土地增值稅清算流程（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算流程

如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統(tǒng)請收好！土地增值稅清算表

目錄：21項基礎數據錄入表、66項土地增值稅審核表、14項土地增值稅納稅申報表

編表說明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎數據錄入表》欄中所有表格的數據錄入后，自動計算各類型房產的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計算，如果根據規(guī)定利息支出按實際借款利息扣除，請手工填寫；3）此套表中的稅費扣除，請按據實計算扣除填寫；

基礎數據錄入表

企業(yè)基本情況表：

面積及銷售情況表：

成本分攤面積計算表：

結果核對表：

土地增值稅審核表

土地增值稅納稅鑒證表：

房地產轉讓收入鑒證表：

扣除項目匯總表：

取得土地使用權所支付的金額鑒證表：

土地征用及拆遷補償費鑒證表：

前期工程費鑒證表：

建筑安裝工程費鑒證表：

基礎設施費鑒證表：

公共配套設施費鑒證表：

開發(fā)間接費用鑒證表：

與轉讓房地產有關的稅金鑒證表：

土地增值稅納稅申報表

......

好了，篇幅有限，剩余內容就不再一一展示了。

【第2篇】土地增值稅是含稅收入嗎

土地出讓金計征契稅是按不含稅嗎？

我們先看一下依據，根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

總結：通過上述文件可以知道，一般情況下計征契稅的成交價格是不含增值稅的，免稅情況下計征契稅時成交價格是不扣減增值稅的。

我們再結合一下企業(yè)取得土地使用權如何繳納增值稅情況來分析一下：

出讓土地使用權：

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

轉讓土地使用權：

第一種情形：正常繳稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。2023年5月1日到2023年3月31日轉讓土地使用權，稅率為11%，從2023年4月1日起稅率降為9%。

第二種情形：簡易計稅

根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

第三種情形：免稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產。同時根據《財政部稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定，納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產，免征增值稅。

第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。

第四種情形：不征稅

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：（5）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。

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【第3篇】房地產土地增值稅

應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

土地增值額=應稅收入-扣除項目金額

土地增值稅的計算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項確定扣除項目金額

第三步，計算增值額

第四步，計算增值率，確定適應稅率

第五步，計算應納稅額

1

應稅收入的確認

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收入。其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。包括∶

貨幣收入

實物收入

其他（無形資產收入或具有財產價值的權利）收入。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

2

應稅收入的有關政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現。（2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（3）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用交付對方為銷售收入的實現。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現∶

①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入的實現。

3

扣除項目的確認

1.轉讓新開發(fā)房地產扣除項目：

①取得土地使用權所支付的金額（地價、契稅）②房地產開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產開發(fā)費用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時，（①+②）×10%；利息有金融機構證明且在各建筑物能劃分時，（①+②）×5%+利息；④與房地產轉讓有關的稅金包括營改增前的營業(yè)稅和全部城建稅、教育費附加和地方教育附加⑤加計扣除∶對從事房地產開發(fā)的納稅人，加計扣除20%。

2、開發(fā)成本：

（1）拆遷補償費（拆遷安置費）

①房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時將此確定為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費;房地產企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目的拆遷補償費。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價值按視同銷售處理，計入本項目拆遷補償費，購入的，按買價計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據記入拆遷補償費

（2）前期工程費

指開發(fā)項目前期所發(fā)生的各項費用包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 '三通一平'等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費，包括地基與基礎、主體結構、建筑屋面分部工程、建筑內外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設備費用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動家具。

常見單方毛坯建安工程費（取決于配置標準和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項目會偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎設施費

指各種管網及道路工程費，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設施費

指在開發(fā)項目過程中發(fā)生的可計入開發(fā)成本的各種非營利性的公共配套設施.其建造成本及配套資產購置費用。包括小區(qū)生活配套工程（學校、菜市場、幼兒園）和人防工程

（6）開發(fā)間接費用（制造費用）

是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

【第4篇】股權轉讓土地增值稅

“以股權轉讓形式轉讓不動產”是否征收土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）以及其他相關稅收問題爭議已久。

國家稅務總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號（以下簡稱“三個批復”[1]）的方式，對廣西壯族自治區(qū)稅務局、天津市地方稅務局等地請示的三起股權轉讓個案予以批復，并建議按穿透處理。

但實操中，不同地區(qū)的稅務機關針對交易場景的不同或出于營商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復口徑，從而使得“以股權轉讓形式轉讓不動產”是否征收土增稅等問題開始變得復雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購協(xié)議的稅費條款上充分協(xié)調各方立場。

一、何為“名為股權轉讓，實為資產轉讓”？

從前述三個批復的內容及相關案例來看，稅務機關界定“名為股權轉讓，實為資產轉讓”主要考量如下要點：其一，當事人轉讓的股權所涉資產主要是土地使用權、地上建筑物及其附著物；其二，股權權益評估價值等同于含土地使用權在內的不動產的評估值；其三，強調該交易的經濟實質系不動產轉讓等。

以上“名為股權轉讓，實為資產轉讓”的推定方式旨在通過類似經濟實質測試的方法得出資產轉讓為實際目的的結論。如參照企業(yè)所得稅、個人所得稅有關法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務機關有權根據關聯交易情況、實際稅負變化情況等予以納稅調整。但縱觀現行土增稅、契稅、印花稅立法進程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關聯交易情況下，“名為股權轉讓，實為資產轉讓”均將構成偷稅或避稅的具體解釋結論。更何況，對于轉讓方所得并非100%歸集于不動產交易（比如還包含設備、人員、負債等）、交易內容略有其他經濟實質內容（比如業(yè)務重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無法被無理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費有何差別

股權轉讓交易與資產轉讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權轉讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認可土地使用權、房屋權屬登記與否等“經濟實質”，股權轉讓嚴格有別于金融商品轉讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產的轉讓方需要就土增稅事項除核定外按照累進比例稅率完稅，[6]并根據資產屬性計算資產評估價格對應的增值稅銷項稅額，以及由受讓方在資產變更登記前所需完成契稅納稅義務，僅此三項，資產轉讓對應交易成本就遠高于股權轉讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設標的公司并劃轉或非貨幣性資產出資該標的資產，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務重組方案或非貨幣性資產出資等，方能實現遞延納稅，其中，資產轉讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權轉讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會影響股權權益性價值。此外，資產轉讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標的資產轉讓后的分紅因素，測算出包括股東繳稅在內的綜合稅負情況，而股權轉讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權轉讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實踐中實務各界對該問題的認識

(一)各地稅務機關：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應征收土增稅。如《湖南省地稅局財產和行為稅處關于明確“以股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確，“對于控股股東以轉讓股權為名，實質轉讓房地產并取得了相應經濟利益的，應比照國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務局在回復網上咨詢時表明，“國稅函（2000）687號文件屬個案批復，未抄送我省。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權轉讓的原則上不征土增稅。具體須根據實際運作情況由當地主管地稅機關判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級人民法院先后就類似股權轉讓糾紛作出判決，認定股權轉讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權轉讓糾紛二審案（案號：（2014）民二終字第264號）

最高人民法院二審認為：“……股權與建設用地使用權是完全不同的權利，股權轉讓與建設用地使用權轉讓的法律依據不同，兩者不可混淆。當公司股權發(fā)生轉讓時，該公司的資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利由轉讓方轉移到受讓方，而作為公司資產的建設用地使用權仍登記在該公司名下，土地使用權的公司法人財產性質未發(fā)生改變?！驹谵D讓股權時，該公司的資產狀況，包括建設用地使用權的價值，是決定股權轉讓價格的重要因素。但不等于說，公司在股權轉讓時只要有土地使用權，該公司股權轉讓的性質就變成了土地使用權轉讓，進而認為其行為是名為股權轉讓實為土地使用權轉讓而無效?！捎谵D讓股權和轉讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發(fā)生轉讓時，目標公司并未發(fā)生國有土地使用權轉讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應向稅務部門反映，由相關部門進行查處”。

案例二 江蘇高成房地產開發(fā)有限公司與福中集團有限公司股權轉讓糾紛再審案（案號：（2014）蘇商再終字第0006號）

江蘇省高級人民法院再審認為：“現行稅法沒有對涉及土地使用權的項目公司的股權轉讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當事人即可不交稅。且在股權轉讓時，土增稅最終并未流失，因為：股權轉讓也只是股東的變換，土地使用權權屬沒有變化，股權無論經過多少次轉讓，土地無論如何增值，公司初始受讓土地支付對價的成本不變。但是，只要房地產發(fā)生了權屬流轉，公司就需要按最終的實際房地產銷售價與最初的房地產成本價之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權轉讓實際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權轉讓逃避了國家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機構：在上市公司案例中的回復意見

案例一 中關村擬發(fā)行基礎設施reits，中介機構認為項目涉及的重組和股權轉讓兩個階段均無需繳納土增稅

中關村(508099.sh)“建信中關村 reit”基礎設施基金項目涉及重組和股權轉讓事項。根據某中介機構出具的《關于中發(fā)展集團公開募集基礎設施證券投資基金（“reits”）的中國稅務意見書》陳述，在資產重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價入股項目公司，目的是以此作為基礎資產發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項目公司均不是房地產開發(fā)企業(yè)，可向稅務機關申請適用《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），暫不征收土地增值稅”。股權轉讓階段：中關村軟件園公司將標的股權轉讓給資產支持證券管理人建信資本（代表專項計劃）,轉讓后項目公司脫離中發(fā)展集團的實際控制。該中介機構認為“本次股權轉讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實質，并非以逃避土地增值稅的納稅義務而進行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚科技由于直接購買土地需繳納土增稅，出于稅務籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權、房屋注入新公司，再收購其股權方式取得相關資產

奧揚科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產出資設立奧捷特種裝備，注冊資本為3,000萬元，持有其100%股權。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬元的價款收購奧捷特種裝備持有的100%的股權，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補充法律意見書（一）》中回復：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權、房屋事宜時，由于直接轉讓土地使用權需要繳納土地增值稅，出于降低稅務成本的考慮，經多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權、房屋注入新公司的方式取得相關資產。綜上，公司不直接向濰坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結果，具有合理性”。

四、稅務機關穿透處理是否適當？

鑒于實踐中各界對稅務機關是否應當穿透持不同意見，交易雙方極有可能對該不可預見的或有風險提出合規(guī)性遵從需求，現階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國家稅務總局的批復無普遍適用依據

基于制定法法律淵源依據，根據《國家稅務總局關于印發(fā)<全國稅務機關公文處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2012〕92號）第21條的規(guī)定，國家稅務總局的批復文件系個案批復，未抄送其他稅務機關，且國家稅務總局未在之后的相關文件中確認相關批復可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關批復文件不具有普遍適用性。假設同理，司法判例的適用，反之也應屬于考量依據之一，除非稅務機關以相對獨立的稅收法律關系提出與民商事法律關系有別等主張并堅持予以調整。

(二)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未嚴格規(guī)定有實質課稅原則

稅務機關雖可基于實質課稅原則對各交易實質進行認定，但是否更應重視稅收法定原則的適用現狀？現行有效的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未設置資產交易應被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應構成《中華人民共和國稅收征管法》第63條有關偷稅行為，如果適用于前述有關反避稅處理，也未見相關稅種查補稅款和利息的規(guī)定。對暫行條例的擴大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實質課稅原則將更有利于納稅人的合理預期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權轉讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權轉讓交易與資產轉讓交易下分別會發(fā)生的稅費，是否必然得出“股權轉讓交易確實輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權轉讓方式只是將轉讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應繳納的增值稅、土增稅遞延到將來受讓方二次轉讓時再一并征收，且因為二次轉讓時，因“增值額”增大，土增稅適用的累進比例稅率極有可能更高。因此，“以股權轉讓形式轉讓不動產”僅產生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務機關穿透處理時也是不能一概適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條有關偷稅的情形的，即股權轉讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務機關要求補稅的義務主體以哪一方為宜？

針對前述三個批復的具體操作而言，稅務機關和納稅人的共同困惑還在于，國家稅務總局只是批復應依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對此予以明確。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”為此，按照“誰獲益、誰繳稅”的原則，如將股東轉讓股權視為轉讓不動產，且僅是出讓方獲得了經濟收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權轉讓不動產的單位和個人系不動產權所有人，故也不排除“標的公司”被認定為土增稅最終納稅人的可能性。此時，如果標的公司已成為受讓方的子公司，則補稅損失實質上概由受讓方最終承擔。若并購協(xié)議未能確定該納稅調整的補償措施，則受讓方一方實際承擔了“過重”的合同義務。

此外，若由標的公司繳納土增稅，其本應順理成章可調整下一輪交易時土增稅的成本計稅基礎未果，又因為標的公司并未有收入，且標的公司繳納后實際承擔方將轉為標的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復繳稅等，在收購談判過程中，交易雙方可能會主張“結合稅費金額相應調整收購價款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實務中如出讓方還被處以非法轉讓、倒賣土地使用權罪之刑責，或者民商事領域的股權轉讓行為無效判定，是否也必然導致資產轉讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認定結論證成與否，該等刑民交叉事項在綜合考量違反土地管理法等行為有關社會危害性、刑事違法性和應受刑罰處罰性外，[7]稅務部門是否一定會按照刑事法律關系的認定條件一并采取穿透處理呢？經不完全統(tǒng)計，實踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標準的嚴格程度，無疑給予了稅務機關參照適用的可能。

此外，根據《中華人民共和國民法典》第143條、第146條有關民事行為無效的相關構成要件，以上股權轉讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權轉讓行為無效。另結合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標準和稅收司法證明標準、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關系等，認為“受民事法律規(guī)范調整的有效行為不能絕對地排除稅務機關的核定征收權。”可見，稅收行政法律規(guī)范在個案中可不受民事法律關系的影響獨立存在。

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進一步審視現有法律規(guī)范的銜接事項，這無疑又增加了問題的復雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會被／應被一并調整或征收？

在以往的被認定為“以股權轉讓形式轉讓不動產”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實上，即使被征稅，各稅種的計稅依據也不盡相同。從現行各稅種的調整規(guī)范來看，比如，增值稅考慮的是同類產品的平均銷售價格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無正當理由價格偏低等情形時適用。和增值稅事項同步的還有發(fā)票事項，如果出讓方被調整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據無法予以稅前扣除以及抵扣進項稅額，一定意義上，該調整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場價格，[10]稅法賦予稅務機關根據市場價格核定契稅，該核定價格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計稅基礎。此外，還要看受讓方主管稅務機關是否同樣和轉讓方股東所在主管稅務機關的穿透觀點一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權及房屋所有權轉讓、股權轉讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對增加了交易各方有關交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風險？

鑒于存在交易被穿透的風險，在以往交易過程中，多數交易主體可能會考慮將股權分次或分步轉讓、設定多個受讓主體、增加對標的公司除不動產以外資產與人員的投入等。但上述方案在實踐中是否會被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時間的合理性

從《國家稅務總局關于非居民企業(yè)間接轉讓財產企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第7號）可參照得出，稅務機關對企業(yè)業(yè)務模式及相關組織架構存續(xù)時間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據之一。若前述方案中對標的公司的其他成本投入集中在收購交易前夕，或分步股權轉讓間隔時間較短，亦或受讓方在取得標的公司股權后不久后即再次對外轉讓的，該交易安排存續(xù)時間的合理性將受到質疑。

(二)土增稅計稅依據和非土增稅計稅依據之間占比的合理性

嚴格意義上說，增加投入實際上是擬解決實質上非單純不動產轉讓的問題，為此，在通過對標的公司增加其他設備、材料等資產、人員投入的同時，應考慮非土地房屋資產與土地房屋資產之間占比的合理性。實踐中，除其他設備、材料等資產與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應鏈、商譽等無形資產的價值。但是，具體比例如何仍有待實踐檢驗。

需要指出的是，根據增值稅有關不征稅的規(guī)定，“資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為”屬于不征收增值稅項目。[11]實務中，如果通過新設公司并將“全部或者部分實物資產與其相關聯的債權、負債和勞動力”一并作價投資的，可能無法完成該標的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關聯關系的合理性

在安排多家股權受讓主體時，應注意結合《國家稅務總局關于完善關聯申報和同期資料管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第42號）對關聯關系的認定來綜合考慮該等受讓主體之間針對稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動產實際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應主動審查所交易的不動產是否確實屬于無法分割而必須多個主體受讓股權方能實現交易的情形；再比如，持有資產方因業(yè)務變更或上市重組而作的剝離安排、標的資產所在地政府對持有方投資來源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競業(yè)限制解除等在內的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風險在交易雙方間如何承擔？

在考慮雙方談判地位對等的情況下，一般可以設定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關認定為資產交易，并被稅務稽查要求補繳相關稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產轉讓相關的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔；若受讓方在本次交易后通過股權轉讓的方式出售標的不動產被認定為資產交易的，則屆時由出讓方對其通過持有目標公司股權持有標的不動產期間的資產增值部分對應的稅款、滯納金、利息和罰款承擔補繳責任，包括但不限于增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產轉讓相關的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款，且出讓方應于受讓方產生該等稅費之日起5日內向受讓方支付。

實務中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡化為：交易中稅費各自按照法定納稅義務承擔。但囿于補稅主體可能是標的公司，而超出了并購協(xié)議的交易主體范疇，此時往往又需要通過補充協(xié)議對“各自”作擴大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標的公司稅負等。

(二)一定額度內受讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關認定為資產交易，并被稅務稽查要求補繳相關稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內承擔由此產生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等與標的不動產轉讓相關的稅費、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔。

在綜合評估收購價款的基礎上，作為折中條件，以上交易條件對受讓方而言具有一定的可操作性，該負面清單式的稅費條款設計有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預見損失的范圍。

(三)設定發(fā)生穿透時的爭議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務機關認定為資產交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產交易相關的法律文件。

可見，交易各方對稅費承擔問題，仍需考慮如下要點：

一是，無論稅款由哪方承擔，均是雙方結合收購交易總價而進行的利益權衡與博弈，應當在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風險提示，作出訪談背調；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務稽查的風險，構成主觀過錯的認定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔的情況下，受讓方應重點考量因無法在稅前列支該部分稅費成本也將會構成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應明確收購交易價格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價被無限換算稅款成本的風險。且若合同解除發(fā)生在股權變更登記之后，則可能面臨股權交易已繳納的稅款仍有無法退回的風險。[13]

股權轉讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權轉讓情形。實踐中，部分除股權轉讓以外的增資、改制[14]、劃轉、合并、分立后股轉、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產重整、不良資產證券化方案或國資處置等，條款設計還需要具體再進一步分析。

結語

實質課稅原則雖然在我國稅法實踐領域得到了廣泛的運用，但在未能滿足稅收法定前提下，對于個案行政執(zhí)法則應在合理限度內慎重適用，以滿足納稅人對稅法確定性的合理預期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實質課稅原則主要在反避稅領域適用，不可擴張為任何情形的普適性規(guī)則。

結合現狀，對于股權轉讓交易當事人而言，上述穿透征稅的風險仍有待實踐檢驗。且“以股權轉讓形式轉讓不動產”未必能一攬子節(jié)稅，一般產生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負來看，實際上很有可能還會上升。

因此，交易雙方是采取資產轉讓的方式，還是股權轉讓的方式，其實還需要回歸重組有關合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復》（國稅函〔2009〕387號）、《國家稅務總局關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）。

[2] 詳見《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第120、121條、《中華人民共和國個人所得稅法》第8條、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）、《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）、《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）等，前兩個文件現已被廢止。

[4] 比如《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）等。

[5] 詳見《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）、《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕 4號）、《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）、《財政部 稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第17號），前三個文件現已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號行政判決書。

[9] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計稅依據：（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格?！?/p>

[11] 《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，現行公司法不允許勞動力等出資。

[13] 個人所得稅方面，根據《國家稅務總局關于納稅人收回轉讓的股權征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2005〕130號)的規(guī)定，股權轉讓款被退還的情況下已納稅款是否應予以退還，需要考量股權是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉讓方是否收到過股權轉讓款等因素。印花稅方面，根據現行《中華人民共和國印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據《最高人民法院關于審理與企業(yè)改制相關的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產權制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權轉股權、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來源：六和律師事務所-王敏志 孫登等

【第5篇】土地增值稅計稅依據

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>

關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率?！?/p>

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

目錄

1廣東的規(guī)定

關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產開發(fā)項目，對主管稅務機關通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產核定征收率為8%。

（二）納稅人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農村集體經濟組織轉讓留用地使用權，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關于土地增值稅核定征收有關問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結束的房地產項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產銷售收入核定征收率為5%

關于明確土地增值稅征管工作有關問題的通知（穗地稅函[2015]146號）

（四） 對后續(xù)轉讓的房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致，以核定方式清算的項目存在后續(xù)轉讓的，其核定征收率為稅務機關清算本項目時確定的核定征收率。對2023年5月25日后發(fā)生的后續(xù)轉讓，核定征收率不得低于5%。

關于調整河源市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局河源市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整陽江市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局陽江市稅務局公告2023年第10號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整汕尾市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整中山市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局中山市稅務局公告2023年第3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于調整清遠市個人二手房轉讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第4號）

一、個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整云浮市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局云浮市稅務局公告2023年第5號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整韶關市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局韶關市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。個人轉讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（韶關市地方稅務局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。

關于調整潮州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整惠州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局惠州市稅務局公告2023年第3號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%

關于明確江門市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局江門市稅務局公告[2021]3號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關于調整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產”下增加一行“其中：轉讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個人轉讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關于茂名市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局茂名市稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇站株P于調整個體工商戶（個人）生產經營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務局公告2023年第5號，茂名市地方稅務局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳薷臑椤皞€人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關于調整揭陽市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局揭陽市稅務局公告2023年第2號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《揭陽市地方稅務局關于個人住房轉讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關于調整肇慶市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局肇慶市稅務局公告2023年第8號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復（國家稅務總局肇慶市稅務局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負較據實清算大幅降低

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據有關法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產核定征收率不低于6%。

關于調整汕頭市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕頭市稅務局公告2023年第9號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整東莞市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局東莞市稅務局公告2023年第1號）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整佛山市個人二手房轉讓個人所得稅土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局佛山市稅務局公告2023年第2號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整珠海市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局珠海市稅務局 國家稅務總局珠海市橫琴新區(qū)稅務局）

一、個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%。

關于調整我市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局湛江市稅務局公告2023年第8號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手非住宅（不包括土地使用權轉讓）的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅（不包括土地使用權轉讓）的土地增值稅核定征收率調整為5%。

2福建的規(guī)定

關于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

從事房地產開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經主管稅務機關審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第4號）

對納稅人從事房地產開發(fā)的，在清算時發(fā)現確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應于季后10日內報設區(qū)市地稅局，設區(qū)市地稅局經匯總于季后15日內上報省地稅局。

關于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第4號）

對于2007年以前房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)住宅核定征收率

1.普通標準住宅5%；

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產項目8%。

關于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

對個人轉讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對個人轉讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關于明確個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局平潭綜合實驗區(qū)稅務局公告2023年第1號）

個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，對房地產開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于5%；

2．非普通標準住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產開發(fā)項目：

1．普通標準住宅不低于6%；

2．非普通標準住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對個人轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關于單位和個人轉讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局龍巖市稅務局）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓（包括在破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局寧德市稅務局公告2023年1號）

（一）個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第1號）

（一）對個人轉讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算且不得低于5%

關于單位個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局福州市稅務局公告2023年第2號）

（一）對個人轉讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓，或者其國有土地使用權、地上建筑物非在破產程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并不低于5%。

關于單位和個人轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局三明市稅務局公告2023年第2號）

二、單位、個人轉讓舊房及建筑物，按規(guī)定實行核定征收土地增值稅的，核定征收率按照以下情形確定：

（一）對個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為5%。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，在被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉讓的（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等轉讓方式（包括破產程序中處置國有土地使用權、地上建筑物）之外的情形，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經稅負測算并且不得低于5%。

3重慶的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）

(一)單位納稅人轉讓房產：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個人納稅人轉讓非住宅類房產為6%。

4江西的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）

全省土地增值稅核定征收率恢復為：轉讓普通住宅，按5%；轉讓非普通住宅，按6%；轉讓非住宅，按8%；符合應清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關于進一步推動房地產及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第2號）

疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉讓非住宅的核定征收率調整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經稅務機關穗責令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調整為9%。

5青海的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（國家稅務總局青海省稅務局公告2023年第8號）

（一）房地產開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產轉讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉讓存量房地產，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務機關可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個人納稅人：

其他商品房6%

6安徽的規(guī)定

關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應按核定征收方式對房地產項目進行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）

（一）普通標準住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標準住房及保障性住房以外的其他類型房地產，核定征收率為6%。

關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）

（一）銷售房地產開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）

我市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7黑龍江的規(guī)定

關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）各區(qū)普通標準住宅調整為3.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為4%；除上述以外的其他房地產項目為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目為5%。

關于調整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務局公告2023年第5號）

對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結合實際，區(qū)分不同房地產類型等情況，按不低于5%的標準確定具體核定征收率。

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第5號）

一、普通標準住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調整為5%。

二、非普通標準住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調整為6%。

三、其他房地產開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調整為7%。

關于調整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第7號）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標準住宅調整為5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為6%；除上述以外的其他房地產項目調整為7%。

二、轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8浙江的規(guī)定

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的公告（浙江省地方稅務局公告2023年第8號）

對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等因素，按不同類型房產分別進行評估，并經主管地稅機關審核合議，區(qū)分不同類型房產核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。

關于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務局公告2023年第1號）

單位和個人轉讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應當按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關可核定征收，核定征收率為5%。

關于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務總局永康市稅務局）

個人轉讓非住宅類舊房的，按轉讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9四川的規(guī)定

關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）

對納稅人開發(fā)的房地產項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10河南的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告（河南省地方稅務局公告2023年第10號）

房地產開發(fā)企業(yè)以及非房地產開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關于發(fā)布《濮陽市土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務局公告2023年第21號）

第五條房地產開發(fā)企業(yè)以及非房地產開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率：

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;

2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）符合本《辦法》第四條第二款條件的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

（四）國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

（五）個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

關于發(fā)布《濮陽市土地增值稅清算管理暫行辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務局公告2023年第10號）

第十八條 房地產開發(fā)項目的核定征收率

（一）普通標準住宅2%（包含經濟適用房）；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目5%；

（四）符合第十七條第（二）款條件的8%。

第十九條 對非房地產企業(yè)，應按照土地增值稅的有關規(guī)定進行清算，無法清算的，報省地稅局批準后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅（附件11）。

第二十條 所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。

國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

......

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務局2023年第3號）

（一）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產項目的，對同一清算項目的同類房地產平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

11湖南的規(guī)定

關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

（一）普通標準住宅5%；

（二）非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定；

（四）對以前年度開發(fā)的房地產項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；

（五）納稅人轉讓土地使用權的，或以房地產投資、聯營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查帳清算。

12湖北的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產品三種劃分，分別調整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎上，根據當地房地產市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產品核定征收率為10％;

4、非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產項目進行清算。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產核定征收率為10%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13遼寧的規(guī)定

關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應結合本地實際，在上述規(guī)定范圍內，科學確定本地區(qū)土地增值稅預征率的具體執(zhí)行標準。同時按照省局規(guī)定標準，區(qū)分不同房產類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標準應及時向納稅人公告，同時報省局備案。

關于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務局公告2023年第1號）

轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經稅務機關確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調整為5%。

14陜西的規(guī)定

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5%。

關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務局公告2023年第5號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5％。

15貴州的規(guī)定

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務局公告2023年第3號）

全省各地房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標準住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標準住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標準住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產，核定征收率為5％。

房地產開發(fā)項目中既包括普通標準住宅、非普通標準住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產的，納稅人應按不同的房產類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準確核算的，一律從高適用核定征收率。

關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅有關問題的公告（國家稅務總局貴州省稅務局公告2023年第14號）

除個人銷售住房外，納稅人轉讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可按轉讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16吉林的規(guī)定

關于調整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人出具《稅務事項通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務機關在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉讓的，仍適用于原核定征收率。

關于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務局公告2023年第6號）

一、房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務機關確定的房地產開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉讓舊房（非住宅）、土地使用權土地增值稅清算核定征收率為5%。

17寧夏的規(guī)定

關于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第7號）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產設置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產的，納稅人應按不同的房產類型分別核算，納稅人不能按照房地產類型分開核算或不能準確核算的，按其他類型房地產核定征收率計算征收土地增值稅。

18河北的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）

房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調整為5%。

關于印發(fā)《衡水市土地增值稅清算管理暫行辦法》的通知（衡水市地方稅務局）

第十三條房地產開發(fā)企業(yè)有本辦法第十二條所列情形之一，且主管稅務機關認為其土地增值稅應實行核定征收的，以房地產轉讓收入額為計稅依據，按照核定的征收率計算應納的土地增值稅，實行核定征收，并填制《土地增值稅核定征收認定表》（附表四）。

核定征收率暫定如下：住房核定征收率為：衡水市區(qū)1.5％，縣級市1％，縣0.5％；非住房核定征收率為：衡水市區(qū)2.5％，縣（市）2％。

（注：核定征收率以開始清算時的時間為基準，凡本辦法施行之后進行清算的，無論清算項目所跨期間的預征率如何執(zhí)行均以此核定征收率進行清算。）

19新疆的規(guī)定

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結合阿勒泰地區(qū)實際，經2023年3月31日局務會議研究決定，現將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號

為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2023年9號公告的相關規(guī)定，現將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關于明確我州土地增值稅預征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號）

對符合清算條件的房地產開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產開發(fā)企業(yè)和非房地產開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

根據《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告（第9號）》的相關規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關于明確土地增值稅核定征收率相關問題的公告（和田地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產項目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉讓土地使用權、轉讓公共配套設施等）核定征收率為5%。

關于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）

（一）從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定。”之規(guī)定，現將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%

20江蘇的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應當核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產：6%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產預征土地增值稅。

21山東的規(guī)定

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）

1.整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。

關于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務局）【到期失效】

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務局公告2023年第1號）

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉讓土地使用權8%。

關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）對符合核定征收條件的房地產開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對單獨轉讓國有土地使用權，無法確定取得土地使用權時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）

納稅人銷售新建普通標準住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標準住宅、其他房地產，核定征收率為7%。

個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉讓國有土地使用權，核定征收率為 7%。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）

（一）銷售房地產開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產的核定征收率不低于5%；

（二）轉讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）

對符合核定征收清算條件的房地產開發(fā)項目，主管稅務機關應按照“一項一核”的原則，根據其房地產單位售價、單位土地成本、當地建安造價標準等指標進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

關于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局濰坊市稅務局）

轉讓舊房及建筑物核定征收率為6%；從事房地產開發(fā)的納稅人銷售普通住宅核定征收率為5%，從事房地產開發(fā)的納稅人銷售非普通住宅及非住宅核定征收率為6%。

22廣西的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉讓房產，分別按房產類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務局公告2023年第1號）

一、除個人外的其他納稅人轉讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個人外的其他納稅人轉讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉讓商鋪和其他房產土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉讓土地使用權，原則上應據實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23內蒙古的規(guī)定

關于土地增值稅核定征收問題的公告（內蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2023年第10號）

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉讓普通標準住宅為5%，轉讓非普通標準住宅為6%，轉讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關根據實際情況，核定征收率可以上浮或下調1-2%，但原則上不得低于5%。

24山西的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）

（一）普通標準住宅：5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目：7%。

關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中核定征收率最高的房地產類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標準住宅5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目7%。

25北京的規(guī)定

關于明確土地增值稅有關問題的公告（ 北京市地方稅務局2023年第8號）

個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。

26天津的規(guī)定

關于土地增值稅清算有關問題的公告（天津市地方稅務局公告2023年第25號）

（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8%。

（三）無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8%。

27云南的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）

確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關結合當地基準地價和房地產市場價格情況，參照當地當年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應經縣（市、區(qū)）稅務局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務局備案。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28甘肅的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)

（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產為7%。

29海南的規(guī)定

關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

30西藏的規(guī)定

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

嚴格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

【第6篇】土地增值稅優(yōu)惠政策

企業(yè)改制重組有關土地增值稅優(yōu)惠政策

財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告

財政部 稅務總局公告2023年第21號

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，現就繼續(xù)執(zhí)行有關土地增值稅政策公告如下：

一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉讓房地產并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用確定；經批準以國有土地使用權作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發(fā)票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當年。

七、納稅人享受上述稅收政策，應按稅務機關規(guī)定辦理。

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。

財 政 部 稅務總局

2023年5月31日

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財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知

財稅〔2018〕57 號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局，新疆生產建設兵團財政局：

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，現將繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。

六、企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。

七、企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應向主管稅務機關提交房地產轉移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關房地產權屬和價值證明、轉讓方改制重組前取得土地使用權所支付地價款的憑據（復印件）等書面材料。

八、本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

財政部 稅務總局

2023年5月16日

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財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知

財稅〔2015〕5號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院關于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)〔2014〕14號），現將企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè)。

六、企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。

七、企業(yè)按本通知有關規(guī)定享受相關土地增值稅優(yōu)惠政策的，應及時向主管稅務機關提交相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。

八、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條同時廢止。

財政部 國家稅務總局

2023年2月2日

【第7篇】土地出讓金抵扣增值稅

▎政策解讀丨by：世聯評估

國有出讓土地使用權作為我國特有的一種“土地資產”，在評估實務中經常遇到，而對國有土地出讓金是否包含增值稅問題，政府（國家）并沒有明確的法律法規(guī)進行說明，因此也就產生了一些理解性差異。

01

一種觀點認為，土地出讓金不包含增值稅：

一是，市場主體相互之間進行資產的轉讓、出資、出租、抵押等行為，轉讓方應向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經營過程中的增值稅抵扣，但是土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》），由此可以看出這種行為是征稅主體（國家）進行的一種壟斷行為，由于國家政府部門并非納稅義務人，出讓時無法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）也就無法據此抵扣相應的增值稅。

二是，按照替代性原則，對于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從三級市場上取得土地，愿意支付的最高價格為政府出讓價格加上相應的增值稅稅額，據此，也可以近似理解為政府出讓的土地價格為不含稅口徑。

02

另一種觀點認為土地使用權出讓價格就是市場價格。

整體來說，市場價格都是含稅價格。在房地產開發(fā)企業(yè)里，根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2023年第18號)的第四條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式為：

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。(11%稅率在2023年4月1日開始調整為9%)，

從該條款銷售額計算公式來看，土地價款應該是含稅價。

03

針對這兩種觀點，筆者更傾向于土地使用權出讓價格是含稅價格。一方面國家（政府）作為征稅主體，在對土地出讓價格進行評估時，已考慮征稅問題，政府不會做“虧本的買賣”；另一方面根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》銷售額的定義，土地出讓價款是含稅價格是有跡可循的。

本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有rics、mai、hkis等國際學會資質，致力專業(yè)持續(xù)領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發(fā)價值領地公眾號，原創(chuàng)精彩不斷！

【第8篇】土地增值稅和增值稅

思維導圖

政策要點

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

財稅字〔1995〕48號：關于細則中“贈與”所包括的范圍問題

細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。

（四）收入的確認

1.收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

2.《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

3.根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5 ％以內予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10 ％以內計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

5.與轉讓房地產有關的稅金

指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產管理公司處置房地產免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產管理公司轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經國務院批準成立的中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司，及其經批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

11.根據《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉讓房地產并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日那日，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

對因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

（2）稅務機關根據納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據評估結果確認評估價格。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

序號

減免政策

減免項目名稱

政策名稱

優(yōu)惠條款

1

改善民生

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財稅〔2008〕137號

第三條

2

改善民生

轉讓舊房作為經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》 財稅〔2008〕24號

第一條第（三）款

3

改善民生

普通標準住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務院令第138號

第八條第（一）項

4

改善民生

轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》 財稅〔2013〕101號

第二條

5

改善民生

轉讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財政部 稅務總局公告2023年第61號

第四條

6

轉制升級

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》 財稅〔2013〕53號

第四條

7

轉制升級

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》 財稅〔2011〕116號

第二條

8

轉制升級

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》 財稅〔2013〕3號

第一條

9

轉制升級

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國聯合網絡通信集團有限公司轉讓cdma網及其用戶資產企業(yè)合并資產整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》 財稅〔2011〕13號

第九、十、十一條

10

支持金融資本市場

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》 財稅〔2001〕10號

11

支持金融資本市場

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產稅收政策問題的通知》 財稅〔2003〕212號

第二條第4項、第三條第4項、第四條第4項

12

支持金融資本市場

對企業(yè)改制、資產整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部 國家稅務總局關于中國信達資產管理股份有限公司等4家金融資產管理公司有關稅收政策問題的通知》 財稅〔2013〕56號

第一條

13

支持文化教育體育

對北京冬奧組委、北京冬奧會測試賽賽事組委會賽后再銷售物品和出讓資產免征土地增值稅

《財政部 稅務總局 海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》 財稅〔2017〕60號

第一條第（八）款

14

支持文化教育體育

對執(zhí)委會賽后出讓資產取得的收入，免征應繳納的土地增值稅

《財政部 稅務總局 海關總署關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》 財稅〔2018〕119號

第一條第（五）項

15

支持其他各項事業(yè)

被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》 財稅〔2003〕141號

第二條第4項

16

支持其他各項事業(yè)

普通標準住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產免征土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》 財稅〔2006〕21號

第一、四條

17

支持其他事業(yè)

合作建房自用的土地增值稅減免

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財稅字〔1995〕48號

第二條

18

支持其他事業(yè)

因國家建設需要依法征用、收回的房地產土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務院令第138號

第八條第（二）項

19

支持其他事業(yè)

個人之間互換自有居住用房地產免征土地增值稅

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財稅字〔1995〕48號

第五條

案例分析

案例一：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房產

2023年，某房地產開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400（萬元）

2.房地產開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產開發(fā)費用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據實扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用）

案例二：非房地產企業(yè)轉讓不動產

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為: 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額。 3.計算增值率。 4.依據增值率確定適用稅率。 5.依據適用稅率計算應納稅額。 應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

案例三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產原值

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

可扣除房產原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉讓房地產相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當地稅務機關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉讓

甲房地產開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務應納土地增值稅。

解析：納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

來源：小穎言稅

【第9篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應向主管稅務機關申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011701，政策依據：財稅〔2008〕137號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明原件及復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

2．轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質代碼：11011707，政策依據：財稅〔2013〕101號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為改造安置住房的證明材料。

3．轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011709，政策依據：財稅〔2015〕139號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復印件。

5．亞運會組委會賽后出讓資產取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11102902，政策依據：財稅〔2009〕94號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）房地產轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

（4）單位性質證明材料。

6．被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11129901，政策依據：財稅〔2003〕141號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）財產處置協(xié)議復印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質代碼：11129903，政策依據：財稅字〔1995〕48號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產權證、土地使用權證明復印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復印件。

【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯系電話〕

1．辦稅服務廳（場所）

2．電子稅務局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結。

【辦理結果】

稅務機關反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應當按規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應當停止享受減免稅，按照規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告。

3．辦稅服務廳地址、電子稅務局網址，可在省稅務機關門戶網站或撥打12366納稅服務熱線查詢。

【政策依據】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）

2.《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務總局關于中國聯合網絡通信集團有限公司轉讓cdma網及其用戶資產企業(yè)合并資產整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務總局關于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2015〕43號）

【收費標準】

無收費

【第10篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴格征收管理。房地產開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預征比例進行先預征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關清算工作的要求和規(guī)程，進一步要求加強對房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準確把握房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細化了房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應及時進行土地增值稅清算。即：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人及時進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務機關規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進行清算的，應當在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務機關要求納稅人進行清算的，納稅人應當在收到主管稅務機關清算通知之日起90內辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應提供清算資料和中介機構出具的《鑒證報告》，主管稅務機關受理后，應在一定期限內及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內第一次報送資料不齊全，主管稅務機關應以書面的方式明確告知需補齊資料的內容及時限，時限掌握最好以30日內為限；第二，若資料齊全，主管稅務機關受理后，應在一定期限內及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務機關也應在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護了納稅人的合法權益，也規(guī)范稅務主管機關的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結轉收入成本，導致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強前期管理

明確清算對象是房地產開發(fā)項目土地增值稅清算的關鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產品，對象的確定不同會產生不同的清算結果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應分別計算增值額，有些開發(fā)產品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應稅的，因此，要針對不同類型建筑物細分清算對象。筆者認為，對于一個房地產開發(fā)項目，納稅人應該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務機關在房地產開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關鍵。房地產企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設周期長、資金周轉慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準確的計算出各個項目的增值額和應繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務上是有明細，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務主管部門或相關部門取得合法憑據。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關部門的合法憑據，并繳納了相關的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表（包括拆遷面積、戶數、拆遷費用）等相關資料報稅務機關備案，帳、表、冊、收據是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務機關申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關建安營業(yè)稅收，并取得稅務機關開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數額較大的支出，在對房地產開發(fā)項目跟蹤管理時就應注意項目的建筑招標、中標、工程結算書是否有一定的邏輯關系，工程總造價預算與結算是否差異過大，工程結算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標、人工費、機械使用費是否超出正常取費標準等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎設施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據入帳，不得預提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構貸款，有無合法憑證，有無利息結算單，是否列支超過銀行同期利息的數額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產品的成本支出分配。

4、預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產品的成本支出分配。筆者認為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據此辦法，就能準確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數，更是計算土地增值額的重要依據。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務費用的利息支出能否提供金融機構證明并按開發(fā)項目計算分攤，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經將開發(fā)成本完工前的利息支出進入成本的，在計算土地增值稅時需要調整出來單獨計算。其次，扣除房地產開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務費用利息支出凡能夠按項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除；非金融機構借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內計算扣除。第二種，財務費用利息支出凡不能按項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分攤，在實際操作中，如能提供金融機構證明的，可以按當期項目的收入比例將利息分攤到各項目。

四、科學確定增值額的計算方法

科學確定增值額計算方法是實現準確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預征率是按照發(fā)達的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預征率偏高，清算后出現大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導致稅負不公，退補稅款差異大。故科學確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地產開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結構、不同地段、不同價格的開發(fā)產品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第11篇】土地增值稅問題

土地增值稅法規(guī)匯總

2023年度

財稅[2018]57號 財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總函[2017]513號 國家稅務總局關于納稅人轉讓加油站房地產有關土地增值稅計稅收入確認問題的批復

2023年度

國家稅務總局公告2023年第70號 國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

稅總函[2016]309號 國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知

2023年度

財稅[2015]5號 財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總發(fā)[2013]67號 國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知

2023年度

中稅協(xié)發(fā)[2011]110號 中國注冊稅務師協(xié)會關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務指導意見（試行）》的通知

2023年度

國稅函[2010]347號 國家稅務總局關于轉讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復

國稅發(fā)[2010]53號 國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅函[2010]220號 國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

2023年度

國稅發(fā)[2009]91號 國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

2008年度

中稅協(xié)發(fā)[2008]16號 中國注冊稅務師協(xié)會關于頒發(fā)“《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》指南”的通知

國稅函[2008]318號 國家稅務總局關于《進一步開展土地增值稅清算工作》的通知

2007年度

國稅發(fā)[2007]132號 國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知

國稅函[2007]544號 國家稅務總局關于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知

2006年度

國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知

財稅[2006]141號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

財稅[2006]21號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知[條款失效]

2004年度

財稅[2004]225號 財政部 國家稅務總局關于延長海南省三亞亞龍灣旅游度假區(qū)土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

財稅[2004]192號 財政部 國家稅務總局關于延長寧波市大榭島土地成片開發(fā)項目土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

國稅函[2004]938號 國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知

2002年度

國稅函[2002]1084號 國家稅務總局關于做好維護和使用城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查數據庫工作的通知

國稅函[2002]512號 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復

2000年度

國稅函[2000]687號 國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復

1999年度

財稅字[1999]293號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知[全文失效]

國稅函[1999]112號 國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復

署稅[1999]133號 海關總署關于對進口飼料免征進口環(huán)節(jié)增值稅的通知

1997年度

國稅函[1997]162號 國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復

1996年度

國稅發(fā)[1996]227號 國稅總局關于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知[條款失效]

國稅發(fā)[1996]48號 國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知

國稅發(fā)[1996]4號 國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知

1995年度

財稅字[1995]61號 財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知

財稅字[1995]48號 財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[條款失效]

財會字[1995]15號 財政部關于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知

外經貿計財字[1995]75號 對外貿易經濟合作部辦公廳關于轉發(fā)財政部 國家稅務總局有關土地增值稅暫行條例實施細則等文件的通知

財法字[1995]7號 關于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知[全文廢止]

財法字[1995]6號 財政部關于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知

1993年度

國務院令1993年第138號 中華人民共和國土地增值稅暫行條例

【第12篇】土地評估增值稅務處理

我們在工作中，經常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關于無產權地下停車位已在稅屋《關于地下停車位相關法律和稅收政策的探討》文章中進行了探討）通過學習與此相關法律和稅收政策，依據現行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點理解;

一、“買房送車位”的法律依據

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過契約的形式對此種行為進行約定，基于合同的訂立，所載內容得到了規(guī)范。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第三項：

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第21號第四十條： 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認為建成后產權屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載，主管地稅機關應當調查取證予以確認。

通過上述的相關法律、政策，我們認為：

1、在實踐中應當以是否訂立合同、合同所載內容為重點，調查核實是否屬于公共配套設施歸業(yè)主共有，準予扣除相關的成本、費用。

2、其附贈車位、車庫應視為商品房銷售總價內的一部分，不應以納稅人申報的轉讓房地產的成交價低于規(guī)定的方法和順序所確認的價格，又無正當理由的，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

舒城縣稅務局第二分局

蔡 誠

二〇二二年八月十七日

【第13篇】預繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預繳土地增值稅？

問：房地產企業(yè)取得“商品房預售許可證”之后，可以預售房產，取得預收款之后要預繳土地增值稅，預繳土地增值稅的計算基數是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數不同，當地稅務機關要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預繳土地增值稅=預收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務 總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)x土地增值稅預征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預售房產，簽訂住宅預售合同金額22 200萬元，實收預收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當地規(guī)定住宅土地增值稅的預征率為2%。請計算應預繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結果四舍五入保留整數）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設預收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預征率。

設按43號文件計算的預征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數，少預繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。

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好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅清算需報送資料

（一）土地增值稅清算表以及其附表（各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核以及鑒證的清算項目，還應該報送中介機構所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

土地增值稅清算辦法

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

【第15篇】土地投資交增值稅稅率

提問：

a公司名下有土地及廠房（有不動產權證），現在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和廠房，評估作價入股c公司；b以現金入股c公司；c公司成立后，b公司收購a公司名下2名股東的股份，請問，a公司、a公司的2名股東、b公司及c公司各需繳納哪些稅？

解析：

一、a公司以土地和廠房等非貨幣資產投資入股

a公司以土地和廠房等非貨幣資產投資入股需要確認視同銷售土地房產和投資兩項業(yè)務，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。

（一）增值稅及附加、印花稅

1.一般納稅人

一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2023年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

一般納稅人稅率為9%，如果轉讓的是營改增先取得的不動產或土地使用權，可選擇簡易計稅，征收率為5%；另需要繳納城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅，稅率分別為7%、3%、2%、萬分之五。

2.小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人月銷售額不滿10萬(季度銷售額不滿30萬元）可以免征增值稅，城建稅，教育費附加和地方教育附加。；

不論銷售額是否超過10萬元，增值稅小規(guī)模納稅人轉讓不動產和土地使用權城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅減半優(yōu)惠；

小規(guī)模納稅人轉讓廠房征收率為5%，轉產土地使用權征收率為3%。

（二）土地增值稅

a公司就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅。轉讓土地，土地增值稅的扣除項目是土地價款和合理稅費，不得加計。轉讓房產，需要按重置成本確認扣除項目金額，計算繳納土地增值稅。

如果a投資的投資行為符合《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）的規(guī)定條件，則可以按照該文件第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

（三）企業(yè)所得稅

a公司轉讓土地使用權和廠房應視同銷售，按公允價格確認收入后，減去土地使用權和廠房的計稅基礎后，計入當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。也可以選擇按《關于非貨幣性資產投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規(guī)定的，居民企業(yè)以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、a公司的兩名股東將股權出售給b公司要繳納個人所得稅，稅率20%。a公司兩名股東和b公司還需各自按“產權轉移書據”繳納萬分之五的印花稅。

三、b公司以現金入股，不需要納稅。

四、c公司作為被投資方接受a公司的房產和土地入股，需要繳納契稅,稅率是不動產所在地的契稅稅率。如果是同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之是土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

c公司接受投資還需對增加的實收資本和資本公積，按萬分之五稅率減半征收印花稅。

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