購房款為1200萬元，購買日期為2023年1月1日。允許扣除的購入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（ ）萬元。

『解析』

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算扣除。

該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進步！

（需要電子資料，請您私聊，免費提供！免費共享）

【第7篇】預繳土地增值稅分錄

導讀：工程施工項目預繳稅費會計分錄怎么寫？預繳增值稅的相關處理并沒有各位想象中的那么復雜。為了幫助各位能更加熟悉這方面的知識，小編搜集了一些詳細的資料供大家閱讀思考，有興趣的同學可以接著往下看。

工程施工項目預繳稅費會計分錄怎么寫?

如果繳納是當月的增值稅那么直接做分錄

借:應交稅費--應交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

如果是上個月的增值稅,那么

期末將貸方應交的銷項稅轉(zhuǎn)入未交增值稅中,表示當月應交未交的增值稅

借:應交稅費--應交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)

貸:應交稅費--未交增值稅

在實際繳納時再轉(zhuǎn)入已交稅金明細科目中轉(zhuǎn)銷

借:應交稅費--應交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

預繳稅款是否計提城建稅、教育附加?

答:根據(jù)城建稅暫行條例規(guī)定,'城市維護建設稅,以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納'.因此,預繳稅款時不計提城建稅,待實際繳納時按實際繳納的增值稅額計稅依據(jù)繳納城建稅和教育費附加.

【第8篇】土地增值稅和增值稅的區(qū)別

土地增值稅立法若干問題探討

作者：王冬生 北京智方圓稅務師事務所

郵箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，處理過不少土地增值稅的業(yè)務，也看過公開征求意見的《土地增值稅法》草稿，對有關問題，也有些自己的淺見，不吐不快，整理成文字，供讀者參考、批評。包括以下八個問題：

一、基礎問題---立法宗旨與行業(yè)認識

二、土增特點---與增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別

三、計稅主體---為什么要按照項目管理？

四、稅率設計---實際稅率和盈利狀況對稅率的要求

五、免稅范圍---不應限于普通住宅

六、預征管理---預征的征收與停止

七、清算管理---回到基本原理，允許自行申報

八、報表設計---三欄還是一欄

一、基礎問題---立法宗旨與行業(yè)認識

任何一個稅種的立法，都有一個立法宗旨問題，也就是必須說清楚，為什么要征收這個稅？這個問題，不但是這個稅種存在的基礎，也是處理具體問題方法的指南。另外，如何認識與這個稅種有關的行業(yè)發(fā)展階段，發(fā)展狀況，行業(yè)定位，也影響對某些具體問題的處理。

（一）立法宗旨---調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益

為什么要調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易的過高收益？

因為不動產(chǎn)交易過高的收益，可能既不是企業(yè)經(jīng)營的結果，也不是自然增值的結果，而是社會投資的結果，比如附近開通地鐵，或者建設一個學校，都會造成不動產(chǎn)大幅度增值，出售不動產(chǎn)取得的超高收益，國家理應通過征稅的方式分享。

所以，土增稅的立法宗旨，應定位于調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易的過高收益。

調(diào)節(jié)過高收益，能否由增值稅完成？不用專門開征土增稅？這個問題，下面再分析。

（二）行業(yè)認識

如何認識房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，在國民經(jīng)濟中的地位和作用，對恰當處理有關具體問題，也很有必要。本人對這個行業(yè)有以下粗淺的認識：

1、市場高度分割

與其他商品相比，房地產(chǎn)最大的特點是：不能動。因此，房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一的市場，甚至在一個城市，都不是統(tǒng)一的市場，局部地區(qū)的供給有限，價格容易上漲，為炒房提供客觀基礎，學區(qū)房就是典型的例子。

2、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大

房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度極大，制造業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)等直接或間接與這個行業(yè)有關。

3、屬于實體經(jīng)濟

實體經(jīng)濟一直是鼓勵的對象，房地產(chǎn)業(yè)是不是實體經(jīng)濟？房地產(chǎn)業(yè)是建房子的，當然是實體經(jīng)濟，炒房子才是虛擬經(jīng)濟。

4、暴利時代結束

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代，已經(jīng)結束。但是，我國城市化進程遠沒有結束，發(fā)展空間仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必須，改善居住條件，是美好生活的保障?，F(xiàn)在的主要矛盾，是人民對美好生活的向往，與發(fā)展不平衡不充分的矛盾，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，是滿足人民對美好生活向往的保障。

基于以上對房地產(chǎn)業(yè)的認識，應該征收土增稅，但是在處理稅率水平、免稅范圍等具體問題時，應充分考慮行業(yè)的特點。

二、土增特點---與增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別

土地增值稅與增值稅、企業(yè)所得稅有什么區(qū)別，能否用增值稅甚至企業(yè)所得稅代替土增稅？不能。

土增稅與增值稅、企業(yè)所得稅在以下三個基本問題上，都有本質(zhì)區(qū)別。

（一）立法宗旨不同

土增稅的立法宗旨，就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的過高收益。增值稅和企業(yè)所得稅能否實現(xiàn)這一宗旨？

增值稅的立法宗旨是什么？現(xiàn)行增值稅法規(guī)沒有明確這個問題，可以理解成籌集財政收入。增值稅無法承擔調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益的功能，即使針對不動產(chǎn)單獨設置一個高稅率，由于增值稅是價外稅，上個環(huán)節(jié)征收，下個環(huán)節(jié)抵扣的計算方法，無法實現(xiàn)對所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者的調(diào)節(jié)作用。

與增值稅一樣，企業(yè)所得稅法沒有明確立法宗旨，也可以理解成籌集財政收入。企業(yè)所得稅也無法承擔調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益的功能，因為企業(yè)所得稅以企業(yè)為主體，應稅所得是算總賬，不同項目盈虧互抵，也難以發(fā)揮對某個項目的調(diào)節(jié)作用。

（二）計稅主體不同

增值稅和企業(yè)所得稅，都是以某個企業(yè)為征稅主體，以企業(yè)為單位，算總帳，算總的增值稅和所得稅應納稅額。

而土增稅是以項目為主體，計算某個項目應繳納的土增稅。土增稅為什么必須以項目為主體？因為不同的項目，其收益來自社會投資的影響不同，只有以項目為單位，才可以實現(xiàn)征稅的宗旨。

（三）征稅對象不同

增值稅的征稅對象是增值額，也就是新創(chuàng)造的價值，即財務報表上的工資加利潤，也就是c+v+m中的v+m。

企業(yè)所得稅的征稅對象是所得，類似c+v+m中的m。

土增稅的征稅對象是納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的過高收益，不是企業(yè)全部的m，而是轉(zhuǎn)讓某個項目獲得的超過一定水平的m。

以上三個區(qū)別，足以說明增值稅和企業(yè)所得稅無法代替土增稅。

三、計稅主體---為什么要按照項目管理？

增值稅和企業(yè)所得稅，都是計算某個企業(yè)在某個月份或某個年度的應納稅額，但是，土增稅卻需要計算某個項目的應納稅額，以項目作為計稅主體，實施項目管理。

為什么這樣處理？

符合土增稅立法宗旨的要求。土增稅的目的是調(diào)節(jié)非因企業(yè)自身經(jīng)營原因?qū)е碌倪^高收益，這些過高的收益，體現(xiàn)在某個項目上。一個房地產(chǎn)公司，可能同時開發(fā)多個項目，有的項目可能存在過高的收益，有的項目可能沒有過高的收益，只有實施項目管理，計算某個項目的過高收益，才能精準地實現(xiàn)土增稅的立法宗旨。

所以，土增稅的計稅主體，必須是項目。

如何確定項目？

最好是主管部門的批文，如《建設用地規(guī)劃許可證》《預售許可證》等。

按照項目進行管理，意味著不同項目之間的盈虧，不能互抵。如果不同項目間的盈虧可以互抵，那就不是項目管理，而是增值稅、企業(yè)所得稅那樣的企業(yè)管理了。

四、稅率設計---實際稅率和盈利狀況對稅率的要求

稅率幾乎是每個稅種最重要的問題，現(xiàn)行稅率按照超率累進，分為四檔：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%；

增值額超過扣除項目金額50%但未超過100%的部分，稅率40%；

增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率50%；

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%；

在土增稅立法的過程中，最好適當降低稅率。有以下三個原因：

（一）實際稅負遠低于名義稅率

根據(jù)財政部網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2023年的契稅收入是7061億元，土增稅收入是6468億元，契稅的實際稅率一般是3%，也就是土增稅收入與房地產(chǎn)銷售收入的比例不到3%，這在很大程度上說明，可能很少有納稅人可以適用土增稅的60%或50%的法定邊際稅率。

（二）房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束

經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的供給在一些地方已經(jīng)接近飽和，房地產(chǎn)的暴利時代，已經(jīng)結束，不少房地產(chǎn)企業(yè)認為現(xiàn)在已經(jīng)進入微利時代，毛利能有5%就是好項目?，F(xiàn)有的稅率符合上世紀九十年代的實際，現(xiàn)在情況發(fā)生很大變化，應該適當調(diào)低名義邊際稅率。

（三）其他稅種都在降低稅率

近些年，減稅降費是稅制改革的大趨勢，作為主體稅種的增值稅，最高稅率已經(jīng)由17%降低到13%，降幅23.5%。企業(yè)所得稅盡管沒有降低法定稅率，但是出臺了大量優(yōu)惠政策，不少納稅人的適用稅率，遠低于法定稅率。

可以考慮減少稅率檔次，比如取消超過200%部分的稅率檔次，其他三檔，將稅率分別降低5個百分點，也即：

增值率不超過50%的部分——稅率25%

超過50%不超過100%的部分——稅率35%

超過100%的部分——稅率45%

五、免稅范圍---不應限于普通住宅

現(xiàn)行土增稅，銷售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增稅。也就是非普通住宅，即使轉(zhuǎn)讓車庫、地下室，不管增值率多少，都要征稅。

增值不到一定比例，比如不到20%，轉(zhuǎn)讓所有的應稅不動產(chǎn)，都應免稅，這是土增稅立法宗旨的必然要求。

土增稅的立法宗旨是調(diào)節(jié)過高收入，既然是過高收入，應該有一個普遍適用的免稅標準，比如增值率不到20%。當然，具體多少合適，可以在測算不同行業(yè)平均利潤率的基礎上確定。

目前允許房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本與開發(fā)成本之和，加計扣除20%。也可以考慮取消加計扣除，將免稅標準提高，如提高到25%。

六、預征管理---預征的征收與停止

與企業(yè)所得稅的預繳類似，土增稅的預征，有助于保證稅款及時、均衡入庫。但是，從理論上講，預征的前提，是最終有稅款入庫，而且最終入庫的稅款應高于預征的稅款。所以，預征率的設計，應以清算不退稅為底線，如果多數(shù)項目清算退稅，說明預征率太高了。這些年，不少房地產(chǎn)項目清算，需要退稅。

由于房價波動較大，如果納稅人確有證據(jù)證明，清算需要退稅，應下調(diào)預征率或停止預征，也就是土增稅最好設立預征率下降或提高機制，設立預征停止機制。

總之，預征制度，在有助于稅款及時入庫的同時，也應盡量避免占壓納稅人的資金，畢竟這個行業(yè)還是要鼓勵發(fā)展，土增稅不是消費稅，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允許自行申報

現(xiàn)行土增稅的清算方式，是納稅人向稅局提交資料，稅局審核后，確定補稅或退稅額，然后告知納稅人。

現(xiàn)行做法存在如下問題：

（一）無法及時完成清算

這種方式導致大量項目遲遲不能完成清算，曾經(jīng)有項目提交資料后，7年無法完成清算，稅局負責的官員都換了幾撥。

（二）有悖征管基本法理

納稅人應依法自主納稅，自己承擔不依法納稅的責任。但現(xiàn)行方式，相當于稅局替納稅人承擔了責任。

（三）與優(yōu)惠管理的方式矛盾

根據(jù)現(xiàn)行稅收優(yōu)惠管理的規(guī)定，納稅人享受減免稅優(yōu)惠，都是自行判定，申報享受，但土增稅繳稅，竟然還要稅局判定，與優(yōu)惠管理方式矛盾。

（四）與企業(yè)所得稅管理不一致

企業(yè)所得稅也是先預繳后匯繳，但是企業(yè)所得稅的匯繳，是納稅人自主申報，就可以完成匯繳，不采用稅局審核的方式。

土增稅的清算方式，還是比照企業(yè)所得稅，納稅人依法自主提交清算資料，稅局受理，事后檢查，納稅人自己承擔不依法申報的責任。

八、報表設計---三欄還是一欄

任何一個稅種，其申報表，都是實體法的表格表達方式。申報表現(xiàn)在是三欄：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受優(yōu)惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免稅的范圍適用于所有不動產(chǎn)，則不必再區(qū)分是普通住宅還是非普通住宅。

土增稅的管理是項目管理，如果再區(qū)分住宅和其他，實際是在項目管理的基礎上，進一步細化為產(chǎn)品管理，這不但無助于實現(xiàn)土增稅的立法宗旨，還徒然增加納稅人的負擔，征納雙方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法質(zhì)量。明確土增稅的立法宗旨，按照稅法基本原理，按照常情常理，妥善處理有關具體問題，避免出現(xiàn)硬傷，或難以自圓其說的規(guī)定，有助于提高立法質(zhì)量。

【第9篇】營改增后土地增值稅抵扣稅費

導讀：營改增后土地出讓金是不是可以抵扣進項稅呢，對于這一問題，本篇文章給您帶來了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的相關規(guī)定，如果您有仔細的閱讀這一規(guī)定，相信您對于這一問題肯定是比較熟悉的。

營改增后土地出讓金是否可以抵扣進項稅？

答：土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經(jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條的規(guī)定，準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；

從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；

購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額；

從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

而對于土地出讓金并沒有規(guī)定，因此營改增后土地出讓金是不可以抵扣進項稅的。

綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第10篇】土地增值稅中的印花稅

土地增值稅暫行條例及其實施細則規(guī)定了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金進行扣除。

在具體扣除上，又分兩種情況。

房地產(chǎn)企業(yè)，其交納的印花稅按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》已列入管理費用進行了扣除，不另在稅金中扣除。

其他納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除轉(zhuǎn)讓時交納的印花稅。

財政部關于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知，財會（2016）22號，規(guī)定全面營改增以后營業(yè)稅金及附加科目調(diào)整為稅金及附加科目，該科目核算的內(nèi)容，除了包括消費稅，城建稅等外，還包括土地稅，房產(chǎn)稅，印花稅等原來在管理費用中列支的稅金。

那么在這種情況下。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的印花稅，是不是可以在計算土地增值稅時扣除呢？

截至目前，國家稅務總局并沒有 進一步明確。

一些會計人員認為，在22號文之后，應該就可以扣除了。

您認為呢？

【第11篇】公寓土地增值稅

問：

商務公寓土地增值稅核定計稅，稅點由5%變更為10%，商務公寓核定土地增值稅=（過戶價?增值稅）×10%。會有什么樣的影響

--------------------上問下答-------------------

答：

利空，多5%的稅費。如果過戶評估價600萬，多了30萬稅費。

要買家多交30萬，約相當于房價貴了60萬（5成首付）。如果買家掏不了30萬，則房價要跌60萬，10%才能讓買家繼續(xù)買得起，

實際中，影響應該小于房價10%。

理論上，10%土增+5.6營業(yè)+1.5%個人+3%契稅+3%傭金=23.1%的稅費。說實在話，真的挺高。

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【第12篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預征為主

土地增值稅以預征為主，符合條件的就要進行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進行土地增值稅清算的，一個是稅務局可以要求進行土地增值稅清算的。

必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算)：

(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的項目。

稅務局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預售)許可證已達三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務機關規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務機關溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格：

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎設施建設費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用，都必須有發(fā)票才能進入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進入扣除項目的。

清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)第三條第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第13篇】土地增值稅清算時間

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說到土地增值稅清算，對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務人員來說，一點都陌生?？墒菍τ谖覀兒芏嘭攧杖藛T來說，也是非常害怕進行土地增值稅清算的，主要是因為土地增值稅的清算相對其他稅種而言要復雜的多，工作量也很大。

那么，就讓我們把它搞清楚

01

什么情況下需要進行“土地增值稅清算?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)相關規(guī)定：

第二條第(一)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

第二條第(二)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

02

請問出現(xiàn)以下情況如何進行“土地增值稅清算”?

1.土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，如何進行土地增值稅清算?

對于確定需要進行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3.未出售的房地產(chǎn)項目，在進行土地增值稅清算時，如何進行清算?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

4.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權，如何進行土地增值稅清算?

根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第(一)項規(guī)定，對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

以轉(zhuǎn)讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地使用權相關的稅金。

5.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何進行土地增值稅清算?

對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%的扣除。

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【第14篇】土地增值稅清算表

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，都會進行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到對應的主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

那么在這期間就需要需要填寫土地增值稅清算申報表，很多會計都不會，也不知道需要哪些申報表，今天在這里給大家分享一下：21版土地增值稅清算申報模板，共101個報表模板，超詳細的表格匯總，自帶函數(shù)公式，錄入數(shù)據(jù)即可使用。趕緊收藏備用吧！

土地增值稅清算表

一、基礎數(shù)據(jù)錄入表

企業(yè)基本情況表

面積及銷售情況表

成本分攤面積計算表

土地成本分期分攤表

二、土地增值稅測算表

1、土地增值稅測算表

2、土地增值稅籌劃部分

三、土地增值稅納稅申報表

開發(fā)項目情況備案表

土地增值稅納稅申報表

與收入相關的面積明細申報表（2）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表（3）

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。

【第15篇】應繳納土地增值稅的有

做了許多年的老會計問我房開企業(yè)的稅太多了且每個環(huán)節(jié)的稅還不一樣，簡直不要太復雜了，為了方便大家對房開企業(yè)稅費的了解，下面就把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地環(huán)節(jié)到竣工交房環(huán)節(jié)需要繳納的稅種以及計算方法整理了出來。

一、取得土地環(huán)節(jié)

（一）契稅

（1）計稅依據(jù)：土地成交價格

（2）稅率：3%

（3）應繳契稅：土地成交價格*3%

（二）耕地占用稅

（1）計稅依據(jù)：占用耕地面積

（2）單位稅額：元/平方米（當?shù)卣咭螅?/p>

（3）應繳耕地占用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（三）土地使用稅

（1）計稅依據(jù)：土地實際占用面積

（2）單位稅額：每平方米3元至18元

（3）應繳土地使用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（四）印花稅

（1）計稅依據(jù)：土地使用權出讓合同金額

（2）稅率：0.5‰

（3）應繳印花稅=合同金額*0.5‰

二、預售環(huán)節(jié)

（一）預繳增值稅

（1）計稅依據(jù)：預收款

（2）預征率：3%

（3）應預繳增值稅=預收款/（1+適用稅率/征收率）*3%

注意：適用稅率/征收率：一般計稅9%；簡易計稅：5%

（二）城市維護建設稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：預繳增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應繳城建稅及附加=預繳增值稅*適用稅率

（三）預繳土地增值稅

（1）計稅依據(jù)：預收款-預繳增值稅稅款

（2）預征率：普通住宅2%、非普通住宅3%（根據(jù)地區(qū)要求可能不一致）

（3）應繳納土地增值稅=（預收款-預繳增值稅稅款）*預征率

（四）預繳企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：預計毛利額-費用、稅金； 預計毛利額=預售收入*預計毛利率（當?shù)囟悇找螅?/p>

（2）稅率：25%

(3)應預繳企業(yè)所得稅=（預計毛利額-費用、稅金）*25%

三、確認銷售

（一）增值稅

（1）銷項稅=（銷售收入-對應銷售面積的土地成本）*9%

（2）稅率：（一般計稅9%）、（簡易計稅5%）

（3）應納增值稅=銷項稅-進項稅-已預繳的增值稅（一般計稅）

應納增值稅=銷售額/（1+5%）*5%-預繳稅款（簡易計稅）

（二）城建稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：應納增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應繳城建稅及附加=應納增值稅*適用稅率-預繳城建稅及附加

（三）印花稅

（1）計稅依據(jù)：銷售合同金額

（2）稅率：0.3‰

（3）應繳印花稅=合同金額*0.3‰

五、竣工交房環(huán)節(jié)

（一）企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：應納所得稅額

（2）稅率：25%

（3）應繳企業(yè)所得稅=應納稅所得額*25%

（二）土地增值稅清算

（1）計稅依據(jù)：增值額

a.增值額=收入總額-扣除總額；

b.扣除總額=取得土地的成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+加計扣除額；

c.加計扣除額=（取得土地成本+開發(fā)成本）*20%

（2）稅率：

a.增值率≤50%，稅率30%，速算扣除率0；

b.50%＜增值率≤100%，稅率40%，速算扣除率5%；

c.100%＜增值率≤200%，稅率50%，速算扣除率15%；

d.增值率＞200%，稅率50%，速算扣除率35%;

（3）應納土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除額*速算扣除率-預繳土地增值稅

【第16篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉(zhuǎn)讓有關稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準備費

指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。

主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結構并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內(nèi)精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內(nèi)水暖氣電管線設備費

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；

(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內(nèi)設備及其安裝費

(1) 通風空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。（三）基礎設施費基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如

：a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設備、各項設施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。